Ключевые понятия и термины оценки недвижимости и ОФ. Законодательное определение недвижимости, страница 3

- оценка на основе валового рентного мультипликатора

- оценка на основе общего коэффициента капитализации.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Сравнительный подход в оценке недвижимости базируется на принципах замещения, сбалансированности (пропорциональности), спроса и предложения.

Метод применяется при наличии данных относительно недавних сделок или цен недавних предложений к сделке.

Метод является наиболее прямым подходом  к определению стоимости тех объектов недвижимости, которые часто продаются и покупаются.

Метод является «ценообразующим» при оценки недвижимой собственности, которая не генерирует доход (т.е. которые не работают на получение дохода) (односемейные жилые дома).

Объекты  недвижимости очень часто не способны сами генерировать доход, но являются необходимой частью (условием) для создания бизнеса, которая способна приносить доход. В силу этого, при оценки объектов недвижимости, сравнительный подход становится определяющим, его доля в оценке недвижимости может составлять 60-80%, а иногда и все 100% обоснованная рыночная стоимость.

Основные требования к аналогу объекта недвижимости:

-аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам;

- цена аналога объекта оценки известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Если не было сделок по аналогичным объектам берется цена выставленного на продажу объекта.

Корректировки:

Смысл корректировок следующий: так как известна цена продажи аналога, то корректировка показывает ту цену аналога, по которой он был бы продан, если бы имел характеристики, что и оцениваемый объект.

Исходя их этого следуют два правила:

- внесение корректировок осуществляется от объекта сравнения к объекту оценки;

- если сравниваемый объект хуже оцениваемого, корректировки будут положительными, если лучше - отрицательными.

Последовательно проводят следующие корректировки:

1- передаваемые права собственности;

2- условия финансирования – отражает различие расчетов между покупателем и продавцом (наличные или безналичные платежи; передача долгов или процентов по кредиту, бартер др.)

3- условия продажи – как производиться расчет по сделке, например: на дату совершения сделки; 50% суммы на дату совершения сделки и 50% в течение от 1 до 3 месяцев и т.п.

4- рыночные условия (на дату сделки) – изменение стоимости сделки во времени (инфляция). Исходить можно из размера ставки рефинансирования или уровня изменения цен (доля ставки пропорционально различиям по датам).

На независимой основе (нет строгой последовательности):

5- местоположение;

6- физические характеристики объекта (площадь, размер, из чего, из какого материала здание, окна и прочие, износ);

7- экономические характеристики объекта;

8- использование объекта;

9- наличие дополнительных компонентов стоимости (инвестиционная заинтересованность т.е. есть элемент повышающий стоимость этого объекта).

Количественные методы:

- парный анализ продаж;

- графический анализ;

- статистический анализ (для типичных объектов);

- анализ затрат – учет затрат на воспроизводство элементов объекта (стоимость воспроизводства (как бы строительство такого же объекта с теми же элементами, материалами и технологиями, но по ценам современного рынка) и замещения(как бы строительство функционально такого же но по современным технологиям, проектам с использованием современных материалов и по современным рыночным ценам));

- трендовый анализ (для не типичных объектов);