Оценка недвижимого имущества предприятия ООО. Понятие, принципы и цели оценки недвижимости. Основные подходы к оценке недвижимости

Показатели ликвидности по рассматриваемому предприятию имеют значения ниже нормативных, следовательно, предприятие не является платежеспособным. Однако результаты деловой активности и рентабельности повышаются, это говорит о правильности принятых производственных и финансовых решений.

В целом финансовое состояние предприятия удовлетворительное и при принятии правильных управленческих решений к улучшению, может привести к позитивным тенденциям развития.

ГЛАВА 3.  Оценка рыночной стоимости ООО «»

3.1.  Выбор подходов и методов оценки стоимости ООО «»

Для проведения процесса купли-продажи предприятия необходимо выбрать методы для оценки рыночной стоимости предприятия. В оценке необходимо использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке.

Оценка торгового здания проводится на основе применения трех подходов к оценке:

·  Затратного подхода

·  Сравнительного подхода

·  Доходного подхода           Оценка торгового здания затратным подходом основана на определении затрат необходимых для строительства идентичного объекта недвижимости с учетом всех видов износа. Оценка торгового центра затратным подходом, дает нижний предел возможного диапазона рыночной стоимости в случае превышение спроса над предложением. Проанализировав ситуацию на рынке, в настоящее время спрос на объекты коммерческой недвижимости превышает предложение.           Оценка коммерческой недвижимости затратным подходом, имеет определяющее значение при выполнении следующих оценочных задач:

·  Оценка на пассивных рынках

·  Оценка объектов специального назначения

·  Страхование и налогообложение имущества

·  Переоценка основных средств

Этот метод можно использовать применительно к ООО «», т.к. бизнес не приносит устойчивый доход, а проведя финансовый анализ предприятия можно вообще судить о его кризисном состоянии. Однако мы получим не совсем достоверные данные и даже можно сказать слегка заниженную стоимость объекта оценки, т.к. проведя умелую политику по улучшению финансового состояния предприятия, ООО «» способно приносить стабильный доход и быть финансово устойчивым предприятием. При расчете стоимости затратным подходом мы определяем затраты для строительства индентичного объекта недвижимости с учетом всех видов износа. ООО «» существует с 1996 года, поэтому при расчете будет существенный износ и цена будет ниже реальной.            Оценка торгового здания сравнительным подходом основана на сравнении оцениваемого объекта с аналогичным объектом в отношении, которого есть информация о ценах сделок с ним (либо цен предложения). ООО «» расположен в отдаленном районе, поэтому судить о предприятиях-аналогах нужно расположенных тоже в отдаленных районах. В районе, где расположен данный объект оценки имеется несколько объектов, аналогичных нашему предприятию, поэтому мы можем уверено судить о возможной цене купли-продажи данного торгового здания. В результате, оценка торгового центра сравнительным подходом дает наиболее реалистичную стоимость объекта оценки.            Оценка торгового центра доходным подходом основана на ожидаемых будущих доходах от использования объекта недвижимости. Оценка торгового центра доходным подходом, заключается в том, что он в большей степени отражает представление покупателя о недвижимости, как источника дохода, то есть, это качество недвижимости учитывается, как основной ценообразующий фактор. Основной недостаток доходного подхода является то, что в отличие от двух других подходов оценки он основан на прогнозных данных.

Оценка торгового центра доходным подходом четко показывает инвестору, либо продавцу стоимость объекта недвижимости, с учетом существующих долгосрочных договоров аренды. Анализирую форму №2 ООО «» за 2008 год,  мы видим, что предприятие способно приносить прибыль. Этот метод можно применить к нашему предприятию, но он будет не достаточно достоверным, т.к. судя по ликвидности и платежеспособности предприятия у него далеко не идеальное состояние, поэтому прогноз на будущее может оказаться недостаточно точным.

Таким образом, применительно к данному  объекту оценки ООО «» можно применить все три подхода оценки: затратный, сравнительный и доходный. Из них, на мой взгляд, наиболее достоверным будет сравнительный метод