ТЕО створення асоціації власників житлового фонду. Впровадження ринкових механізмів в сферу ЖКГ, страница 4

Договір управління багатоквартирним будинком – основа всіх взаємин, повинен бути найповнішим, як з огляду прав і обов'язків сторін, контролю діяльності організації, що управляє, так і визначення складу і стану загального майна, режиму й об'єму виконання робіт. Технічна документація, стан загального майна, що фіксується актами, запити власників визначає перелік послуг і робіт із утримання й поточного ремонту. Не включення в договір ділових компонентів загального майна (приміщень загального користування, інженерних систем, устаткування, конструктивних елементів, об'єктів впорядкування тощо), по яким повинна бути розмежована відповідальність суб'єктів договірних відносин; збільшує вірогідність висновку юридично неповноцінного, в частині відповідальності сторін договору, неповної договірної ціни.

Першочерговим завданням органів виконавчої влади є організація укладання та супровод договору управління багатоквартирними будинками і інших договорів. До їх числа відносяться договори, що забезпечують взаємодію із структурами органів влади, договори фінансування з бюджету, що передбачають облік розрахунків по бюджетних платежах (плати за оренду, розрахунків з організаціями, що управляють, житловими об’єднаннями),  договори із власниками, що вибрали безпосередній спосіб управління багатоквартирним будинком.

Актуальним залишається контроль якості послуг і робіт, визначених договором управління.

Тут виникає цілий ряд завдань, які повинні вирішувати представники міської (муніципальної) власності: контроль параметрів ресурсів послуг, що надаються, установка і обслуговування внутрішньоквартирного устаткування в приміщеннях, окремих категорій малозабезпечених власників, участь в прийому нових будинків, вирішення питань виконання капітальних видів робіт і контролю за їх виконанням, інших питань, що стосуються використання загального майна в багатоквартирному будинку.

До повноважень представників місцевого самоврядування – власників, зокрема, відноситься контроль фактичного виконання робіт і послуг, перевірка відповідності об'ємів (площ) і затвердженої власниками вартості робіт й послуг, що включаються у витрати по управлінню, утриманню, ремонту у разі їх оплати за часткою муніципального майна. Окремі повноваження виникають у органів місцевого самоврядування при здійсненні бюджетної підтримки громадян (компенсації і субсидії на оплату житловокомунальних послуг), а також при перевірці необхідності і обгрунтованості проведення тих або інших робіт (зокрема по видах капітального ремонту), підготовці і проведенню відкритих конкурсів, опису і обліку загального майна в багатоквартирних будинках.

Всі ці міські завдання вимагають значного організаційного, фінансового і кадрового ресурсу. Щоб уникнути збільшення чисельності держслужбовців, забезпечення можливості залучення ринкових структур і механізмів, велика частина з вищеперелічених робіт може здійснюватися державними або іншими приватними виконавцями (операторами по управлінню міським майном), спеціально залученими в установленому порядку.

Таким чином, необхідно впровадження ринкових механізмів в сферу управління та обслуговування будинків і створення конкурентного середовища для залучення нових учасників, в першу чергу мобільних структур малого бізнесу, здатних швидко вирішувати поставлені завдання.

Проте ці зміни повинні супроводжуватися правовим і економічним забезпеченням, проводитися не шляхом ломки системи, що діє, а ювелірною її модернізацією, тому що вони зачіпають інтереси життя і діяльності всього населення, систему управління містом в цілому. І влада не може собі дозволити порушити життєзабезпечення цієї сфери.

При таких масштабних перетвореннях потрібно розуміти всю глибину існуючих проблем: неготовність багатьох власників (юридично, економічно, психологічно) брати активну участь в самостійному виборі компаній, що управляють, неготовність бізнесу прийти в цю сферу. Головне завдання – забезпечення м'якого еволюційного переходу від чисто державної форми управління житловим фондом до приватної.