Затратный подход к оценке стоимости недвижимости. Этапы применения подхода. Прямые затраты

Страницы работы

Фрагмент текста работы

Затратный подход к оценке стоимости недвижимости

V = Vземли + (Vвосстановительная – I) или замещения

Этапы применения подхода: 1.оценка рыночной стоимости земельного участка; 2.оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания 3. оценка величины предпринимательской прибыли; 4.расчет выявленных видов износа; 5.расчет итоговой стоимости объекта

1.оценка рыночной стоимости земельного участка;

  • применяют следующие методы:
  • метод сравнения продаж;
  • метод распределения;
  • метод выделения;
  • метод разбивки на участки;
  • техника остатка для земли;
  • капитализации чистой земельной ренты.

2.оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания

V = Vземли + (Vвосстановительная – I) или замещения

V = Vземли + (Vвосстановительная – I) или замещения

дата ввода в эксплуатацию

дата оценки

СТОИМОСТЬ ВОССТАНОВИТЕЛЬНАЯ

дата ввода в эксплуатацию

дата оценки

СТОИМОСТЬ ЗАМЕЩЕНИЯ

Vвосст = Прямые +Косвенные + ПП

  • Прямые затраты :
  • стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;
  • стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов;
  • основную заработную плату строительных рабочих;
  • стоимость временных зданий, сооружений и инженерных сетей;
  • прибыль и накладные расходы подрядчика.

  • Расчеты значений прямых издержек могут быть выполнены:
  • пересчетом известной величины сметной стоимости строительства с применением индексов;
  • путем составления восстановительной сметы на объект оценки.

При наличии для объекта оценки проектно-сметной документации индексный метод. значение прямых издержек определяется как величина сметной стоимости строительства, пересчитанная на дату оценки с помощью индексов, учитывающих отношение текущего уровня цен в строительстве к ценам 1969 года, принятых в качестве базисных

  • При отсутствии проектно-сметной документации на объект оценки следует восстановить смету одним из способов:
  • по сборникам единичных расценок и прейскурантам (метод количественного анализа).
  • поэлементный способ расчета
  • по укрупненным сметным нормативам (метод сравнительной единицы);

  • виды укрупненных показателей:
  • укрупненные показатели сметной стоимости (УПСС);
  • укрупненные сметные нормы (УСН) на здания, сооружения, конструкции и виды работ;
  • прейскуранты на строительство зданий и сооружений (ПРЭС);
  • укрупненные показатели восстановительной стоимости для целей переоценки основных фондов.

метод сравнительной единицы

ПЗ = С69  К69/84  ТК69/84 К84/91  ТК84/91  И  i  V

http://www.upvs.kwinto.ru/

  • Косвенные затраты включают в себя:
  • затраты на подготовку территории строительства;
  • затраты на проектные и изыскательские работы;
  • прочие затраты и работы;
  • содержание дирекции (технический надзор) строящегося предприятия (учреждения), затраты на авторский надзор;
  • другие виды косвенных издержек.

ПП =(1 +к)*[(1+i)n -1]

i – доходность проекта n - продолжительность строительства

Vвосст = ПЗ + ПЗ * КЗ + ПЗ*ПП

4.расчет выявленных видов износа

V = Vземли + (Vвосстановительная – I) или замещения

V = Vземли + (Vвосстановительная – I) или замещения

Физическая жизнь (ФЖ)

Хронологический возраст (ХВ)

Экономическая жизнь (ЭЖ)

Снос

Эффективный возраст (ЭВ)

Приносит доход

Ввод в эксплуатацию

t

Дата оценки

Для определения величины накопленного износа существует три основных метода: 1.сравнительных продаж 2.бухгалтерский 3.разбивки

1.Метод сравнительных продаж

I = стоимость нового строительства - цена продажи на дату оценки

Тогда средний накопленный износ = 31,9%

2. Бухгалтерский метод

Основан на применении «Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных средств» I = Vвосст - % по нормам  ХВ

3.Метод разбивки

ИЗНОС ( утрата стоимости )

физический

внешний

функциональный

физический короткоживущих долгоживущих

  • устранимый
  • неустранимый

  • устранимый
  • неустранимый

функциональный

  • устранимый
  • неустранимый

внешний

  • неустранимый

  • Методы расчета физического износа:
  • Экспертный
  • Стоимостный
  • Метод расчета срока жизни объекта

  • Экспертный метод расчета физического износа

Iфизический =

I =

= 5,9%

  • Стоимостный метод
  • заключается в определении затрат на восстановление элементов зданий и сооружений

  • Метод расчета срока жизни объекта

I = Vвосст 

I = Vвосст 

I = (49 : 100)*100% = 49%

I = 43,2%

  • Определение величины физического износа состоит из нескольких последовательных этапов:
  • определение величины исправимого физического износа для короткоживущих элементов;
  • определение величины исправимого физического износа для долгоживущих элементов;
  • определение величины неисправимого физического износа в короткоживущих элементах;
  • определение величины неисправимого физического износа в долгоживущих элементах

  • определение величины исправимого физического износа;

с использованием стоимостного или экспертного метода расчета физического износа

  • определение величины неисправимого физического износа в короткоживущих элементах

  • определение величины неисправимого физического износа в долгоживущих элементах

величину исправимого физического износа и суммы восстановительной стоимости короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом вычитают из полной восстановительной стоимости и полученный результат умножают на остаточную восстановительную долгоживущих элементов, а также отношение действительного возраста к общей физической жизни здания

Функциональный износ

Устранимый:

Iуф = V1 – V0 где V1 - потенциальная стоимость аналога здания на момент его оценки с обновленными элементами V2 - стоимость здания на дату оценки без обновления элементов

Неустранимый метод капитализации потерь в арендной плате

Внешний износ

  1. метод капитализации потери дохода, относящегося к внешнему воздействию;
  2. метод сравнения продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий

ПРИМЕР

Дано: восстановительная стоимость здания Vв = 500 000 ХВ = 5 Данные по зданию будем рассматривать по ходу решения задачи.

1 этап. Определение физического износа устранимый для короткоживущих. (УИк) Он определяется как затраты на доведение объекта до состояния

Похожие материалы

Информация о работе