Затратный подход к оценке стоимости недвижимости. Этапы применения подхода. Прямые затраты

Затратный подход к оценке стоимости недвижимости

V = Vземли + (Vвосстановительная – I) или замещения

Этапы применения подхода: 1.оценка рыночной стоимости земельного участка; 2.оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания 3. оценка величины предпринимательской прибыли; 4.расчет выявленных видов износа; 5.расчет итоговой стоимости объекта

1.оценка рыночной стоимости земельного участка;

• применяют следующие методы:
• метод сравнения продаж;
• метод распределения;
• метод выделения;
• метод разбивки на участки;
• техника остатка для земли;
• капитализации чистой земельной ренты.

2.оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания

V = Vземли + (Vвосстановительная – I) или замещения

V = Vземли + (Vвосстановительная – I) или замещения

дата ввода в эксплуатацию

дата оценки

СТОИМОСТЬ ВОССТАНОВИТЕЛЬНАЯ

дата ввода в эксплуатацию

дата оценки

СТОИМОСТЬ ЗАМЕЩЕНИЯ

Vвосст = Прямые +Косвенные + ПП

• Прямые затраты :
• стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;
• стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов;
• основную заработную плату строительных рабочих;
• стоимость временных зданий, сооружений и инженерных сетей;
• прибыль и накладные расходы подрядчика.

• Расчеты значений прямых издержек могут быть выполнены:
• пересчетом известной величины сметной стоимости строительства с применением индексов;
• путем составления восстановительной сметы на объект оценки.

При наличии для объекта оценки проектно-сметной документации индексный метод. значение прямых издержек определяется как величина сметной стоимости строительства, пересчитанная на дату оценки с помощью индексов, учитывающих отношение текущего уровня цен в строительстве к ценам 1969 года, принятых в качестве базисных

• При отсутствии проектно-сметной документации на объект оценки следует восстановить смету одним из способов:
• по сборникам единичных расценок и прейскурантам (метод количественного анализа).
• поэлементный способ расчета
• по укрупненным сметным нормативам (метод сравнительной единицы);

• виды укрупненных показателей:
• укрупненные показатели сметной стоимости (УПСС);
• укрупненные сметные нормы (УСН) на здания, сооружения, конструкции и виды работ;
• прейскуранты на строительство зданий и сооружений (ПРЭС);
• укрупненные показатели восстановительной стоимости для целей переоценки основных фондов.

метод сравнительной единицы

ПЗ = С69  К69/84  ТК69/84 К84/91  ТК84/91  И  i  V

http://www.upvs.kwinto.ru/

• Косвенные затраты включают в себя:
• затраты на подготовку территории строительства;
• затраты на проектные и изыскательские работы;
• прочие затраты и работы;
• содержание дирекции (технический надзор) строящегося предприятия (учреждения), затраты на авторский надзор;
• другие виды косвенных издержек.

ПП =(1 +к)*[(1+i)n -1]

i – доходность проекта n - продолжительность строительства

Vвосст = ПЗ + ПЗ * КЗ + ПЗ*ПП

4.расчет выявленных видов износа

V = Vземли + (Vвосстановительная – I) или замещения

V = Vземли + (Vвосстановительная – I) или замещения

Физическая жизнь (ФЖ)

Хронологический возраст (ХВ)

Экономическая жизнь (ЭЖ)

Снос

Эффективный возраст (ЭВ)

Приносит доход

Ввод в эксплуатацию

t

Дата оценки

Для определения величины накопленного износа существует три основных метода: 1.сравнительных продаж 2.бухгалтерский 3.разбивки

1.Метод сравнительных продаж

I = стоимость нового строительства - цена продажи на дату оценки

Тогда средний накопленный износ = 31,9%

2. Бухгалтерский метод

Основан на применении «Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных средств» I = Vвосст - % по нормам  ХВ

3.Метод разбивки

ИЗНОС ( утрата стоимости )

физический

внешний

функциональный

физический короткоживущих долгоживущих

• устранимый
• неустранимый

• устранимый
• неустранимый

функциональный

• устранимый
• неустранимый

внешний

• неустранимый

• Методы расчета физического износа:
• Экспертный
• Стоимостный
• Метод расчета срока жизни объекта

• Экспертный метод расчета физического износа

Iфизический =

I =

= 5,9%

• Стоимостный метод
• заключается в определении затрат на восстановление элементов зданий и сооружений

• Метод расчета срока жизни объекта

I = Vвосст 

I = Vвосст 

I = (49 : 100)*100% = 49%

I = 43,2%

• Определение величины физического износа состоит из нескольких последовательных этапов:
• определение величины исправимого физического износа для короткоживущих элементов;
• определение величины исправимого физического износа для долгоживущих элементов;
• определение величины неисправимого физического износа в короткоживущих элементах;
• определение величины неисправимого физического износа в долгоживущих элементах

• определение величины исправимого физического износа;

с использованием стоимостного или экспертного метода расчета физического износа

• определение величины неисправимого физического износа в короткоживущих элементах

• определение величины неисправимого физического износа в долгоживущих элементах

величину исправимого физического износа и суммы восстановительной стоимости короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом вычитают из полной восстановительной стоимости и полученный результат умножают на остаточную восстановительную долгоживущих элементов, а также отношение действительного возраста к общей физической жизни здания

Функциональный износ

Устранимый:

Iуф = V1 – V0 где V1 - потенциальная стоимость аналога здания на момент его оценки с обновленными элементами V2 - стоимость здания на дату оценки без обновления элементов

Неустранимый метод капитализации потерь в арендной плате

Внешний износ

1. метод капитализации потери дохода, относящегося к внешнему воздействию;
2. метод сравнения продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий

ПРИМЕР

Дано: восстановительная стоимость здания Vв = 500 000 ХВ = 5 Данные по зданию будем рассматривать по ходу решения задачи.

1 этап. Определение физического износа устранимый для короткоживущих. (УИк) Он определяется как затраты на доведение объекта до состояния