Прогнозирование потока дохода. Анализ финансового состояния. Анализ финансовых показателей

предприятия на рынке объектов доходной недвижимости в долларах за время владения собственностью,

l –– среднее время реализации предприятия на этом рынке, характеризующее его ликвидность,

a –– средняя норма амортизации по зданиям и оборудованию,

d –– доля основных средств в общей стоимости активов,

N(D) –– функция, учитывающая последствия налогообложения перепродажи объекта в конце срока владения, заданная формулой:

N(D)=0,7D-0,3adn, если D>-adn

и                                                                                                (11.3.3)

N(D)=2D+adn, если D<-adn.

Условно безрисковую ставку i возьмем по прогнозу ВВЗ на текущий год равной 25% в валюте. На дату оценки мы оцениваем риски неполучения дохода и возврата основной суммы инвестиции в такого рода промышленные объекты равными примерно 20%: r=R=0,2. Среднее время реализации крупных промышленных объектов на рынке составляет не менее года –– l=1. Предположим, что стоимость предприятия в долларах США не меняется на рынке –– D=0 и среднее время владения объектом составляет n=5 лет. Полная балансовая восстановительная стоимость амортизируемых средств составляет 769 654 руб., амортизация в сумме равна 42 924 руб. Отсюда средняя норма амортизации по зданиям и оборудованию составит a=42 924/769 654=0,0558=5,58%. Оборотный капитал равен нулю, поэтому доля основных средств а активах предприятия (инвестируемом капитале) d=1. При D=0 получим из формулы (11.3.3):

N(D)=-0,3and=-0,3∙0,0558∙5∙1=-0,098.

Подставляя это значение в формулу (11.3.2) вместе с другими параметрами, получим:

K*=0,35.

Расчет стоимости объекта произведен методом прямой капитализации:

X=q*/К*,

где: X –– стоимость активов (инвестированного капитала).

Отметим, что применяя доходный метод мы получим стоимость всего производства, включая здания и сооружения, оборудование и участок земли под ними без стоимости оборотного капитала, который будет оценен отдельно, что и требуется в соответствии с поставленной целью и функцией оценки. Соответствующие расчеты в долларах и их эквивалент в рублях по курсу 5592 руб. за доллар на дату оценки приведены в таблице 11.3.4.

Таблица 11.3.4                                                           

Из стоимости имущественного комплекса исключена стоимость земли, не принадлежащей АО “Теплотехника”. Стоимость земельного участка была определена по нормативной стоимости. Округленно стоимость здания и оборудования АО “Теплотехника”, полученная доходным методом составляет 760 000 руб. или 136 000 долларов.

          11.3.3.3. Оценка оборотного и паевого капитала

Для оценки оборотного капитала обратимся к таблице 11.3.5, где приведены основные статьи баланса предприятия на 1 января текущего года по данным заказчика

Таблица 11.3.5

* В составе кредиторской задолженности бюджету не учтена сумма пеней, числящихся в налоговой инспекции, но не выставляемая до погашения недоимки. Сумма пеней на 1 января текущего года составила около 500 тыс. руб. Эта сумма добавлена к общей кредиторской задолженности в последней колонке. Статья “остатки материала на складе” содержит по нашим данным в основном стоимость 534 т. стали марки ГОСТ 9045-93, 08Ю, 08ПС, в среднем по 3 млн. руб. за тонну. Поправка в правой колонке по этой статье составляет 534∙2 500=1 335 000 тыс. руб. из расчета продажи запасов стали по ликвидационной цене 2,5 млн. руб. за тонну. Остальные поправки произведены по данным заказчика.

Рыночная оценка оборотного капитала получается теперь вычитанием из рыночной оценки краткосрочных активов, убытков и кредиторской задолженности:

1 976842-209553-192584-1473879=101826 тыс. руб.

Итого округленно рыночная стоимость оборотного капитала равна 100 000 000 руб. или 17 880 долларов.

Для рыночной оценки паевого капитала мы должны к стоимости основных средств прибавить стоимость оборотного капитала:

 760000+100000=860000 тыс. руб.

Это и будет оценкой рыночной стоимости 100%  инвестированного капитала, совпадающего с собственным (паевым) капиталом в силу отсутствии долгосрочной задолженности. Для определения стоимости более мелких паев следует от этого числа взять соответствующую долю. Например, пай в 30% будет стоить 860000∙0,3=258000 руб. Итак, округленно имеем: рыночная стоимость паевого капитала равна 860000  руб., или 153800 долларов.

Пример 11.3.4. СТО «Автосервис». Этот пример интересен способом определения доходности предприятия исходя из количества и доходности рабочих мест для ремонта автомобилей. Стоимость предприятия определялась для обоснования возможной цены выкупа СТО у вышестоящей структуры автосервиса, сложившейся еще во времена затратной экономики.

11.3.4.1.Анализ доходов и расходов      

Доходная часть складывается в основном как выручка от реализации