Ипотечное кредитование. Этапы формирование ипотеки

Европе формирование системы ипотечного кредитования протекало в 3 этапа.

На начальном этапе создавался институт первичной ипотеки: делались первые шаги по упорядочению, выработке неких стандартов оформления долговых обязательств заемщиков с использованием залога недвижимости; определялись оптимальные лимиты выделения кредитов в зависимости от оценочной стоимости закладываемой недвижимости; отрабатывались формы и процедуры регистрации и учета сделок (со временем все сделки стали регистрироваться). То есть логика выстраивалась следующим образом:

Стандарты  ®   Лимиты ®   Процедуры

На втором этапе развития системы появились специализированные кредитно-финансовые учреждения, которые стали производить эмиссию закладных стандартного образца уже без указания конкретного имущества по обязательствам. Обладатель закладного листа смог предъявлять требования к его эмитенту.

Начался процесс формирования вторичного рынка ипотеки. Число инвесторов, размещающих свой капитал в ипотечных бумагах, стало расти, повысилась ликвидность эмиссионных ценных бумаг. Резко возросла роль государственного регулирования. Логика развития второго этапа заключалась в переходе:

Специализированные учреждения ® Ценные бумаги

Третий этап характерен формированием национальной системы ипотечного кредитования, интеграцией территориальных систем, совершенствованием финансовых инструментов вторичного рынка. Логика третьего этапа заключалась в переходе: 

Национальный рынок ценных бумаг ® Законы

В Европе весь период становления ипотеки составил более 200 лет, пройдя путь от стандартизации условий до законодательного закрепления оборота ценных бумаг.

Обратимся к опыту США. Национальная система ипотечного кредитования формировалась в течение последних 80 лет и за последние 60 лет претерпела серьезные эволюционные изменения. Являясь частью финансового рынка, она проходила также несколько этапов развития. И прежде чем достигнуть современного уровня, она эволюционировала, претерпевала изменения, длительное время опираясь на помощь и поддержку правительства.

Во всем мире финансовые условия эволюционировали, изменялся процент ипотечного кредитования, становясь, например, в Великобритании, вопросом государственной политики. В то же время в США Правительство избегало прямо устанавливать ставку, но многие штаты до сих пор  устанавливают «потолки ростовщичества».

При этом на практике возникло чрезвычайно много процентных модификаций.* Это и первоочередные выплаты процента с постепенным погашением основной суммы, и равномерное погашение долга, и использование «нулевого купона» как выплата долга и процента разом, и «ролл-оверные» схемы, предполагающие возобновляемые процентные выплаты. Это методы прогрессивно возрастающих сумм погашения, использование плавающих ставок и многие другие.

В дореволюционный период ипотека развивалась и в России.** Она начала складываться в середине XVIII века. В 1754г. учрежден Госбанк для дворянства при Сенате и Сенатской конторе, позднее преобразован в Государственный заемный банк. С XIX века действовал Вспомогательный банк для дворянства. Эти два банка предоставляли ссуды под процентный залог помещичьих имений. В этой связи трудно не упомянуть, что открывшаяся возможность позволяла дворянам спекулировать, переуступая займ под более высокий процент купцам