Анализ рынка недвижимости на примере одного из районов г. Санкт-Петербурга

Задание на курсовую работу

Тема: Анализ рынка недвижимости на примере одного из районов г. Санкт-Петербурга

Требования к оформлению работы.

Все расчеты и описания выполняются на базе ПК с использованием стандартных программ.

Расчет таблиц производится с помощью программы Exсel.

В работе должны содержаться цель, задачи и выводы по результатам полученных расчетов.

В работе должны содержаться таблицы, графики, расчеты с пояснениями.

Оформление работ должно проводиться в соответствии с требованиями учебно-методического отдела института (12 кегль, через 1.5 интервала). Рекомендуемый объем работы 20-25 стр.

После выполнения и оформления работа защищается преподавателю.

 Содержание и структура работы:

Работа состоит из аннотации, введения, трех разделов и заключения, списка литературы.

В Ведении излагается актуальность темы, определяются цели и задачи работы, используемые методы и материалы.(1-2 стр.)

Раздел 1. Нормативно-правовая база оценки и оценочной деятельности (3-5 стр.)

Раздел должен содержать название и характеристику основных документов, регламентирующих оценочную деятельность в РФ и Санкт-Петербурге. Кроме того, следует обратить внимание на действующие методики оценки недвижимости.   Информация может быть получена с помощью программы «Консультант +» или из других источников.  

Раздел 2. Характеристика рынка недвижимости в Санкт-Петербурге.(5-7 стр.)

Дается характеристика общей ситуации на рынке недвижимости (можно, на примере одного,  выбранного студентом сегмента). Проблемы  развития рынка недвижимости. Методы анализа рынка недвижимости.

Раздел 3. Анализ рынка жилой недвижимости на примере одного из районов города. (7-10)

На основе фактической информации о продаже квартир в Санкт-Петербурге сформировать базу данных по одному из районов города; провести сортировку базы данных по указанным для каждого варианта признакам (общая площадь квартиры и расстояние до транспортного узла);  Определить вид аппроксимирующей функции зависимости цены от значения признака. (Пояснения в приложении).

Необходимо также решить несколько ситуационных задач (приложение)

Заключение содержит основные выводы о проделанной работе. (1 стр.)

Список литературы

Приложение 1

В практике оценочной деятельности необходимо уметь находить, обрабатывать и анализировать информацию об объектах недвижимости по соответствующему сегменту рынка. Уважающий себя оценщик, как правило, пользуется собственной базой данных, которую сам создает, обрабатывает, использует и дополняет.

В данной работе источником информации является «Бюллетень недвижимости», содержащий справочную информацию о продаже квартир в Санкт-Петербурге.

Для правильного решения поставленных задач с помощью Excel студент может воспользоваться методическими указаниями к учебной практике по  информатике для студентов специальности 060800.

1.Студенту предлагается сформировать список квартир, состоящих из одной, двух, трех и четырех комнат, по одному из районов города (условно считаем, что количество районов и количество студентов совпадает, датой оценки пренебрегаем) в объеме 30 единиц. Список обязательно должен содержать: № по списку, название улицы, № дома, количество комнат, расстояние до ближайшего транспортного узла (единицу измерения установить самостоятельно в « минутах ходьбы» или в  «количестве остановок»), тип дома (дома с указанными сериями для сохранения однотипности поля в список не включать), общую площадь, жилую площадь, площадь кухни,  наличие телефона, цену квартиры.

2.После того, как список сформирован, необходимо провести сортировку по указанным признакам  (табл. 1) и определить характер зависимости между признаком и ценой (для двух случаев). В качестве аппроксимирующей  функции рассмотреть линейную и  любую другую, наиболее подходящую (по коэффициенту детерминированности).

Таблица 1.

3.       Цены индивидуальных продаж отличаются от средних рыночных цен из-за мотивации участников сделки, условий их осведомленности и условий продаж. Однако в подавляющем большинстве случаев цены индивидуальных сделок отражают общие направления развития рынка. Когда имеется информация по достаточному количеству сопоставимых продаж и предложений для данного сегмента рынка, то можно определить ценовые тенденции, служащие индикатором рыночной стоимости недвижимости.

Массовая оценка недвижимости — это специальный подход к упрощенной оценке большой группы однородных объектов, в нашем случае – квартир. Такая оценка производится по определенной методике: для оцениваемого объекта определяется набор значений фиксированного множества его параметров, а затем по неизменным для всех объектов правилам формируется значение его оценки. При такой оценке широко используются методы статистического анализа.

Установлено, что основными факторами, влияющими на среднюю цену единицы площади жилья, являются: общая площадь и удаленность от ближайшего транспортного узла и этаж.

Студенту предлагается определить среднюю цену единицы площади жилья, предварительно отдельно сгруппировав (отфильтровав) имеющиеся данные по признакам: площадь квартиры, удаленность от транспортного узла (другими факторами: площадь кухни, наличие ванны, телефона, вид из окна и т.п. - пренебрегаем). (Для удобства расчеты предварительно выполнить с использованием прикладных расчетных программ, а затем свести в табл. 2,3,4,5).

Количество групп – 5. Шаг интервала при группировке определяется по формуле:

;

где: h – величина интервала; X_max. X_min – соответственно максимальное и минимальное значения признака в данной совокупности; n – число образуемых групп.  

Средняя цена единицы площади по n-й группе определяется по формуле: средней арифметической взвешенной: ;

где: Ц_i, S_i- соответственно цена и площадь i-й квартиры, попавшей в выборку.

Надо иметь в виду, что цена квартиры в работе уже задана, поэтому среднюю цену единицы площади по каждой группе следует определять как частное от деления суммы стоимостей квартир в группе на их общую площадь).