Общие данные о рынке жилой недвижимости, страница 4

В 2003 году в Санкт-Петербурге снова вошли в моду операции расселения после спада, обозначившегося два года назад в связи с дефицитом ликвидного предложения. Хотя квартиры, которые еще год назад можно было расселить по $1000/кв. м, сегодня обходятся уже как минимум в полтора раза дороже. Тем не менее, по словам гендиректора АН "Авторитет" С. Ботвич, рентабельность таких сделок еще может составлять до 300%. Однако расселять старый центр, по мнению специалистов, пора уже целыми кварталами - это могло бы стать одним из направлений деятельности для новых властей.

Основные оценки и прогнозы

По оценкам экспертов, на вторичном рынке (вслед за первичным) сказываться новые правила игры, формируемые властями, - во всяком случае, в части стимулирования роста цен. Теперь участники рынка ждут, когда заработает по-настоящему новая система выделения участков под застройку, давно обещанное властями ипотечное кредитование, а также предоставление банковских кредитов на эти цели.

Аналитики прогнозируют рост цен в 2004 году на уровне 35% и даже 45%. Этому способствует сохраняющаяся нестабильность валютного рынка, а также осознание людьми того, что в этих условиях недвижимость выполняет функцию сбережения средств. Понимая, что такою ситуация не может оставаться бесконечно долго, застройщики стремятся извлечь из нее максимальную выгоду, повышая цены на все типы жилья, особенно с отдаленными сроками сдачи.

Вместе с тем, некоторые эксперты не исключает в ближайшее время снижения спроса на массовое жилье (нижний и верхний эконом-классы) вследствие фактического достижения ими уровня цен, предельного для текущей покупательной способности петербуржцев. Тем более что в последнее время на мировом и внутреннем рынках обозначилась тенденция к росту курса доллара США. Резкое его укрепление может вызвать существенный рост предложения на рынке квартир со стороны спекулятивных инвесторов.

Независимо от этого в 2004 году сохранится повышенный спрос на самые дешевые квартиры. С другой стороны, ввиду дефицита площадок под застройку по-прежнему будет ограничено предложение жилья высокого качества и элитного, спрос на которое пока не удовлетворяется в полной мере. Как следствие, продолжат расти цены на жилье в центре и формирующихся районах элитной застройки, однако его покупатели менее чувствительны к колебаниям цен, тем более что они уже и так весьма высоки.

Выводы

1. Рынок жилой недвижимости - один из самых развитых и до последнего времени один из самых предсказуемых рынков недвижимости в Санкт-Петербурге. Однако сегодня его главная особенность заключается в том, что он все в большей мере становится элементом (и в то же время заложником) не очень стабильного финансового рынка. В силу этого на данном этапе своего развития он близок к перегреву, который вполне может привести к его кризису - затовариванию, падению спроса и цен. 2. Тем не менее, по итогам года 2004 года рост цен, как первичного, так и вторичного рынка может повторить рекорд 2003 года. Хотя в отношении жилья массового спроса вполне вероятна стабилизация и даже снижение цен на фоне некоторого замедления темпов продаж. 3. Нового, обоснованного витка активности рынка (именно как "жилого", а не инвестиционного) следует ожидать уже после (и в результате) целенаправленных и эффективных действий властей по стимулированию спроса, в частности развития ипотечного кредитования, а затем и рынка аренды. Инвестиционные проекты на рынке жилой недвижимости требуют теперь более точного позиционирования, расчета эффективности и более глубокого анализа рисков.