Работают 11 физкультурно-спортивных и 19 подростковых клубов по месту жительства, в которых занимается более 6 тысяч человек.
В районе широко разветвленная сеть всех видов городского транспорта. Жителей района обслуживают 7 трамвайных, 8 троллейбусных и 21 автобусный маршрут, метрополитен. Планируется строительство двух новых станций метро.
Телефонную связь осуществляют АТС на 141 тысячу номеров.
2.2. Оценка объекта №1
Первый оцениваемый объект находится по адресу Бухарестская улица, дом №59. К положительным факторам его месторасположения можно отнести следующее:
– зеленая зона (парк);
– небольшой пруд (в 300м);
– 2 общеобразовательные школы;
– детский сад, 2 яслей;
– ПТУ;
– поликлиника;
– плавательный бассейн;
Отрицательные стороны:
– удаленность от метро (ближайшая станция метро – «Ломоносовская» – в 4 км);
– удаленность от центра города;
– наличие трамвайных путей (повышенная зашумленность);
– рядом протекает строительство жилого комплекса (повышенная зашумленность);
Общие сведения по дому:
Тип проекта: индивидуальный
Год постройки: 1994, 1995
Число этажей: 3, кроме этого имеется мансарда, мезонин, цокольный этаж
Площадь землеотвода: 4 347,6 м2
Объем: 37520 м3
Общая площадь дома: 8 847,8 м2
а) жилые помещения:
общая площадь: 8 248,8 м2
жилая площадь: 3 222,2 м2
б) нежилые помещения:
общая площадь: 599,0 м2
Средняя площадь квартиры: 134,3 м2
Средняя внутренняя высота помещений: 2,91 м
Число помещений в строении: 27
Число частей помещений в строении: 595
В табл. 2 представлено распределение жилой площади дома.
Таблица 2
Распределение жилой площади
|
Жилая площадь находится |
Количество |
Жилая площадь |
Из общего числа жилой площади находится |
||||
|
жилых квартир |
жилых комнат |
в мансардах |
в подвалах |
в цокольных этажах |
в бараках |
||
|
в квартирах |
24 |
140 |
3222,2 |
289,5 |
|||
Распределение квартир дома по числу комнат представлено в табл. 3
Таблица 3
Распределение квартир по числу комнат
|
Этаж |
Тип |
Квартиры |
||
|
Число квартир |
Общая площадь |
Жилая площадь |
||
|
цокольный этаж – 1–2–3–4 –мезонин |
4-комнатная |
1 |
347,4 |
89,3 |
|
5-комнатная |
2 |
693,7 |
209,7 |
|
|
6-комнатная |
21 |
7207,7 |
2923,2 |
|
|
Итого: |
24 |
8248,8 |
3222,2 |
|
В табл. 4 показаны число квартир и площадь, благоустроенные инженерным оборудованием (различными приспосблениями и др.)
Таблица 4
Благоустройство полезной площади
|
Вид благоустройства |
Жилые помещения |
Нежилые помещения (общ. площадь) |
||
|
Количество квартир |
Общая площадь |
Жилая площадь |
||
|
водопровод |
24 |
8248,8 |
3222,2 |
|
|
канализация |
24 |
8248,8 |
3222,2 |
|
|
отопление центральное |
24 |
8248,8 |
3222,2 |
599,0 |
|
горячее водоснабжение централизованное |
24 |
8248,8 |
3222,2 |
|
|
ванны и души с центр. гор. в/сн. |
24 |
8248,8 |
3222,2 |
|
|
электроплиты |
24 |
8248,8 |
3222,2 |
|
|
радио |
24 |
8248,8 |
3222,2 |
|
|
телефон |
24 |
8248,8 |
3222,2 |
|
|
телевидение |
24 |
8248,8 |
3222,2 |
|
|
освещение |
24 |
8248,8 |
3222,2 |
599,0 |
Определение физического износа выполнено в табл. 5 для жилой площади и в табл.6 для нежилой. Затем находим общий физический износ.
Таблица 5
Описание конструктивных элементов и определение износа
Литера: А
Группа капитальности: I
Вид внутренней отделки: повышенный
|
№ п/п |
Наименование конструктивных элементов |
Описание конструктивных элементов (материал, конструкция, отделка и прочее |
Техническое состояние (осадки, трещины, гниль и т.д.) |
Удельные веса конструктивных элементов |
Поправка к удельному весу в процентах |
Удельный вес конструктивного элемента с поправкой |
Износ в процентах |
Произв еден проц износа на уд вес конструктивных элементов |
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
|
Фундамент |
||||||||
|
1 |
фундамент |
сборный железобетонный |
мелкие трещины в цоколе |
4.0 |
4.000 |
5 |
0.200 |
|
|
стены |
||||||||
|
2 |
наружные внутренние капитальные стены |
кирпичные |
отдельные трещины |
19.0 |
19.000 |
5 |
0.950 |
|
|
перегородки |
кирпичные; гипсокартонные по металлическому каркасу |
редкие сколы |
6.0 |
6.000 |
5 |
0.300 |
||
|
перекрытия |
||||||||
|
3 |
чердачные |
сборные железобетонные настилы |
трещины в швах между плитами |
10.0 |
10.000 |
5 |
0.500 |
|
|
междуэтажные |
||||||||
|
подвальные |
||||||||
|
крыша |
||||||||
|
4 |
крыша |
железная по деревянным стропилам |
ослабление крепления отдельных листов к обрешетке |
5.0 |
5.000 |
5 |
0.250 |
|
|
полы |
||||||||
|
5 |
полы |
паркет, керамическая плитка, мозаичные |
хорошее |
11.0 |
2.856 |
13.856 |
||
|
проемы |
||||||||
|
6 |
оконные |
двойные створные |
хорошее |
12.0 |
12.000 |
|||
|
дверные |
филенчатые |
хорошее |
||||||
|
отделочные работы |
||||||||
|
7 |
наружная отделка архитект. оформ. |
облицовка лицевым кирпичом и мраморной плиткой |
хорошее |
10.0 |
16.278 |
26.278 |
||
|
внутренняя отделка |
обои, керамическая плитка, побелка |
хорошее |
||||||
Таблица 5 (Продолжение)
|
№ п/п |
Наименование конструктивных элементов |
Описание конструктивных элементов (материал, конструкция, отделка и прочее |
Техническое состояние (осадки, трещины, гниль и т.д.) |
Удельные веса конструктивных элементов |
Поправка к удельному весу в процентах |
Удельный вес конструктивного элемента с поправкой |
Износ в процентах |
Произв еден проц износа на уд вес конструктивных элементов |
|||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
|||
|
санитарно и электротехнические устройства |
|||||||||||
|
8 |
центр. отопление |
от ТЭЦ |
хорошее |
8.5 |
11.700 |
||||||
|
печное отопление |
– |
||||||||||
|
водопровод |
стальные трубы |
||||||||||
|
ванны (души) |
металлич. эмалиров. |
||||||||||
|
горячее водоснабж. |
централизованное |
||||||||||
|
канализация |
чугунные трубы |
||||||||||
|
электроосвещение |
скрытая проводка |
||||||||||
|
радио |
от городской сети |
||||||||||
|
телефон |
от городской сети |
||||||||||
|
телевидение |
есть |
||||||||||
|
вентиляция |
естественная |
||||||||||
|
лифты |
– |
||||||||||
|
сигнализация |
пожарно-охранная |
||||||||||
|
эл. плиты |
есть |
3.2 |
|||||||||
|
газоснабжение |
– |
||||||||||
|
мусоропровод |
– |
||||||||||
|
разные работы |
|||||||||||
|
9 |
разные работы |
лестницы деревянные, бетонные |
хорошее |
14.5 |
14.500 |
||||||
|
Итого: |
100.0 |
122.334 |
2.200 |
||||||||
Процент износа приведенный к 100 по формуле
|
удельный вес (гр. 7) 122.334
Таблица 6
Описание конструктивных элементов и определение износа
Литера: А пом. 2Н, 3Н
Группа капитальности: I
Вид внутренней отделки: повышенный
|
№ п/п |
Наименование конструктивных элементов |
Описание конструктивных элементов (материал, конструкция, отделка и прочее |
Техническое состояние (осадки, трещины, гниль и т.д.) |
Удельные веса конструктивных элементов |
Поправка к удельному весу в процентах |
Удельный вес конструктивного элемента с поправкой |
Износ в процентах |
Произв еден проц износа на уд вес конструктивных элементов |
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
|
Фундамент |
||||||||
|
1 |
фундамент |
сборный железобетонный |
мелкие трещины в цоколе |
4.0 |
4.000 |
5 |
0.200 |
|
|
стены |
||||||||
|
2 |
наружные внутренние капитальные стены |
кирпичные |
отдельные трещины |
19.0 |
19.000 |
5 |
0.950 |
|
|
перегородки |
кирпичные |
редкие сколы |
6.0 |
6.000 |
5 |
0.300 |
||
|
перекрытия |
||||||||
|
3 |
чердачные |
сборные |
трещины в швах между плитами |
10.0 |
10.000 |
5 |
0.500 |
|
|
междуэтажные |
железобетонные |
|||||||
|
подвальные |
настилы |
|||||||
|
крыша |
||||||||
|
4 |
крыша |
железная по деревянным стропилам |
ослабление крепления отдельных листов к обрешетке |
5.0 |
5.000 |
5 |
0.250 |
|
|
полы |
||||||||
|
5 |
полы |
керамическая плитка |
мелкие сколы |
11.0 |
11.000 |
5 |
0.550 |
|
|
проемы |
||||||||
|
6 |
оконные |
двойные створные |
мелкие трещины в местах сопряжения коробок со стенами |
12.0 |
12.000 |
5 |
0.600 |
|
|
дверные |
филенчатые |
|||||||
|
отделочные работы |
||||||||
|
7 |
наружная отделка архитект. оформ. |
облицовка лицевым кирпичом |
отдельные трещины |
10.0 |
16.278 |
26.278 |
5 |
1.314 |
|
внутренняя отделка |
побелка |
единич. повр. окр. слоя |
||||||
Таблица 6 (Продолжение)
|
№ п/п |
Наименование конструктивных элементов |
Описание конструктивных элементов (материал, конструкция, отделка и прочее |
Техническое состояние (осадки, трещины, гниль и т.д.) |
Удельные веса конструктивных элементов |
Поправка к удельному весу в процентах |
Удельный вес конструктивного элемента с поправкой |
Износ в процентах |
Произв еден проц износа на уд вес конструктивных элементов |
|||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
|||
|
санитарно и электротехнические устройства |
|||||||||||
|
8 |
центр. отопление |
от ТЭЦ |
хорошее |
8.5 |
3.800 |
||||||
|
печное отопление |
– |
||||||||||
|
водопровод |
– |
-0.500 |
|||||||||
|
ванны (души) |
– |
||||||||||
|
горячее водоснабж. |
– |
-1.300 |
|||||||||
|
канализация |
– |
-2.900 |
|||||||||
|
электроосвещение |
скрытая проводка |
||||||||||
|
радио |
от городской сети |
||||||||||
|
телефон |
от городской сети |
||||||||||
|
телевидение |
есть |
||||||||||
|
вентиляция |
естественная |
||||||||||
|
лифты |
– |
||||||||||
|
сигнализация |
пожарно-охранная |
||||||||||
|
эл. плиты |
– |
||||||||||
|
газоснабжение |
– |
||||||||||
|
мусоропровод |
– |
||||||||||
|
разные работы |
|||||||||||
|
9 |
разные работы |
14.5 |
14.500 |
||||||||
|
Итого: |
100.0 |
111.578 |
4.664 |
||||||||
Процент износа приведенный к 100 по формуле
|
удельный вес (гр. 7) 111.578
В табл. 7 произведено вычисление восстановительной и действительной стоимости дома.
Таблица 7
Исчисление восстановительной и действительной стоимости строения и его частей
|
Литер по плану |
Наименование строений и пристроек |
Стоимость по табл. |
Поправки к стоимости в коэффициентах |
Стоимость единицы измерения после применения поправочных коэф. |
Объем |
Восстановительная стоимость, руб. |
Процент износа |
Действит. стоимость, руб. |
|||||||
|
Удельный вес строения |
На среднюю высоту помещения |
На среднюю площадь квартиры |
На превышение объема |
Отклонение от гр. капитальности |
На необорудованный подвал |
На этажность |
Удельный вес строения после поправок |
||||||||
|
А1 |
1-4 эт. кирп. жилой дом, жилая часть до 25000 куб. м |
22.4 |
1.22 |
1.01 |
0.80 |
0.99 |
22.18 |
25000.0 |
554500 |
2 |
543410 |
||||
|
А2 |
То же, свыше 25000 куб. м |
22.4 |
1.22 |
1.01 |
0.80 |
0.95 |
0.94 |
21.06 |
10298.0 |
216876 |
2 |
212538 |
|||
|
А4 |
Подвал |
21.5 |
0.95 |
0.80 |
0.76 |
16.34 |
2085.0 |
34069 |
2 |
33388 |
|||||
|
А5 |
пом. 2Н |
21.5 |
1.12 |
1.01 |
0.95 |
1.07 |
23.01 |
68.0 |
1565 |
4 |
1502 |
||||
|
А6 |
пом. 3Н |
21.5 |
1.12 |
1.01 |
0.95 |
1.07 |
23.01 |
68.0 |
1565 |
4 |
1502 |
||||
|
Итого: |
808575 |
792340 |
|||||||||||||
Т.к. здание было построено недавно, то функциональный и внешний износы равны нулю.
В табл. 7 восстановительная и действительная стоимости указаны в ценах 1969 года. Для приведения их к настоящему времени используем индекс удорожания, равный 60. Тогда реальная действительная стоимость здания равна:
(RSN – D) = 792 340 * 60 = 47 540 400 рублей
Исходя из современного состояния рынка цена свободной земли здесь составляет 1,52 $/м2. Следовательно, стоимость земли под домом (как свободной) равна:
LV = 1,52 * 4347,6 = 6 608,4 USD , или 200 200 рублей
В итоге рыночная стоимость здания по затратному методу составляет:
MV = 47 540 400 + 200 200 = 47 740 600 рублей
2.3.Оценка объекта №2
Второй оцениваемый объект расположен по адресу: Дунайский проспект, дом №34, корпус №16. В данном случае оценить надо не весь дом, а только его часть. Это делается аналогично оценке всего дома.
К положительным факторам его расположения можно отнести следующие:
– зеленая зона (парк с озером);
– близость к метро (ст. «Звездная» в 700м);
– общеобразовательная школа;
– ПТУ;
– детский сад;
– поликлиника;
– больница;
– рынок;
– стадион;
– отсутствие трамвайных путей.
Отрицательные стороны:
– удаленность от центра города;
– большое количество пищевых и промышленных предприятий;
– большое количество гаражных кооперативов.
Серия проекта: 600.11
Год постройки: 2001
Число этажей: 10, кроме этого имеется подвал;
Число лестниц: 1 шт. их уборочная площадь: 330,8 м2
Площадь землеотвода: 172,8 м2
Объем: 9 319 м3
Общая площадь дома: 2 290,1 м2
а) жилые помещения:
общая площадь: 2 055,8 м2
жилая площадь: 1 177,3 м2
Средняя площадь квартиры: 29,4 м2
Средняя внутренняя высота помещений: 2,56 м
В табл. 8 представлено распределение жилой площади оцениваемой части дома.
Таблица 8
Распределение жилой площади
|
Жилая площадь находится |
Количество |
Жилая площадь |
|
|
жилых квартир |
жилых комнат |
||
|
в квартирах |
40 |
78 |
1177,3 |
Распределение квартир дома по числу комнат представлено в табл. 9.
Таблица 9
Распределение квартир по числу комнат
|
Этаж |
Тип |
Квартиры |
|
|
Число квартир |
Жилая площадь |
||
|
1..10 |
1-комнатная |
20 |
89,3 |
|
2-комнатная |
2 |
209,7 |
|
|
3-комнатная |
18 |
2923,2 |
|
|
Итого: |
40 |
1177,3 |
|
В табл. 10 показано благоустроенные полезной площади инженерным оборудованием.
Таблица 10
Благоустройство полезной площади
|
Вид благоустройства |
Площадь |
|
водопровод |
2055,8 |
|
канализация |
2055,8 |
|
отопление центральное |
2290,1 |
|
горячее водоснабжение централизованное |
2055,8 |
|
ванны и души с центр. гор. в/сн. |
2055,8 |
|
электроплиты |
2055,8 |
|
радио |
2055,8 |
|
мусоропровод |
2055,8 |
|
напряжение эл. сети 220В |
2290,1 |
|
лифт |
2055,8 |
Определение физического износа для оцениваемого объекта выполнено в табл. 11.
Таблица 11
Описание конструктивных элементов и определение износа
Группа капитальности: I
Вид внутренней отделки: повышенный
|
№ п/п |
Наименование конструктивных элементов |
Описание конструктивных элементов (материал, конструкция, отделка и прочее |
Техническое состояние (осадки, трещины, гниль и т.д.) |
Удельные веса конструктивных элементов |
Поправка к удельному весу в процентах |
Удельный вес конструктивного элемента с поправкой |
Износ в процентах |
Произв еден проц износа на уд вес конструктивных элементов |
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
|
Фундамент |
||||||||
|
1 |
фундамент |
железобетонный |
трещины в цокольной части здания |
3.0 |
3.000 |
5 |
0.150 |
|
|
стены |
||||||||
|
2 |
наружные внутренние капитальные стены |
газобетонные панели автоклавной обработки |
отдельные трещины и выбоины |
20.0 |
20.000 |
5 |
1.000 |
|
|
перегородки |
железобетонные панели |
редкие сколы |
6.0 |
6.000 |
5 |
0.300 |
||
|
перекрытия |
||||||||
|
3 |
чердачные |
сборные железобетонные настилы |
трещины в швах между плитами |
12.0 |
12.000 |
5 |
0.600 |
|
|
междуэтажные |
||||||||
|
подвальные |
||||||||
|
крыша |
||||||||
|
4 |
крыша |
рулонная по железному настилу |
хорошее |
5.0 |
5.000 |
|||
|
полы |
||||||||
|
5 |
полы |
линолеум, керамическая плитка |
хорошее |
10.0 |
2.5 |
12.500 |
||
|
проемы |
||||||||
|
6 |
оконные |
с тройным остеклением |
хорошее |
10.0 |
10.000 |
|||
|
дверные |
щитовые |
хорошее |
||||||
|
отделочные работы |
||||||||
|
7 |
наружная отделка архитект. оформ. |
окраска фасада |
хорошее |
10.0 |
10.000 |
|||
|
внутренняя отделка |
обои, водоэмульсионная и масляная окраска |
хорошее |
||||||
Таблица 11 (Продолжение)
|
№ п/п |
Наименование конструктивных элементов |
Описание конструктивных элементов (материал, конструкция, отделка и прочее |
Техническое состояние (осадки, трещины, гниль и т.д.) |
Удельные веса конструктивных элементов |
Поправка к удельному весу в процентах |
Удельный вес конструктивного элемента с поправкой |
Износ в процентах |
Произв еден проц износа на уд вес конструктивных элементов |
|
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
|
|
санитарно и электротехнические работы |
|||||||||
|
8 |
центр. отопление |
от ТЭЦ |
хорошее |
16.5 |
18.900 |
||||
|
печное отопление |
– |
||||||||
|
водопровод |
стальные трубы |
||||||||
|
ванны (души) |
металлич. эмалиров. |
||||||||
|
горячее водоснабж. |
централизованное |
||||||||
|
канализация |
чугунные трубы |
||||||||
|
электроосвещение |
скрытая проводка |
||||||||
|
радио |
от городской сети |
||||||||
|
телефон |
от городской сети |
||||||||
|
телевидение |
коллективная антенна |
||||||||
|
вентиляция |
естественная |
||||||||
|
сигнализация |
пожаро-охранная |
||||||||
|
лифты |
пассажирский |
||||||||
|
эл. плиты |
есть |
3.2 |
|||||||
|
газоснабжение |
– |
-0.8 |
|||||||
|
мусоропровод |
асбестоцементная труба |
||||||||
|
разные работы |
|||||||||
|
9 |
разные работы |
лестница – сборные ж/б марши |
хорошее |
7.5 |
7.500 |
||||
|
Итого: |
100.0 |
104.900 |
2.05 |
||||||
Процент износа приведенный к 100 по формуле
|
удельный вес (гр. 7) 104.900
В табл. 12 произведено вычисление восстановительной и действительной стоимости дома.
Таблица 12
Исчисление восстановительной и действительной стоимости строения и его частей
|
Литер по плану |
Наименование строений и пристроек |
Стоимость по табл. |
Поправки к стоимости в коэффициентах |
Стоимость единицы измерения после применения поправочных коэф. |
Объем |
Восстановительная стоимость, руб. |
Процент износа |
Действит. стоимость, руб. |
|||||||
|
Удельный вес строения |
На среднюю высоту помещения |
На среднюю площадь квартиры |
k подв. |
Отклонение от гр. капитальности |
На необорудованный подвал |
На этажность |
Удельный вес строения после поправок |
||||||||
|
А1 |
10 эт. пан. стр. |
30.1 |
1.05 |
0.06 |
0.05 |
1.16 |
35.22 |
7889 |
277851 |
2 |
272294 |
||||
|
оборуд. подвал |
28.9 |
1.00 |
0.8 |
0.80 |
23.12 |
748 |
17294 |
2 |
16948 |
||||||
|
маш. отд. |
28.9 |
1.00 |
1.00 |
28.90 |
50 |
1445 |
2 |
1416 |
|||||||
|
тех. этаж |
28.9 |
1.00 |
1.00 |
28.90 |
587 |
16964 |
2 |
16625 |
|||||||
|
электрощит |
28.9 |
1.00 |
1.00 |
28.90 |
45 |
1301 |
2 |
1275 |
|||||||
|
Итого: |
314855 |
308558 |
|||||||||||||
Данное здание является абсолютно новым, поэтому функциональный и внешний износы примем равными нулю.
В таблице восстановительная и действительная стоимости указаны в ценах 1969 года. Для приведения их к настоящему времени используем индекс удорожания, равный 60. Тогда реальная действительная стоимость здания равна:
(RSN – D) = 792 340 * 60 = 18 513 500 рублей
Исходя из современного состояния рынка цена свободной земли здесь составляет 2,71 $/м2. Следовательно, стоимость земли под домом (как свободной) равна:
LV = 2,71 * 172,8 = 468,30 USD , или 14 200 рублей
В итоге рыночная стоимость здания по затратному методу составляет:
Уважаемый посетитель!
Чтобы распечатать файл, скачайте его (в формате Word).
Ссылка на скачивание - внизу страницы.