|
Рынок офисной недвижимости. Предложение
Сектор офисной недвижимости Санкт-Петербурга является
одним из самых динамично развивающихся на рынке коммерческой недвижимости. Рост
предложения офисных площадей в бизнес-центрах класс «А», «В» и «С» можно
проследить на рисунке 1.
Рис. 1. Динамика объемов
предложения площадей в бизнес-центрах, тыс. кв.м.
В первом квартале 2008 года продолжилась тенденция перераспределения
структуры предложения. Это можно увидеть по данным рисунка 2.
Рис. 2. Распределение площадей в бизнес-центрах
|
|
|
|
|
|
|
|
ДР49.00.00.000ПЗ
|
Лист
|
|
|
|
|
|
|
|
1
|
|
Изм.
|
Кол.
|
Лист
|
№док
|
Подп.
|
Дата
|
|
Рынок офисной недвижимости. Предложение
Подробная структура предложения
по районам города представлена на рисунке 3.
Рис. 3. Распределение
площадей действующих и заявленных бизнес-центров по районам, %.
Заполняемость бизнес-центров:
§ Класс «А»
(действующие) – 98,5%;
§ Класс «А»
(введенные во II кв. 2008 г.)
– 45-100%;
§ Класс «В» –
99%;
§ Класс «С» – 94%.
Средние арендные ставки для офисных площадей:
§ Класс «А» – $540-$1100;
§ Класс «В+» – $400-$800;
§ Класс «В» – $365-$720;
§ Класс «С» – $200-$390.
|
|
|
|
|
|
|
|
ДР49.00.00.000ПЗ
|
Лист
|
|
|
|
|
|
|
|
2
|
|
Изм.
|
Кол.
|
Лист
|
№док
|
Подп.
|
Дата
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
ДР49.00.00.000ПЗ
|
Лист
|
|
|
|
|
|
|
|
3
|
|
Изм.
|
Кол.
|
Лист
|
№док
|
Подп.
|
Дата
|
|
Технико-экономические показатели здания бизнес-центра
|
№ п/п
|
Наименование
|
Ед. изм.
|
Всего
|
|
1
|
Условная площадь участка
|
м2
|
1490
|
|
2
|
Площадь застройки
|
м2
|
530,64
|
|
3
|
Общая площадь здания
|
м2
|
5843,3
|
|
4
|
Полезная площадь здания
всего:
|
м2
|
5535,3
|
|
5
|
в т.ч.
административные помещения
|
м2
|
68,68
|
|
6
|
в т.ч. офисные
помещения
|
м2
|
4034,86
|
|
7
|
в т.ч. кафе
|
м2
|
151,8
|
|
8
|
в т.ч. общественная
зона
|
м2
|
782,6
|
|
9
|
в т.ч. терраса
|
м2
|
126,7
|
|
10
|
Расчетная площадь здания
всего:
|
м2
|
4741,67
|
|
16
|
Строительный объем всего:
|
м3
|
214227,6
|
|
17
|
в т.ч. надземный
|
м3
|
20187,2
|
|
18
|
в т.ч. подземный
|
м3
|
1240,4
|
|
21
|
Требуемое количество
машино-мест
|
м-м
|
28
|
|
22
|
в т.ч. для кафе
|
м-м
|
1
|
|
23
|
Наполняемость кафе
|
чел.
|
35
|
|
24
|
Количество работников кафе
|
чел.
|
10
|
|
25
|
Время работы офисных
помещений
|
час
|
9-18
|
|
26
|
Время работы кафе
|
час
|
11-23
|
|
27
|
Этажность застройки
|
этаж
|
11, 12
|
|
28
|
Площадь газонов
|
м2
|
25
|
|
29
|
Асфальтовое покрытие всего:
|
м2
|
479,36
|
|
30
|
в т.ч. автостоянка
|
м2
|
102,12
|
|
31
|
в т.ч. отмостка
|
м2
|
57,27
|
|
32
|
в т.ч. проезды
|
м2
|
319,97
|
|
|
|
|
|
|
|
|
ДР49.00.00.000ПЗ
|
Лист
|
|
|
|
|
|
|
|
4
|
|
Изм.
|
Кол.
|
Лист
|
№док
|
Подп.
|
Дата
|
|
Затраты на строительство бизнес-центра
класса «В+»
|
№ п/п
|
Наименование
|
Стоимость, руб.
|
|
1
|
Отвод земельного участка
|
15 360 855,67
|
|
2
|
Инженерные изыскания
|
3 072 171,13
|
|
3
|
Разработка проекта
|
2 364 128,35
|
|
4
|
Согласование проекта
|
1 536 085,57
|
|
5
|
Экспертиза проекта и
получение разрешения на строительство
|
1 536 085,57
|
|
6
|
Подготовка территории
строительства
|
5 437 742,91
|
|
7
|
Основные объекты
строительства
|
153 608 556,70
|
|
8
|
Объекты энергетического
хозяйства
|
4 531 452,42
|
|
9
|
Объекты транспортного
хозяйства и связи
|
9 062 904,85
|
|
10
|
Наружные сети
|
10 875 485,81
|
|
11
|
Благоустройство и озеленение
|
7 250 323,88
|
|
12
|
Временные здания и сооружения
|
2 318 175,96
|
|
13
|
Прочие рабочие и затраты
|
4 346 453,49
|
|
14
|
Усиленная охрана объектов
строительства
|
4 051 451,45
|
|
15
|
Затраты на сдачу объекта в
эксплуатацию
|
4 501 612,72
|
|
16
|
Страхование объекта
|
6 752 419,09
|
|
17
|
Резерв на непредвиденные
работы и затраты, 2%
|
4 971 184,95
|
|
18
|
Реклама
|
5 437 742,91
|
|
|
ИТОГО
|
274 664 373,63
|
|
|
|
|
|
|
|
|
ДР49.00.00.000ПЗ
|
Лист
|
|
|
|
|
|
|
|
5
|
|
Изм.
|
Кол.
|
Лист
|
№док
|
Подп.
|
Дата
|
|
Затраты на строительство бизнес-центра класса «А»
|
№ п/п
|
Наименование
|
Стоимость, руб.
|
|
1
|
Отвод земельного участка
|
15 360 855,67
|
|
2
|
Инженерные изыскания
|
3 072 171,13
|
|
3
|
Разработка проекта
|
3 057 617,90
|
|
4
|
Согласование проекта
|
1 995 078,60
|
|
5
|
Экспертиза проекта и получение
разрешения на строительство
|
1 995 078,60
|
|
6
|
Подготовка территории
строительства
|
6 416 536,63
|
|
7
|
Основные объекты строительства
|
199 507 860,14
|
|
8
|
Объекты энергетического
хозяйства
|
5 347 113,86
|
|
9
|
Объекты транспортного
хозяйства и связи
|
10 694 227,72
|
|
10
|
Наружные сети
|
12 833 073,26
|
|
11
|
Благоустройство и озеленение
|
8 555 382,17
|
|
12
|
Временные здания и сооружения
|
2 735 447,64
|
|
13
|
Прочие рабочие и затраты
|
5 128 815,11
|
|
14
|
Усиленная охрана объектов
строительства
|
4 780 712,71
|
|
15
|
Затраты на сдачу объекта в
эксплуатацию
|
5 311 903,01
|
|
16
|
Страхование объекта
|
8 770 088,80
|
|
17
|
Резерв на непредвиденные
работы и затраты, 2%
|
6 456 609,54
|
|
18
|
Реклама
|
7 062 578,25
|
|
|
ИТОГО
|
344 992 565,57
|
|
|
|
|
|
|
|
|
ДР49.00.00.000ПЗ
|
Лист
|
|
|
|
|
|
|
|
6
|
|
Изм.
|
Кол.
|
Лист
|
№док
|
Подп.
|
Дата
|
|
Показатели эффективности бизнес-центра
|
№ п/п
|
Наименование
показателя
|
Значение
показателя
|
|
Класс «В+»
|
Класс «А»
|
|
1
|
Чистый доход (руб.)
|
1 141 433 166,58
|
1 140 426 126,38
|
|
2
|
Чистый дисконтированный доход (руб.)
|
170 244 057,91
|
124 509 174,46
|
|
3
|
Внутренняя норма доходности
|
0,71
|
0,57
|
|
4
|
Потребность в дополнительном финансировании (руб.)
|
247 014 833,42
|
309 081 150,75
|
|
5
|
Потребность в дополнительном финансировании с учетом
дисконтирования (руб.)
|
179 670 856,45
|
223 499 713,85
|
|
6
|
Индекс доходности затрат
|
2,95
|
2,13
|
|
7
|
Индекс доходности затрат с учетом дисконтирования
|
1,64
|
1,32
|
|
8
|
Индекс доходности инвестиций
|
5,58
|
4,69
|
|
9
|
Индекс доходности инвестиций с учетом дисконтирования
|
10,37
|
6,48
|
|
10
|
Срок окупаемости
|
3 года 6 мес
|
4 года 1 мес
|
|
11
|
Срок окупаемости с учетом дисконтирования
|
4 года 7 мес
|
5 лет 8 мес
|
|
|
|
|
|
|
|
|
ДР49.00.00.000ПЗ
|
Лист
|
|
|
|
|
|
|
|
7
|
|
Изм.
|
Кол.
|
Лист
|
№док
|
Подп.
|
Дата
|
|
Как было сказано выше, расчет денежных потоков и
показателей эффективности по бизнес-центрам класса «В+» и «А» приведен в
Приложении 5. Полученные данные для наглядности сведем в таблицу 10.
Таблица 10
Показатели эффективности бизнес-центра
|
№ п/п
|
Наименование
показателя
|
Значение
показателя
|
|
Класс «В+»
|
Класс «А»
|
|
1
|
Чистый доход (руб.)
|
1 141 433 166,58
|
1 140 426 126,38
|
|
2
|
Чистый дисконтированный
доход (руб.)
|
170 244 057,91
|
124 509 174,46
|
|
3
|
Внутренняя норма
доходности
|
0,71
|
0,57
|
|
4
|
Потребность в
дополнительном финансировании (руб.)
|
247 014 833,42
|
309 081 150,75
|
|
5
|
Потребность в
дополнительном финансировании с учетом дисконтирования (руб.)
|
179 670 856,45
|
223 499 713,85
|
|
6
|
Индекс доходности затрат
|
2,95
|
2,13
|
|
7
|
Индекс доходности затрат
с учетом дисконтирования
|
1,64
|
1,32
|
|
8
|
Индекс доходности
инвестиций
|
5,58
|
4,69
|
|
9
|
Индекс доходности
инвестиций с учетом дисконтирования
|
10,37
|
6,48
|
|
10
|
Срок окупаемости
|
3 года 6 мес
|
4 года 1 мес
|
|
11
|
Срок окупаемости с учетом
дисконтирования
|
4 года 7 мес
|
5 лет 8 мес
|
По данным таблицы можно говорить о том, что оба
варианта реализации проекта являются эффективными, а при сравнении
соответствующих показателей по бизнес-центрам класса «В+» и класса «А» видно,
что первый вариант проекта более привлекателен с точки зрения сторонних
инвесторов.
Как было сказано в п. 2.4, при оценке эффективности
инвестиционного проекта необходимо учитывать риск. Одним из вариантов его
учета является расчет уровня безубыточности, который предусматривает
характеристику степени устойчивости проекта по отношению к возможным изменениям
условий его осуществления.
Для бизнес-центра класса «В+»:
Ур.б. =
19 134 147,02 / 50 400 000 = 0,38 (38%)
|
|
|
|
|
|
|
|
ДР49.00.00.000ПЗ
|
Лист
|
|
|
|
|
|
|
|
84
|
|
Изм.
|
Кол.
|
Лист
|
№док
|
Подп.
|
Дата
|
