Анализ понятия недвижимого имущества

При анализе понятия недвижимого имущества, данного в ГК, в литературе выделяются следующие взаимосвязанные признаки указанного объекта гражданских прав.[1] Во-первых, подчеркивается, что недвижимость ¾ это вещь, предмет материального мира, который предназначен удовлетворять определенные потребности и может быть в обладании человека. Иные виды имущества, в том числе имущественные права, недвижимыми по российскому законодательству быть не могут (в отличие от многих зарубежных правовых систем, о чем будет сказано далее). Во-вторых, недвижимостью являются земельные участки и все, что прочно связано с землей. В-третьих, перемещение объекта недвижимости без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. Разумеется, два последних признака не относятся к недвижимому имуществу, признаваемому таковым в силу закона.

Понятие недвижимости в ст.130 ГК довольно близко по смыслу определению, данному еще в начале прошлого века Г.Ф. Шершеневичем (которое было рассмотрено в предыдущем параграфе). Но одно дело ¾ научное определение, другое же ¾ дефиниция, данная в законе. Г.Ф. Шершеневич писал, сомневаясь в бесспорности данного им же определения, что "вопрос о прочности связи строения с землею не может быть решен принципиально с полной точностью. Решение его зависит от обстановки каждого случая в отдельности… Несомненно, строительная техника, позволяющая перемещать многоэтажные дома, способна еще более затруднить и без того не особенно твердое отличие движимости от недвижимости".[2]

По мнению В.В. Витрянского, критерий отнесения объектов к недвижимости, использованный в ГК, страдает некоторой неточностью. Современный уровень развития техники позволяет перемещать здания и сооружения без всякого ущерба их назначению.[3]

Показательным примером являются перемещения зданий, представляющих архитектурную ценность, на значительные расстояния. Если четко исходить из критерия, предусмотренного законодательством, то, ввиду отсутствия ущерба при их перемещении, подобные объекты к недвижимому имуществу не относятся.

Использование таких оценочных категорий как "прочная связь с землей", "несоразмерный ущерб" порождает на практике затруднения при решении вопроса о признании недвижимостью конкретного объекта.

Таким образом, критерий невозможности перемещения без несоразмерного ущерба назначению является для объекта достаточно относительным, а применение его становится весьма произвольным. Судя по практике государственной регистрации прав на недвижимое имущество, разными учреждениями технической инвентаризации одинаковые объекты в одних случаях признаются объектами недвижимости, а в других нет.

По данному вопросу интересно привести противоположную точку зрения. И.Л. Брауде считал, что возможность передвижения строения (в том числе и многоэтажных домов) с одного участка на другой не превращает строение в подвижную установку. Передвижка строения, по существу, является новым строительством: закладывается новый фундамент, наземная часть строения передвигается и устанавливается на новом фундаменте. Однако строение не может подвергаться неоднократным передвижкам. Поэтому неправомерен взгляд, что возможность передвижки строения якобы опровергает стабильность технической связи с земельным участком и переводит такой объект в категорию движимого имущества.[4]

Несмотря на это, некоторые исследователи отдают предпочтение более