Определение рыночной стоимости недвижимости с использованием специальных правил и методик. Оценка квартиры методом прямого сравнения продаж

Цель оценки

Целью оценки является определение рыночной стоимости с использованием специальных правил и методик. Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена продажи объекта недвижимости на свободном рынке.

Глава 1. Теоретические основы

оценки недвижимости

              1.1  Процедура оценки

Процедура оценки включает:

-осмотр строения и земельного участка;

-интервью с собственниками строения и участка;

-исследование рынка продаж аналогичных объектов в г. Комсомольске-на-Амуре, сравнительный анализ аналогов;

-определение восстановительной стоимости объекта;

-использование трех традиционных методик оценки для определения рыночной стоимости объекта недвижимости;

-сравнение оценок, полученных на основе указанных методов и сведение полученных стоимостных оценок к единой стоимости объекта.

Процесс сведения оценок учитывает слабые и сильные стороны каждого метода и определяет, насколько они существенно влияют при оценке объекта на объективное отражение рынка. Процесс сведения оценок приводит к установлению окончательной стоимости объекта, чем и достигается цель оценки.

Стоимость определяют с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно применяют три метода: затратный, прямого сравнительного анализа продаж, капитализации дохода.

Каждый из методов приводит к получению различных ценовых характеристик объекта. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных методов и окончательно оценить объект собственности на основании данных того метода или методов, которые признаны как наиболее надежные.

Следует отметить, что нижеприведенные классические процедуры были по необходимости незначительно изменены в процессе оценки с учетом проблем, присущих российскому рынку недвижимости.

1.2 Затратный метод

При этом методе исходят из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего земельного участка под застройку и возведение по назначению и качеству здания в приемлемый период времени.

Данный метод может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить стоимость и износ объекта при условии оптимального равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

Затратный метод показывает оценку восстановительной стоимости здания за вычетом износа, увеличенную на стоимость земли.

Основные этапы процедуры оценки по данному методу включают:

v  Расчет рыночной стоимости земельного участка с учетом его наилучшего использования.

v  Расчет затрат на воспроизведение (замещение) улучшений, имеющихся на земельном участке.

v  Определение накопленного износа (физический + функциональный +  экономический).

v  Расчет стоимости улучшений с учетом износа.

v  Определение стоимости объекта недвижимости, включая улучшения и земельный участок.

1.3Метод прямого сравнительного анализа продаж

Он заключается в определении стоимости недвижимости на основе анализа рыночной информации о продажах сопоставимых объектах. При этом различия между аналогичными объектами и объектом оценки, связанные