Прединвестиционное экономическое обоснование проекта строительства одиннадцатиэтажного четырехсекционного жилого здания, страница 3

∆ К _I  = K_i  - K_j ;        (25)

где:

∆ К _I – освоение капитальных вложений в течение периода, %;

K_{i ,} K_j  - освоение  капитальных вложений нарастающим итогом в предшествующий период (i) и последующий период (j), в % .

Это позволяет перейти от процентного выражения освоения капитальных вложений нарастающим итогом по месяцам к денежной оценке распределения капитальных вложений по месяцам строительства объекта. Для этого необходимо определить величину капитальных вложений по месяцам в денежном выражении:

К^д _i =  ∆ К i * С_ик ;   (26)

где:

С_ик – стоимость строительства для инвестора с учетом кредитной нагрузки, определяемая по формуле2 (см. таблицу 8).

 Согласно выполненного расчета стоимость строительства для инвестора с учетом кредитной нагрузки составляет 89623,1  тыс. руб. Расчет К^д _i  по месяцам приведен на рис.12.

3.3. Оценка эффективности вариантов проекта

Уточним распределение во времени затрат и доходов инвестора.

Для модели продажи здания №1 продажа квартир начинается согласно задания инвестора после возведения подземной части. Квартиры реализуются с учетом плана, изложенного в таблице 4. Расчет дохода от реализации квартир по модели № 1 приведен в таблице 14, а распределение затрат и доходов во времени – в таблице 15.

Для модели продажи здания  №2 продажа квартир начинается с момента окончания  работ по возведению надземной части.  Квартиры реализуются с учетом плана, изложенного в таблице 4. Расчет дохода от реализации квартир по модели № 2 приведен в таблице 17, а распределение затрат и доходов во времени – в таблице 18.

Для модели продажи здания  № 3 продажа квартир начинается с момента окончания  строительства здания.  Квартиры реализуются с учетом плана, изложенного в таблице 4. Расчет дохода от реализации квартир по модели № 3    приведен в таблице 20, а распределение затрат и доходов во времени – в таблице 21.

На рисунках 13, 15, 17 показаны соотношения распределения доходов и затрат для соответствующих моделей продажи жилого дома.

Оценка эффективности вариантов проектов проводится по сроку окупаемости выбранных моделей реализации квартир в строящемся доме. Для определения срока окупаемости модели рассчитывается чистый дисконтированный доход за каждый месяц существования проекта.

Порядок расчета следующий:

·  Определение месячного дохода как разности дохода от реализации квартир и затрат капитальных вложений на возведение объекта в соответствующем периоде;

·  4.2. Определение месячной ставки дисконта  по формуле:

,   (27)

где: Е – норма дисконтирования, принятая за месяц;

n– порядковый номер месяца реализации соответствующей модели.

Причем:

 ,  (28)

где:  Е^год – годовая норма дисконтирования;

Для оценки эффективности инвестиций используется годовая норма дисконтирования,  которая показывает относительную величину полученного в течение определенного периода времени дохода и рассчитывается по формуле (9 или 10).

·  Дисконтирование потока доходов, сформированного после расчета месячного дохода;

·  Определение доходности проекта нарастающим итогом за период реализации соответствующей модели с учетом дисконтирования затрат и доходов во времени.

В данной задаче расчеты приведенных доходов и затрат выполнены в таблицах 16, 19, 22.

·  Построение графика окупаемости проекта.