Определение инвентаризационной и рыночной стоимости квартиры. Определение страховой стоимости объекта недвижимости (школы) для дальнейшего использования

дальнейшего использования, если известны следующие данные:

·  объект оценки – жилой дом(трёхэтажный), общей площадью 1600 ;

·  год ввода в эксплуатацию – 1969г.;

·  арендная плата – 600 руб/в месяц;

·  убытки от вакансий и неплатежей – 10% от потенциального валового дохода;

Таблица 1

Характеристика зданий и сооружений

Оценка затратным подходом

Определяем полную восстановительную стоимость с использованием расчета стоимости основных строительных материалов для возведения данного объекта в современных условиях, если известно, что заработная плата рабочих составляет 45% от стоимости строительных материалов, затраты на эксплуатацию машин и оборудования 25% от той же базы. Накладные расходы взяты в размере 12% от суммы прямых затрат.

Прибыль составляет 23%. Расходы на отопление и вентиляцию – 2,5%, водопровод и канализация – 3% , электросети - 2%, телефонизация - 3%, считаются по базе стоимости общестроительных работ. Процент прочих работ и затрат составляет 33% и считается от стоимости объекта. Износ, на момент оценки, по данным БТИ составляет 35%.

Расчет стоимости основных строительных материалов представлен в таблице 2.

Таблица 2

Расчет стоимости основных строительных материалов по зданию

Наименование материалов	Единица измерения	Количество единиц измерения	Стоимость единицы измерения в руб.	Общая стоимость, тыс.руб.
Цемент	т	900	1240	1116
Бетон	м3	2720	1600	4352
Сталь класса  А	т	240	2800	672
Линолеум	м2	0	500	0
Стекло оконное	м2	1440	150	216
Лесоматериалы	м3	560	1200	312
Плитка	м2	2400	200	480
Оконные блоки	м2	1440	1020	1468,8
Дверные блоки	м2	960	1500	1440
Раковины	шт	0	1500	0
Унитазы	шт	0	2300	0
Итого затрат на основные строительные материалы	-	-	-	10056,8
Прочие материалы	-	-	30%	3017
Итого затрат по материалам	-	-	-	13073,84

Окончательный расчет восстановительной стоимости оцениваемого объекта недвижимости рассчитываем укрупнено. Все расчеты представлены в таблице 3.

Таблица 3

Расчет восстановительной стоимости здания

Следующим важным этапом при оценке объекта является оценка износа здания.

В данном случае, согласно данным БТИ, установлена величина износа, равная 35%.

Остаточная стоимость здания с учетом износа определяется следующим образом:

 тыс. руб.

Оценка доходным подходом

Подход к оценке с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость.

Этот метод позволяет дать достаточно точную оценку текущей стоимости будущих доходов в случае, когда ожидаемый поток доходов стабилен. В качестве показателя, описывающего будущие доходы, был выбран валовый доход.

Стоимость недвижимости рассчитывается по формуле:

,

где ЧОД – чистый операционный доход;

       R – ставка капитализации.

Расчет произведен из предположения, что количество квадратных метров полезной площади здания, которые реально можно сдать в аренду, составляют  1600 кв.м.

Расчет прибыли за год методом капитализации представлен в таблице 4

Таблица 4

Расчет текущей стоимости методом капитализации дохода

Потенциальный валовой доход в год можно рассчитать следующим образом:

где величина арендной ставки, тыс. руб.;

       S – площадь сдаваемых в аренду помещений, м²;

       12 – количество месяцев в году.

 руб.

Стоимость объекта, полученная доходным подходом по методу прямой капитализации, составила:

руб.

Поскольку при оценке страховой стоимости здания использовалось два подхода определения стоимости, то необходимо согласование результатов. Значение оценочной стоимости при различных подходах неодинаковы. Поэтому определяем средневзвешанную цену с учетом степени доверия к каждому подходу.

Таблица 5

Согласование стоимости оцениваемого объекта

Название подхода	Стоимость, тыс.руб	Весовой коэффициент	Стоимость с учетом коэффициента, тыс.руб
Затратный		0,5	14029,74
Доходный		0,5	17520
Итоговая сумма	-	1	31549,5

Стоимость жилого дома общей площадью 1600 , с использованием