Договор ренты. Защита прав получателя ренты как слабой стороны. Выкуп ренты

Е.А. Яргина

ДОГОВОР  ЕНТЫ

Договор ренты относится к числу договоров, направленных на пере­дачу имущества от одного субъекта к другому. К названной группе, по­мимо договора ренты, относятся также договор дарения, договор купли-продажи, договор мены.

Все эти договоры имеют одну общую черту: они опосредуют смену собственника имущества, являющегося предметом договора, однако специфика каждого их этих договоров объясняется обусловившими смену собственника положениями договора, на которые согласились стороны.

Классификацию договоров данной группы принято начинать с того, обусловлен ли факт перехода права собственности на имущество пре­доставлением встречного удовлетворения - является ли договор, при­надлежащий к этой группе, возмездным.

Единственным безвозмездным договором в этой группе является до­говор дарения, остальные же (купля-продажа, мена и рента) являются возмездными и отличаются друг от друга лишь характером предостав­ляемого встречного удовлетворения.

Купля-продажа подразумевает выплату согласованного в момент за­ключения договора денежного эквивалента отчуждаемого имущества, в том числе и при заключении договора купли-продажи в рассрочку. До­говором может быть установлен порядок определения встречного удов­летворения (цены).

Аналогично решается вопрос о встречном удовлетворении и при за­ключении договора мены. Единственное отличие мены от купли-, продажи состоит в натуральной форме предоставляемого встречного удовлетворения (эквивалента).

Рента же стоит особняком в этой группе: сочетая в себе натуральную (пожизненное содержание) и денежную (пожизненная или постоянная рента) форму встречного удовлетворения, она совершенно по-иному подходит к определению количественной характеристики последнего. Стороны на момент заключения договора не могут просчитать общую стоимость предоставляемого взамен имущества удовлетворения. Речь может идти только о согласовании суммы периодического платежа.

Законодательное закрепление в ГК 1964г. норм об отчуждении жи­лого строения на условии пожизненного содержания в рамках институ-

206

Договор ренты

та купли-продажи порождало множество противоречивых мнений по поводу самостоятельности этого вида договора.

В полемике назывались присущие договору купли-продажи с усло­вием пожизненного содержания особенности, позволяющие отграни­чить его от купли-продажи:

- имущество передается плательщику ренты исключительно в собст­венность;

- круг получателей ренты ограничен;

- длящийся характер отношений¹.

Характер встречного удовлетворения в рентном договоре, по мне­нию С.А. Хохлова, определяет его отличие от купли-продажи: «... по договору купли-продажи покупатель выплачивает за товар определен­ную денежную сумму (цену), равно как и по договору мены взаимное отчуждение товаров осуществляется за определенное, заранее оценен­ное сторонами возмещение. По договору же ренты общий объем причи­тающихся получателю ренты платежей является неопределенным, по­скольку обязательство выплачивать ренту действует либо бессрочно (постоянная рента), либо на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента)»².

М.И. Бару видел различие между куплей-продажей и договором по­жизненного содержания в «том, на что направлен каждый из догово­ров»: «для одного из них - это получение