Основы функционирования рынка недвижимости. Основные методы оценки недвижимости

48. Основы функционирования рынка недвижимости

Ø  Понятие недвижимости, ее основные виды. Три подхода к оценке недвижимости

Недвижимость – земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей (многолетние насаждения, леса, здания, сооружения, подлежащие госрегистрации воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, предприятие как имущественный комплекс – то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно).

Структура (основные виды) недвижимости:

-  Жилая,

-  Коммерческая (для ведения бизнеса непроизводственного характера, офисные, складские помещения),

-  Промышленная,

-  С/х (с/х земли, лесные угодья),

-  Спецназначения (правительственные здания, культурные сооружения и т.п.).

На оценку объекта недвижимости влияют разнообразные условия и их сочетания. Стоимость – это ценность объекта для конкретного пользователя.

Основные методы оценки недвижимости:

1.  Затратный метод

Метод удобен при оценке новых здании или объектов недвижимости, которые редко продаются на рынке. Это – единственный метод, позволяющий определить стоимость земельного участка.

Покупатель обычно не заплатит за собственность больше, чем затраты на приобретение (постройку) аналогичной собственности равнозначного качества. Следовательно, оценкой рыночной сто­имости является сумма стоимости участка земли и стоимо­сти строительства подобного объекта на дату оценки.

Этапы реализации метода:

-  проводится оценка рыночной стоимости земельного участка,

-  определяется  восстановительная или заместительная стоимость зданий, сооружений,

-  определяется сумма износа улучшений,

-  восстановит или заместительная стоимость корректируется  на величину  накопленного износа,

-  определяется рыночная стоимость как сумма  рыночной стоимости земельного участка и стоимости улучшений с учетом износа.

Заместительная стоимость улучшений - это расходы в текущих ценах на строительство сооружений, имеющих эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов в соответствии с современными  требованиями рынка.

Восстановительная стоимость улучшений – расходы в текущих ценах на строительство точной копии сооружения из тех же материалов и с теми же качествами работы, что и у объекта оценки.

Расходы включают в себя:

1)  прямые издержки,

2)  косвенные издержки,

3)  прибыль, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала.

Методы определения затрат:

1.  метод сравнительной единицы – основан на сравнении стоимости единицы площади или объема объекта оценки со стоимостью единицы типового объекта.

2.  метод разбивки по компонентам – учитывается стоимость сооружения, определяемая как сумма стоимостей его строительных компонентов (сумма прямых и косвенных издержек для создания единичного объема).

3.  метод  количественного обследования – дает наиболее точный  результат, наиболее трудоемкий, суть – в абсолютно точном количественном определении всех позиций, относящихся к сооружению.

Износ (И) – потеря части стоимости объекта по каким-либо причинам – определяется только для улучшений (не определяется для земельных участков). Методы определения износа:

1.  Рыночный метод – по информации о ценах продаж объектов-аналогов –

(%И+И) / Восстановительную стоимость улучшений,

2.  Метод срока жизни –

-  хронологический возраст – период времени с момента окончания строительства здания до момента оценки,

-  срок эк-кой жизни –период времени, в течение которого сооружение приносит прибыль,

-  эффективный возраст – возраст, отражающий степень эксплуатации и состояние сооружения.

%И=ЭФФ/ЭКОН*100%

3.  Метод разбивки – весь износ делится на 3 вида:

-  физический износ (устранимый и неустранимый),

-  функциональный (устаревание) (устранимый и неустранимый),

-  внешнее экономическое устаревание (неустанимое – потеря стоимости в результате воздействия внешних факторов)

2.  Метод сравнения продаж

Суть – в определении цены, которую заплатит покупатель за недвижимость аналогичной полезности. Используя этот метод, оценщик получает отражение стоимости, сравнивая оцениваемый объект с аналогичной недвижимостью, называемой «сравнимые продажи

Этапы реализации:

-  Выбор объектов аналогов и анализ информации по этим объектам,

-  Выбор единиц сравнения,

-  Проведение корректировок цен  продаж  по объектам-аналогам в соответствии с  различиями между ними и объектом оценки,

-  приведение откорректированных цен продаж объектов-аналогов к единой рыночной стоимости объекта оценки.