6. ЭКСПЕРТИЗА МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ И ЭКСПРЕСС-ОЦЕНКА КОММЕРЧЕСКОГО ПОТЕНЦИАЛА ТЕРРИТОРИИ
6.1 Экспертиза местоположения как основной механизм реализации территориально-пространственного развития недвижимости
В настоящее время города все больше страдают от недостаточно грамотного применения основных концепций управления развитием территорий в условиях перехода к многоукладной экономике, отсутствия системных представлений о современных методах управления социально-экономическим развитием муниципальных образований, которые давно стали обязательным элементом любого западного муниципалитета. Быстрый переход к многоукладной экономике поставил сложные проблемы перед администрациями городов, т.к. старые директивные методы управления развитием территорий в новых условиях оказались мало эффективными.
Не вполне готовыми к новой ситуации оказались и градостроители, которые в условиях административно-командного управления и затратной экономики не заботились о финансовой стороне развития городов. Вместо того, чтобы быть инструментом реализации стратегических планов социально-экономического развития городов с учетом ландшафтных особенностей, градостроительство стало основой генпланов, обязательных к исполнению. В связи с этим, в настоящее время проблема анализа местоположения объектов недвижимости при реализации программ территориально-пространственного развития города становится все более актуальной, а отсутствие единых законов при застройке новых частей города и реконструкции старой его части, существенным образом влияет на стоимость недвижимости в различных частях города.
Город представляет собой сложную систему, связанную с непредсказуемостью поведения людей, т.е. это социально-экономическая система, основными признаками которой являются: структурированность, взаимосвязанность состав-
ляющих систему частей, подчиненность организации системы определенной це-
ли.
Одним из подходов, используемых при экспертизе местоположения, является системно-иерархический подход (СИП), который позволяет упорядочить изучение связей внутри системы [47].
Сущность этого подхода заключается в том, что городская система с позиций градостроительства имеет три иерархически взаимосвязанных уровня (подсистема, собственно система, надсистема), которые соответствуют трем областям деятельности человека в организации своей жизненной среды: архитектуре, градостроительству и районной планировке.
Первый уровень: архитектурно-планировочная система (АПС). Городская среда формируется относительно обособленным пространственно-целостным и функционально-взаимосвязанным комплексом сооружений и городских пространств – АПС.
В качестве элементов этой системы выступают отдельные сооружения, участки открытых пространств для различных форм социальной активности (рынки, площади, пешеходные и транспортные зоны).
Второй уровень: городская система (ГС). В качестве элементов выступают отдельные АПС, а внутренняя целостность системы этого уровня определяется устойчивыми регулярными трудовыми и культурно-бытовыми связями населения (как в компактном традиционном городе). Город является городской системой, если в нем замыкаются все системообразующие связи. Размеры и реальные границы городской системы определяются величиной предельно допустимых затрат времени на регулярные внутренние поездки. В рамках суточного цикла это не более 1-1,5 часа в одном направлении.
Третий уровень: региональная система (PC). Городские скопления, крупные города, агломерации - ее элементы. Они взаимодействуют, осуществляя развитие экономики на основе замкнутых производственных циклов и решая задачи поддержания общего экологического баланса и имеют необходимые ресурсы для известной автономии PC в рамках глобальной экономической системы.
Системный подход к экспертизе местоположения в отличие от классического научного подхода позволяет сделать следующие утверждения о городе:
- город, урбанизированная территория – открытая сложная система со свойствами, значительная часть которых не свойственна ни одному из его элементов, взятому в отдельности. Например, население – это еще не город, но без населения вся городская инфраструктура уже точно не является городом. Это омертвленный капитал. Или, например, безопасность жителя в городе – свойство, зависящее от силовой, экономической, социальной и природоохранной подсистем.
- отдельные функции города, имеющие высокую востребованность, могут выполняться разными элементами. В случае уничтожения, гибели элементов определенного типа, выполняющих конкретные функции, эти функции могут быть взяты на себя элементами других типов, то есть другие элементы могут выработать у себя способность выполнять функцию, замещающую утраченную или недоступную в стоимостном отношении. Так, при отставании строительства в новом районе объектов торговли, соцкультбыта происходит создание дополнительных объектов на основных путях следования жителей нового района с работы домой. Эти дополнительные объекты, замещающие планируемые, могут быть совершенно непохожими на требуемые, но в то же время они могут оттянуть на себя потенциал и мощности, необходимые для оказания торговых и коммунальных услуг в самом районе.
Уважаемый посетитель!
Чтобы распечатать файл, скачайте его (в формате Word).
Ссылка на скачивание - внизу страницы.
