Расчет ожидаемых потоков денежных средств после покупки здания под офис. Доходность потенциальных инвестиций

Ситуация №3

Получив информацию от финансового консультанта, собственник средств намерился купить здание под офис за 200 тыс. долл. в расчете на получение дохода от сдачи его в аренду. Здание сдано в эксплуатацию 4 года назад и находится в отличном состоянии. Оно расположено рядом с оживленным кварталом.

У данного здания уже есть два арендатора, у которых осталось по 3 года договорного срока.

В последние годы валовой рентный доход от эксплуатации здания составил 32 тыс. долл. , а текущие расходы – 15 тыс. долл. Расчет показал, что ежегодная амортизация будет составлять 5100 долл. в течение 3х лет, на которые и рассчитывает покупатель.

Последний намерен принять имеющуюся на этот дом закладную на сумму 120 тыс. долл. По совету финансиста он предполагает взять 150 тыс. долл. под залог дома на 25 лет из расчета 10,5% годовых в банке, где открыт у него расчетный счет. По расчету он будет погашать кредит, выплачивая по 17 тыс. долл. в год. Соотношение между процентами и погашением долга в каждый из следующих трех лет будет выглядеть так:

Год	Проценты (доход) $	Текущая часть осн. суммы (в долл.)	Всего
1ый	15750	1250	17000
2ой	15620	1380	17000
3ий	15470	1530	17000

К концу третьего года невыплаченный ипотечный кредит составит 145840 долл. Консультанты предполагают, что стоимость дома будет расти примерно на 9% в год и к концу 3ьего года он будет стоить 260 тыс. $.

Балансовая стоимость дома к тому времени будет равна 184700 $. Прибыль от продажи дома подлежит обложению налогом по ставке 35%.

Вопросы:

1.  Какие потоки денежных средств, за вычетом налога, ожидаются в каждый из 3х лет?

2.  Будет ли чистая приведенная стоимость этого объекта положительной величиной при ставке дисконта-15%?

3.  Какова примерная доходность потенциальных инвестиций?

4.  Достаточно ли аргументов для принятия решения об инвестиционной сделке?

Ответ:

Потоки денежных средств:

1.  Амортизация: расход 5100 ежегодно

2.  Приобретение зданий: единовременный расход 200 тыс.

3.  Ссуда: каждый год по 150 тыс.

4.  % ссуды: каждый год 17 тыс.

5.  Текущие расходы: каждый год по 15 тыс.

6.  Рента: каждый год доход 17 тыс.

7.  Доход: каждый год 3 тыс.

8.  Налог: 960 руб.

9.  Итого: сальдо за 3 года 44705 руб.

10.  Чистый доход : 44705 + 260000 - 145840 - 91000 (налог 35%) = 67866