Гражданское право. Аренда недвижимого имущества, страница 8

Аренда зданий  и сооружений.

Здесь вся специфика определяется предметом аренды, которой является недвижимость. Поэтому практически все, что мы говорили применительно к купле – продаже недвижимости, в равной мере относится и к аренде недвижимости. Сразу подчеркнем, что законодатель по непонятным причинам, говоря, скажем, о купле – продаже недвижимости, применительно к аренде употребляет термин “аренда зданий и сооружений”, а не просто “недвижимость”. Тем самым, ставит вопрос о том, что же такое здания и сооружения, которые нигде не определены, как с ними соотносятся части зданий и сооружений, нежилые помещения, термин, который, в частности, широко применяется в нашем городе.  Что такое вообще сооружения и чем они отличаются от зданий?

В практике различие между этими понятиями проводится, выводится это из различных технических норм, в частности, когда говорят о зданиях, то обычно говорят о капитальных зданиях, то есть жилых и нежилых зданиях, гражданских зданиях; зданиях, которые предназначены для всего, кроме  производственной деятельности -  производственных зданиях; основных зданиях, которые являются господствующими по капитальным признакам или назначению – служебных, вспомогательных  зданиях и так далее.

Ну, а сооружения – это все, что не является зданиями, но неразрывно связанные с землей – мосты, эстакады, трансформаторы, колодцы, линии электропередачи и тому подобное.

Так вот, к чему же сводятся особенности аренды недвижимости. Здесь также расширяется круг существенных условий. Наряду с предметом,  существенным условием становится и цена договора и размер арендной платы. Без согласования арендной платы договор считается незаключенным. Хотя отметим, что на практике очень часто в отношении особенно государственного муниципального имущества действует утвержденные методики, из них выводится арендная плата,  и стороны практически ничего не согласуют. Нередко сам размер арендной платы зависит от целей, для которых будет использоваться эта недвижимость. Для торговых целей – одна плата, для культурно-просветительских – другая, для хранения – третья и тому подобное.

Закон предъявляет как и в договоре купли – продажи особые требования к форме договора аренды. Письменная форма обязательна всегда при аренде недвижимости, и должен также составляться единый документ. Обмен письмами, телеграммами здесь недопустим.

Если здания, сооружения, нежилые помещения, части зданий и сооружений сдаются в аренду на срок более года, то договор подлежит обязательной государственной регистрации. Вопрос этот тоже не бесспорен, потому что он неважно прописан в законе, но в общем-то практика исходит из того, что если аренда больше года, то договор подлежит государственной регистрации и исходит это из закона о регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.

Передача недвижимости в аренду осуществляется на основе передаточного акта, в котором фиксируется состояние сдаваемого в аренду здания, сооружения, нежилого помещения. Таким образом,  нужна и реальная и юридическая передача имущества.

Также решается вопрос и с землей. То есть стороны могут и не оговаривать в договоре права на землю,  и считается, что если они заключили договор аренды на здание или сооружение, то арендодатель передал права и на пользование земельным участком. Причем, сделать это он может даже без согласия и, не взирая на возражения собственника этого земельного участка, если сам арендодатель не является собственником земли.  Считается также, что пользование землей покрывается арендной платой, указанной в договоре, даже если об аренде земли ничего не сказано.

Аренда предприятий.

Здесь те же самые проблемы и те же самые недостатки законодательства, что и при купле – продаже предприятий. Отметим лишь некоторые недостатки, о которых мы говорили в прошлый раз, - это то, например, что закон говорит об аренде всего имущественного комплекса, включая права, обязанности, передачу всего этого и так далее, а все это принадлежит юридическому лицу - и долги и тому подобное.