Проблемы оценки земельной собственности. Аренда городских земель

можно дисконтировать разницу между рыночной арендной  платой  и

арендной платой по договору,  тогда, чем больше вероятность сокращения

разрыва, тем больше шансов недополучить ожидаемый доход для арендатора

и тем больше ставка дисконтирования.  Наоборот, чем больше вероятность

увеличения разрыва по  сравнению  с  указываемым,  тем  меньше  ставка

дисконтирования.

     Вывод таков,  что при прочих равных условиях земельному участку с

более  высокой  величиной  арендной  платы  соответствует более низкая

стоимость права аренды.

     Другим примером   определения  стоимости  прав  аренды  земельных

участков служит методика определения стартовой  цены  при  выставлении

этих участков на конкурс или аукцион.

     Арендная плата,   установленная   государственными   нормативными

актами,  для  относительно  обширной территориально-экономической зоны

относительно  невелика.  В  результате  конкурса  она,  как   правило,

увеличивается.  В случае предоставления прав аренды земельного участка

без конкурса размер платы будет устанавливаться как  средняя  величина

цен  реализации  прав  аренды для земельных участков в рассматриваемой

территориально-экономической зоне.

     Разница в  этих  подходах  в  приведенных двух примерах состоит в

том,  что в первом случае доходность рассматривается  с  точки  зрения

арендатора  -  свободного участника рыночных отношений,  во втором - с

точки зрения арендодателя - властей с искусственно притянутым рыночным

фактором.

     Одним из самых важных  прав,  достигнутым  в  ходе  экономических

реформ,  является  право  собственности  на  землю.  Оно предоставляет

собственнику возможность по своему усмотрению  использовать  земельный

участок для предпринимательской или иной деятельности,  не запрещенной

законодательством,  совершать в  отношении  этого  участка  любые,  не

противоречащие  закону  действия,  в том числе передавать другим лицам

правомочия по владению,  пользованию и распоряжению им, отчуждать его,

использовать  в  качестве предмета залога и иным образом распоряжаться

им.

     При оценке  права  собственности  необходимо четко разграничивать

три составляющих этого права - владение,  пользование и  распоряжение.

Владелец земельного участка может обладать первыми двумя правомочиями,

однако без правомочия распоряжения он не будет являться собственником.

К  двум  первым  правомочиям  - владению и пользованию относят также и

вещные права - право срочного (временного) и бессрочного (без указания

срока) пользования земельным участком,  сервитуты, и иные вещные права