Общие данные о рынке жилой недвижимости, страница 3

Локальными лидерами по темпам роста цен (I квартал 2004/I квартал 2003 - 156%) на сегодняшний день являются Старая Деревня в Приморском районе ($1002/640/кв. м), Рыбацкое в Невском ($954/612), Тихорецкий - Академика Байкова - Обручевых в Выборгском ($986/634). Вплотную за ними следует еще целый ряд локальных территорий Фрунзенского, Калининского, Невского, Выборгского и Приморского районов.

В целом самыми дорогими квартирами на вторичном рынке остаются 1-комнатные квартиры (в среднем - $1206/кв. м). Следом с небольшим отставанием - 2-комнатные квартиры ($1089/кв. м), а далее плотной группой - 3-7-комнатные ($1018-994/кв. м). Важной характеристикой ценовой ситуации на вторичном рынке Санкт-Петербурга, является то, что сегодня сделки нередко проходят по ценам более высоким, чем заявлено в рекламе. Хотя еще полгода назад цены реальных сделок уступали рекламным 2-3%. Вторичный рынок также все отчетливее делится на две части: "традиционный" - с предложением квартир в домах, построенных десятки лет назад ("сталинки", старые панельные дома, "корабли" и т.д.), и "новый", где предлагаются квартиры в домах, построенных до трех лет назад или недавно сданных в эксплуатацию.

Центр. Традиционно высокая активность вторичного рынка в центре объясняется как высоким спросом (многие состоятельные покупатели, в том числе москвичи и иностранцы также предпочитают старый фонд), так и отсутствием пока здесь адекватного спросу предложения нового жилья . У Петроградского района (вслед за Центральным) складывается имидж престижной территории, здесь достаточно много жилья комфортного класса. Адмиралтейский район постоянно значится в лидерах спроса за счет расселения коммунальных квартир и минимального предложения в реконструированных домах.

Относительно невысокий средний уровень цен вторичного рынка в центральных районах Санкт-Петербурга обусловлен большим количеством домов, находящихся в неудовлетворительном техническом состоянии, а также отсутствием хорошего вида из окон. Квартиры в качественных (не элитных) домах (после капитального ремонта, реконструкции или современные) составляют пока крайне незначительную долю рынка (практически отсутствуют в продаже) и продажи их мало влияют на общую картину. Они сегодня продаются не дешевле $1500/кв. м общей площади. Квартиры с ремонтом, хотя и продаются труднее, стоят уже ближе к $2000/кв. м в зависимости от местоположения, конкретных характеристик и улучшений (ниже уровень цен может быть только на окраинах Адмиралтейского района). По данным компании "Адвекс-РОССТРО", в I квартале 2004 года средние цены здесь превысили соответствующий уровень 2003 года на 46% ($1320 и $907/кв. м). В районе реки Карповки (Петроградская Сторона) - на 45% ($1164 и $803/кв. м соответственно). Вообще самые дорогие (как, впрочем, и самые дешевые) квартиры в городе - это старый фонд центра Санкт-Петербурга. Например, в "золотом треугольнике" (Невский проспект - Дворцовая набережная - набережная Фонтанки) - без крайностей это $1500-5000/кв. м.

Быстрый рост цен не миновал элитные объекты - примерно 50% за 2003 год, хотя, по оценкам специалистов, в некоторых местах ценники подскочили вдвое. Сегодня нижняя граница цен на них (без ремонта) - $1700/кв. м, верхняя может доходить до $7000 и выше.

Количество элитных объектов в Санкт-Петербурге возрастает примерно на 10 тыс. кв. м в год (или на 10%), но, по сути, лишь за счет первичного рынка. Хотя риэлтеры уверены: рынок выдержал бы без ощутимой потери в ценах и 20, и 30 тыс. Из-за острого дефицита предложения покупатели уже готовы признавать элитными места, которые до последнего времени особым спросом не пользовались. Сегодня хорошо раскупаются дома вниз по Неве от Зимнего дворца (Адмиралтейская и Английская набережные) и на небольшом отрезке Мытнинской набережной, растет популярность набережной Робеспьера. Иностранцы уже признали набережную канала Грибоедова за Казанским собором. Резко вырос интерес покупателей к Театральной площади. Переходит в разряд элиты и район улицы Чайковского (со стороны Таврического сада).