Общие данные о рынке жилой недвижимости

Общие данные о рынке жилой недвижимости

Емкость рынка (жилищный фонд). На 1 января 2003 года (более поздние данные пока не опубликованы) общее количество жилых строений в Санкт-Петербурге составляет 44.998 (прирост по сравнению с 1 января 1999 года - 2,4%), их общая площадь - 97.515 тыс. кв. м (прирост - 2,2%), жилая площадь - 59.093 тыс. кв. м (4,9%), количество квартир - 1.667.063 (3,4%) и количество комнат в них - 3.905.507 (3,2%). Причем в 2001-2002 годах прирост всех приведенных показателей был существенно выше, чем в 1999-2000 годах. В 2003 году эта тенденция только усилилась.

Качественная структура рынка. Основными признаками качества жилья являются (1) тип дома и (2) срок его службы. В последние годы в Санкт-Петербурге наметилась тенденция к постепенному обновлению жилищного фонда, так как темпы ввода нового жилья наконец-то стали опережать темпы износа жилья действующего. При этом растет комфортность новостроек (тип дома, средняя площадь квартир и т.д.), в том числе доля жилья высокой комфортности и элитного (первичный рынок). Соответственно, постепенно улучшается и качественная структура вторичного рынка жилья.

Территориальная структура рынка. Больше всего жилья (по размеру общей площади) концентрируется в периферийных ("спальных") районах Санкт-Петербурга. Долгие годы лидером был Калининский район. Однако в последние годы почти 30% всего нового жилья вводится в Приморском районе, в результате чего в 2002 году уже он вышел на первое место в городе по общему размеру жилищного фонда. За ним следуют Калининский, Невский, Выборгский и Фрунзенский районы.

На этом фоне доля жилищного фонда, приходящаяся на исторический центр Санкт-Петербурга, из года в год сокращается (такова и общемировая тенденция). Однако она все еще несопоставимо высока по сравнению с богатыми историей городами развитых стран.

Спрос-предложение. В 2003 году активность вторичного рынка жилья Санкт-Петербурга (спрос и реальные сделки) оставалась весьма высокой: за год ГБР зарегистрировало 66121 сделка купли-продажи, что на 6% больше, чем в 2002 году (62374 сделки). Абсолютная величина спроса и предложения на жилье в разрезе районов города определяется размерами их жилищного фонда. Относительная величина спроса может быть оценена с помощью индекса рыночной активности (ИРА (Индекс рыночной активности (ИРА) - отношение общего количества квартир в городе (или районе) к числу зарегистрированных за определенный период сделок. Чем меньше численное значение ИРА, тем выше активность покупателей. Физический смысл показателя ИРА - количество квартир в городе или районе, приходящееся на 1 сделку.) ) ИИЦ "Недвижимость Петербурга" (см. таблицу 1).

(Данные ИИЦ "Недвижимость Петербурга")

В Адмиралтейском, Петроградском и Центральном районах ИРА стабильно в 2-3 раза превышает аналогичный показатель остальных районов и примерно вдвое - общегородской ИРА.

За год (май 2004/май 2003) общая активность вторичного рынка выросла на 4%, в том числе в Петроградском районе - на 22%, в Центральном - на 19% и в Красногвардейском - на 16,5%. Резкий спад (уже не первый месяц) сохраняется в Московском районе (-11%), что объясняется появлением здесь большого количества новостроек. А вот снижение в Адмиралтейском районе следует объяснить, очевидно, просто стечением обстоятельств. Так это или нет, покажет ближайшее время.

Структура предложения и спроса (реальных сделок) по основным типам квартир (количеству комнат) между собой (без учета комнат и квартир с большим количеством комнат) в течение 2003-2004 годов остается относительно стабильной: дефицит 1-комнатных квартир и некоторый избыток 3-комнатных (см. таблицу 2). Сделки с комнатами и 1-комнатными квартирами составляют более половины всего объема продаж (56% на вторичном рынке). Что касается ценовых предпочтений, то в числе факторов, определяющих решения покупателей, на первом плане сегодня не стоимость 1 кв. м площади, а общий бюджет покупки. (ТАБЛИЦА 2)

("Адвекс" / ИИЦ "Недв. Петербурга")*, "Итака"**)