Определение рыночной стоимости объектов недвижимости во Фрунзенском районе г. Санкт-Петербурга

Страницы работы

45 страниц (Word-файл)

Фрагмент текста работы

Работают 11 физкультурно-спортивных и 19 подростковых клубов по месту жительства, в которых занимается более 6 тысяч человек.

В районе широко разветвленная сеть всех видов городского транспорта. Жителей района обслуживают 7 трамвайных, 8 троллейбусных и 21 автобусный маршрут, метрополитен. Планируется строительство двух новых станций метро.

Телефонную связь осуществляют АТС на 141 тысячу номеров.


2.2. Оценка объекта №1

Первый оцениваемый объект находится по адресу Бухарестская улица, дом №59. К положительным факторам его месторасположения можно отнести следующее:

–  зеленая зона (парк);

–  небольшой пруд (в 300м);

–  2 общеобразовательные школы;

–  детский сад, 2 яслей;

–  ПТУ;

–  поликлиника;

–  плавательный бассейн;

Отрицательные стороны:

–  удаленность от метро (ближайшая станция метро – «Ломоносовская» – в 4 км);

–  удаленность от центра города;

–  наличие трамвайных путей (повышенная зашумленность);

–  рядом протекает строительство жилого комплекса (повышенная зашумленность);

Общие сведения по дому:

Тип проекта: индивидуальный

Год постройки: 1994, 1995

Число этажей: 3, кроме этого имеется мансарда, мезонин, цокольный этаж

Площадь землеотвода: 4 347,6 м2

Объем: 37520 м3

Общая площадь дома: 8 847,8 м2

а) жилые помещения:

                        общая площадь: 8 248,8 м2

жилая площадь: 3 222,2 м2

б) нежилые помещения:

                        общая площадь: 599,0 м2

Средняя площадь квартиры: 134,3 м2

Средняя внутренняя высота помещений: 2,91 м

Число помещений в строении: 27

Число частей помещений в строении: 595

В табл. 2 представлено распределение жилой площади дома.

Таблица 2

Распределение жилой площади

Жилая площадь находится

Количество

Жилая площадь

Из общего числа жилой площади находится

жилых квартир

жилых комнат

в мансардах

в подвалах

в цокольных этажах

в бараках

в квартирах

24

140

3222,2

289,5

Распределение квартир дома по числу комнат представлено в табл. 3

Таблица 3

Распределение квартир по числу комнат

Этаж

Тип

Квартиры

Число квартир

Общая площадь

Жилая площадь

цокольный этаж – 1–2–3–4 –мезонин

4-комнатная

1

347,4

89,3

5-комнатная

2

693,7

209,7

6-комнатная

21

7207,7

2923,2

Итого:

24

8248,8

3222,2

В табл. 4 показаны число квартир и площадь, благоустроенные инженерным оборудованием (различными приспосблениями и др.)

Таблица 4

Благоустройство полезной площади

Вид благоустройства

Жилые помещения

Нежилые помещения

(общ. площадь)

Количество квартир

Общая площадь

Жилая площадь

водопровод

24

8248,8

3222,2

канализация

24

8248,8

3222,2

отопление центральное

24

8248,8

3222,2

599,0

горячее водоснабжение централизованное

24

8248,8

3222,2

ванны и души с центр. гор. в/сн.

24

8248,8

3222,2

электроплиты

24

8248,8

3222,2

радио

24

8248,8

3222,2

телефон

24

8248,8

3222,2

телевидение

24

8248,8

3222,2

освещение

24

8248,8

3222,2

599,0


Определение физического износа выполнено в табл. 5 для жилой площади и в табл.6 для нежилой. Затем находим общий физический износ.

Таблица 5

Описание конструктивных элементов и определение износа

Литера: А

Группа капитальности:    I

Вид внутренней отделки:   повышенный

№ п/п

Наименование конструктивных элементов

Описание конструктивных элементов (материал, конструкция, отделка и прочее

Техническое состояние (осадки, трещины, гниль и т.д.)

Удельные веса конструктивных элементов

Поправка к удельному весу в процентах

Удельный вес конструктивного элемента с поправкой

Износ в процентах

Произв еден проц износа на уд вес конструктивных элементов

1

2

3

4

5

6

7

8

9

Фундамент

1

фундамент

сборный железобетонный

мелкие трещины в цоколе

4.0

4.000

5

0.200

стены

2

наружные внутренние капитальные стены

кирпичные

отдельные трещины

19.0

19.000

5

0.950

перегородки

кирпичные; гипсокартонные по металлическому каркасу

редкие сколы

6.0

6.000

5

0.300

перекрытия

3

чердачные

сборные железобетонные настилы

трещины в швах между плитами

10.0

10.000

5

0.500

междуэтажные

подвальные

крыша

4

крыша

железная по деревянным стропилам

ослабление крепления отдельных листов к обрешетке

5.0

5.000

5

0.250

полы

5

полы

паркет, керамическая плитка, мозаичные

хорошее

11.0

2.856

13.856

проемы

6

оконные

двойные створные

хорошее

12.0

12.000

дверные

филенчатые

хорошее

отделочные работы

7

наружная отделка архитект. оформ.

облицовка лицевым кирпичом и мраморной плиткой

хорошее

10.0

16.278

26.278

внутренняя отделка

обои, керамическая плитка, побелка

хорошее


Таблица 5 (Продолжение)

№ п/п

Наименование конструктивных элементов

Описание конструктивных элементов (материал, конструкция, отделка и прочее

Техническое состояние (осадки, трещины, гниль и т.д.)

Удельные веса конструктивных элементов

Поправка к удельному весу в процентах

Удельный вес конструктивного элемента с поправкой

Износ в процентах

Произв еден проц износа на уд вес конструктивных элементов

1

2

3

4

5

6

7

8

9

санитарно и электротехнические устройства

8

центр. отопление

от ТЭЦ

хорошее

8.5

11.700

печное отопление

водопровод

стальные трубы

ванны (души)

металлич. эмалиров.

горячее водоснабж.

централизованное

канализация

чугунные трубы

электроосвещение

скрытая проводка

радио

от городской сети

телефон

от городской сети

телевидение

есть

вентиляция

естественная

лифты

сигнализация

пожарно-охранная

эл. плиты

есть

3.2

газоснабжение

мусоропровод

разные работы

9

разные работы

лестницы деревянные, бетонные

хорошее

14.5

14.500

Итого:

100.0

122.334

2.200

Процент износа приведенный к 100 по формуле

= 2 %

 
процент износа (гр. 9) * 100          2.20 * 100    

удельный вес (гр. 7)                         122.334    


Таблица 6

Описание конструктивных элементов и определение износа

Литера: А              пом. 2Н, 3Н

Группа капитальности:    I

Вид внутренней отделки:   повышенный

№ п/п

Наименование конструктивных элементов

Описание конструктивных элементов (материал, конструкция, отделка и прочее

Техническое состояние (осадки, трещины, гниль и т.д.)

Удельные веса конструктивных элементов

Поправка к удельному весу в процентах

Удельный вес конструктивного элемента с поправкой

Износ в процентах

Произв еден проц износа на уд вес конструктивных элементов

1

2

3

4

5

6

7

8

9

Фундамент

1

фундамент

сборный железобетонный

мелкие трещины в цоколе

4.0

4.000

5

0.200

стены

2

наружные внутренние капитальные стены

кирпичные

отдельные трещины

19.0

19.000

5

0.950

перегородки

кирпичные

редкие сколы

6.0

6.000

5

0.300

перекрытия

3

чердачные

сборные

трещины в швах между плитами

10.0

10.000

5

0.500

междуэтажные

железобетонные

подвальные

настилы

крыша

4

крыша

железная по деревянным стропилам

ослабление крепления отдельных листов к обрешетке

5.0

5.000

5

0.250

полы

5

полы

керамическая плитка

мелкие сколы

11.0

11.000

5

0.550

проемы

6

оконные

двойные створные

мелкие трещины в местах сопряжения коробок со стенами

12.0

12.000

5

0.600

дверные

филенчатые

отделочные работы

7

наружная отделка архитект. оформ.

облицовка лицевым кирпичом

отдельные трещины

10.0

16.278

26.278

5

1.314

внутренняя отделка

побелка

единич. повр. окр. слоя


Таблица 6 (Продолжение)

№ п/п

Наименование конструктивных элементов

Описание конструктивных элементов (материал, конструкция, отделка и прочее

Техническое состояние (осадки, трещины, гниль и т.д.)

Удельные веса конструктивных элементов

Поправка к удельному весу в процентах

Удельный вес конструктивного элемента с поправкой

Износ в процентах

Произв еден проц износа на уд вес конструктивных элементов

1

2

3

4

5

6

7

8

9

санитарно и электротехнические устройства

8

центр. отопление

от ТЭЦ

хорошее

8.5

3.800

печное отопление

водопровод

-0.500

ванны (души)

горячее водоснабж.

-1.300

канализация

-2.900

электроосвещение

скрытая проводка

радио

от городской сети

телефон

от городской сети

телевидение

есть

вентиляция

естественная

лифты

сигнализация

пожарно-охранная

эл. плиты

газоснабжение

мусоропровод

разные работы

9

разные работы

14.5

14.500

Итого:

100.0

111.578

4.664

Процент износа приведенный к 100 по формуле

= 4 %

 
процент износа (гр. 9) * 100        4.664 * 100    

удельный вес (гр. 7)                        111.578    

В табл. 7 произведено вычисление восстановительной и действительной стоимости дома.


Таблица 7

Исчисление восстановительной и действительной стоимости строения и его частей

Литер по плану

Наименование строений и пристроек

Стоимость по табл.

Поправки к стоимости в коэффициентах

Стоимость единицы измерения после применения поправочных коэф.

Объем

Восстановительная стоимость, руб.

Процент износа

Действит. стоимость, руб.

Удельный вес строения

На среднюю высоту помещения

На среднюю площадь квартиры

На превышение объема

Отклонение от гр. капитальности

На необорудованный подвал

На этажность

Удельный вес строения после поправок

А1

1-4 эт. кирп. жилой дом, жилая часть до 25000 куб. м

22.4

1.22

1.01

0.80

0.99

22.18

25000.0

554500

2

543410

А2

То же, свыше 25000 куб. м

22.4

1.22

1.01

0.80

0.95

0.94

21.06

10298.0

216876

2

212538

А4

Подвал

21.5

0.95

0.80

0.76

16.34

2085.0

34069

2

33388

А5

пом. 2Н

21.5

1.12

1.01

0.95

1.07

23.01

68.0

1565

4

1502

А6

пом. 3Н

21.5

1.12

1.01

0.95

1.07

23.01

68.0

1565

4

1502

Итого:

808575

792340


Т.к. здание было построено недавно, то функциональный и внешний износы равны нулю.

В табл. 7 восстановительная и действительная стоимости указаны в ценах 1969 года. Для приведения их к настоящему времени используем индекс удорожания, равный 60. Тогда реальная действительная стоимость здания равна:

(RSN – D) = 792 340 * 60 = 47 540 400 рублей

Исходя из современного состояния рынка цена свободной земли здесь составляет 1,52 $/м2. Следовательно, стоимость земли под домом (как свободной) равна:

LV = 1,52 * 4347,6 = 6 608,4 USD , или 200 200 рублей

В итоге рыночная стоимость здания по затратному методу составляет:

MV = 47 540 400 + 200 200 = 47 740 600 рублей


2.3.Оценка объекта №2

Второй оцениваемый объект расположен по адресу: Дунайский проспект, дом №34, корпус №16. В данном случае оценить надо не весь дом, а только его часть. Это делается аналогично оценке всего дома.

К положительным факторам его расположения можно отнести следующие:

–  зеленая зона (парк с озером);

–  близость к метро (ст. «Звездная» в 700м);

–  общеобразовательная школа;

–  ПТУ;

–  детский сад;

–  поликлиника;

–  больница;

–  рынок;

–  стадион;

–  отсутствие трамвайных путей.

Отрицательные стороны:

–  удаленность от центра города;

–  большое количество пищевых и промышленных предприятий;

–  большое количество гаражных кооперативов.

Серия проекта: 600.11

Год постройки: 2001

Число этажей: 10, кроме этого имеется подвал;

Число лестниц: 1 шт.           их уборочная площадь: 330,8 м2

Площадь землеотвода:  172,8 м2

Объем: 9 319 м3

Общая площадь дома: 2 290,1 м2

а) жилые помещения:

                        общая площадь: 2 055,8 м2

жилая площадь: 1 177,3 м2

Средняя площадь квартиры: 29,4 м2

Средняя внутренняя высота помещений: 2,56 м

В табл. 8 представлено распределение жилой площади оцениваемой части дома.

Таблица 8

Распределение жилой площади

Жилая площадь находится

Количество

Жилая площадь

жилых квартир

жилых комнат

в квартирах

40

78

1177,3

Распределение квартир дома по числу комнат представлено в табл. 9.

Таблица 9

Распределение квартир по числу комнат

Этаж

Тип

Квартиры

Число квартир

Жилая площадь

1..10

1-комнатная

20

89,3

2-комнатная

2

209,7

3-комнатная

18

2923,2

Итого:

40

1177,3

В табл. 10 показано благоустроенные полезной площади инженерным оборудованием.

Таблица 10

Благоустройство полезной площади

Вид благоустройства

Площадь

водопровод

2055,8

канализация

2055,8

отопление центральное

2290,1

горячее водоснабжение централизованное

2055,8

ванны и души с центр. гор. в/сн.

2055,8

электроплиты

2055,8

радио

2055,8

мусоропровод

2055,8

напряжение эл. сети 220В

2290,1

лифт

2055,8

Определение физического износа для оцениваемого объекта выполнено в табл. 11.

Таблица 11

Описание конструктивных элементов и определение износа

Группа капитальности:    I

Вид внутренней отделки:   повышенный

№ п/п

Наименование конструктивных элементов

Описание конструктивных элементов (материал, конструкция, отделка и прочее

Техническое состояние (осадки, трещины, гниль и т.д.)

Удельные веса конструктивных элементов

Поправка к удельному весу в процентах

Удельный вес конструктивного элемента с поправкой

Износ в процентах

Произв еден проц износа на уд вес конструктивных элементов

1

2

3

4

5

6

7

8

9

Фундамент

1

фундамент

железобетонный

трещины в цокольной части здания

3.0

3.000

5

0.150

стены

2

наружные внутренние капитальные стены

газобетонные панели автоклавной обработки

отдельные трещины и выбоины

20.0

20.000

5

1.000

перегородки

железобетонные панели

редкие сколы

6.0

6.000

5

0.300

перекрытия

3

чердачные

сборные железобетонные настилы

трещины в швах между плитами

12.0

12.000

5

0.600

междуэтажные

подвальные

крыша

4

крыша

рулонная по железному настилу

хорошее

5.0

5.000

полы

5

полы

линолеум, керамическая плитка

хорошее

10.0

2.5

12.500

проемы

6

оконные

с тройным остеклением

хорошее

10.0

10.000

дверные

щитовые

хорошее

отделочные работы

7

наружная отделка архитект. оформ.

окраска фасада

хорошее

10.0

10.000

внутренняя отделка

обои, водоэмульсионная и масляная окраска

хорошее


Таблица 11 (Продолжение)

№ п/п

Наименование конструктивных элементов

Описание конструктивных элементов (материал, конструкция, отделка и прочее

Техническое состояние (осадки, трещины, гниль и т.д.)

Удельные веса конструктивных элементов

Поправка к удельному весу в процентах

Удельный вес конструктивного элемента с поправкой

Износ в процентах

Произв еден проц износа на уд вес конструктивных элементов

1

2

3

4

5

6

7

8

9

санитарно и электротехнические работы

8

центр. отопление

от ТЭЦ

хорошее

16.5

18.900

печное отопление

водопровод

стальные трубы

ванны (души)

металлич. эмалиров.

горячее водоснабж.

централизованное

канализация

чугунные трубы

электроосвещение

скрытая проводка

радио

от городской сети

телефон

от городской сети

телевидение

коллективная антенна

вентиляция

естественная

сигнализация

пожаро-охранная

лифты

пассажирский

эл. плиты

есть

3.2

газоснабжение

-0.8

мусоропровод

асбестоцементная труба

разные работы

9

разные работы

лестница – сборные ж/б марши

хорошее

7.5

7.500

Итого:

100.0

104.900

2.05

Процент износа приведенный к 100 по формуле

= 2 %

 
процент износа (гр. 9) * 100          2.05 * 100    

удельный вес (гр. 7)                         104.900    

В табл. 12 произведено вычисление восстановительной и действительной стоимости дома.


Таблица 12

Исчисление восстановительной и действительной стоимости строения и его частей

Литер по плану

Наименование строений и пристроек

Стоимость по табл.

Поправки к стоимости в коэффициентах

Стоимость единицы измерения после применения поправочных коэф.

Объем

Восстановительная стоимость, руб.

Процент износа

Действит. стоимость, руб.

Удельный вес строения

На среднюю высоту помещения

На среднюю площадь квартиры

k подв.

Отклонение от гр. капитальности

На необорудованный подвал

На этажность

Удельный вес строения после поправок

А1

10 эт. пан. стр.

30.1

1.05

0.06

0.05

1.16

35.22

7889

277851

2

272294

оборуд. подвал

28.9

1.00

0.8

0.80

23.12

748

17294

2

16948

маш. отд.

28.9

1.00

1.00

28.90

50

1445

2

1416

тех. этаж

28.9

1.00

1.00

28.90

587

16964

2

16625

электрощит

28.9

1.00

1.00

28.90

45

1301

2

1275

Итого:

314855

308558


Данное здание является абсолютно новым, поэтому функциональный и внешний износы примем равными нулю.

В таблице восстановительная и действительная стоимости указаны в ценах 1969 года. Для приведения их к настоящему времени используем индекс удорожания, равный 60. Тогда реальная действительная стоимость здания равна:

(RSN – D) = 792 340 * 60 = 18 513 500 рублей

Исходя из современного состояния рынка цена свободной земли здесь составляет 2,71 $/м2. Следовательно, стоимость земли под домом (как свободной) равна:

LV = 2,71 * 172,8 = 468,30 USD , или 14 200 рублей

В итоге рыночная стоимость здания по затратному методу составляет:

Похожие материалы

Информация о работе