Оценка объектов недвижимости методом сравнительного анализа и доходным методом, страница 3

            Величина кредита 530*0,2 = 106 у.е./м². Ежегодный платеж по кредиту (на условиях контракта): 106* К₆ (N=10 годам и i=11%)= 106*0,170= 18,02 у.е./м². Величина ежегодного платежа, дисконтированного по рыночной норме:

18,02*К₅ (N=10 годам и i=12%) = 18,02*5,650=101,8 у.е./м².

Величина корректировки: 106 – 101,8= 4,2 у.е./м².

Откорректированная цена единицы площади: 530 – 4,2 = 525,8 у.е./м².

3) Корректировка на время совершения сделки.

! объект-аналог:

Объект-аналог был продан 4 месяца назад. Величина корректировки составит:

525,8*(1+0,02)⁴ = 569, 1 у.е./м².

2 объект-аналог:

Объект-аналог был продан 8 месяцев назад. Величина корректировки составит:

637*(1+0,02)⁸ = 746,3 у.е./м².

3 объект-аналог:

Объект-аналог был продан 3 месяца назад. Величина корректировки составит:

343*(1+0,02)³ = 364 у.е./м².

            Независимые корректировки:

1) Местоположение объекта.

1 объект-аналог:

Объект-аналог находится на 4 км севернее от оцениваемого, тогда величина поправки: 569,1*4*0,05 = 113,8 у.е./м² (местоположение оцениваемого объекта лучше). Скорректированная цена: 569,1 + 113,8 = 682,9 у.е./м².

2 объект-аналог:

Объект-аналог находится на 1,5 км южнее от оцениваемого, тогда величина поправки: 746,3*1,5*0,05 = 56 у.е./м² (местоположение оцениваемого объекта хуже). Скорректированная цена: 746,3 - 56 = 690,3 у.е./м².

3 объект-аналог:

Объект-аналог находится на 1,2 км севернее от оцениваемого, тогда величина поправки: 364*1,2*0,05 = 20,8 у.е./м² (местоположение оцениваемого объекта лучше). Скорректированная цена: 364 + 20,8 = 384,8 у.е./м².

2) Корректировка на качество и состояние конструкций.

2 объект-аналог:

Качество конструкций объекта-аналога хорошее, а оцениваемого удовлетворительное, тогда величина поправки составит: 746,3*0,1 = 74,6 у.е. Скорректированная цена: 690,3 – 74,6 = 615,7 у.е./м².

3) Корректировка на вид из окна.

3 объект-аналог:

Вид из окна его лучше, тогда величина поправки составит:  364*0,2 = 72,8 у.е..

Скорректированная цена: 384,8 – 72,8 = 312 у.е./м².

4) Корректировка на размещение в здании известной фирмы.

3 объект-аналог:

В его здании в отличие от оцениваемого объекта не находится известной фирмы, тогда корректировка составит: 364*0,1 = 36,4 у.е.

Скорректированная цена: 312 + 36,4 = 348,4 у.е./м².

Таким образом, скорректированные цены для 1, 2, 3  объектов-аналогов составят: 682,9 у.е./м²; 615,7 у.е./м²; 348,4 у.е./м².

Для 1 объекта количество корректировок составляет 4, для 2 – 4, для 3 – 5.  В то же время сделка  с 1 объектом совершена 4 месяца назад, со вторым – 8 месяцев назад, с третьим – 3 месяца назад. Учитывая это объектам можно присвоить веса: первому – 0,8; второму – 0,5; третьему – 0,6. Тогда цену 1м² оцениваемого объекта можно найти как средневзвешенное:

            Цена оцениваемого объекта составит:

559,6*340 = 190264 у.е.

Задача 2

            По данным, приведенным в таб. 4:

- рассчитать чистый операционный доход от использования объекта недвижимости:

- рассчитать величину ежегодных платежей по погашению кредита;

- определить будущий доход от продажи объекта недвижимости;

- построить таблицу непогашенной суммы кредита;

- рассчитать величину кредита на дату оценки;

- сделать заключение о стоимости объекта и оформить отчет.

Таблица 4

№	Показатели	Значение показателей
1	Общая площадь объекта, м2	1520
2	Коэффициент арендной площади	0,7
3 3.1 3.2	Площадь здания: занимаемая собственником свободная на дату оценки	120 190
4.	Контрактная арендная плата, у.е./м2 год (без НДС)	125
5.	Рыночная арендная плата, у.е./м2 год	150
6.	Потери от недогрузки, %	15
7.	Потери от неплатежей, %	15
8.	Дополнительные доходы, %	4
9.	Затраты на страхование объекта, у.е./год	15500
10.	Расходы на управление собственностью, %	7
11.	Операционные расходы, % в год	30
12.	Налог на недвижимость, % в год	9
13. 13.1	Расчет резерва на замещение: Будущий ремонт и замены напольных покрытий, у.е.	37000
13.2	Расчетный период, лет	5
13.3	Ставка банка по депозиту, % годовых	15
14.	Объект обременен кредитом, выданным на условиях:
14.1	Сумма, у.е.	42000
14.2	Срок, лет	9
14.3	Плата за пользование, % годовых	13
14.4	Периодичность платежей, раз в год	1
14.5	С момента выдачи кредита до даты оценки прошло лет	3
15. 15.1	Характеристика прогнозного периода для объекта оценки ЧОД планируется постоянным в течение, лет	5
15.2	Изменение стоимости объекта при его продаже с текущей стоимостью, %	+30
15.3	Норма дохода на собственный капитал, %	10