Оценка объектов недвижимости методом сравнительного анализа и доходным методом, страница 4

Решение:

1) Величина плановой аренды: (1520*0,7 – (120+190))*125 = 94250 у.е. в год;

Величина рыночной аренды: (120+190)*150 = 46500 у.е. в год;

Прочий доход: (94250 + 46500)*0,04 = 5630 у.е. в год;

ПВД = 94250 + 46500 + 5630 = 146380 у.е. в год;

Потери от недогрузки объекта и от неплатежей: (94250 + 46500)*(0,15+0,15) = 42225 у.е.;

ДВД = 146380 – 42225 = 104155 у.е.;

Затраты на управление собственностью: 104155*0,07 = 7291 у.е.;

Операционные расходы: 104155*0,3 = 31247 у.е.;

Налог на недвижимость: 104155*0,09 = 9374 у.е.;

Резерв на замещение: 37000*0,148 = 5476 у.е. в год

ЧОД = 104155 – 7291 – 31247 - 9374 – 5476 = 50767 у.е. в год.

2) Расчет ежегодных платежей по погашению кредита:

РМТ = 42000* 0,195 = 8190 у.е. в год.

3)Расчет стоимости объекта на дату продажи.

Планируемое изменение стоимости объекта на дату продажи составляет +30%, тогда стоимость объекта на дату продажи: С*1,3 у.е.

4) Расчет невыплаченного остатка кредита на дату продажи:

годы

Баланс на начало года

Ежегодный платеж, РМТ

Выплата процентов

Выплата основной части кредита

Баланс на конец года

1

42000

8190

5460

2730

39270

2

39270

8190

4712

3478

35792

3

35792

8190

4295

3895

31897

4

31897

8190

3828

4362

27535

5

27535

8190

3304

4886

22649

6

22649

8190

2718

5472

17177

7

17177

8190

2061

6129

11048

8

11048

8190

1326

6864

4184

9

4184

8190

502

7688

итого

42000