Купля-продажа недвижимости. Общая характеристика и существенные условия договора купли-продажи недвижимости

Кодексом о земле устанавливаются две формы собственности на землю: государственная и частная -- и предусматривается возможность совершения ряда гражданско-правовых сделок с земельными участками, находящимися в частной собственности. Законодательство предъявляет следующие обязательные требования к форме совершаемых сделок по отчуждению земельных участков, находящихся в частной собственности:

1) письменная форма;

2) нотариальное удостоверение договора;

3) регистрация нотариально удостоверенного договора органами государственной регистрации недвижимого имущества по месту нахождения земельных участков.

Объектом купли-продажи является обособленный земельный участок, принадлежащий субъекту на праве частной собственности, либо его часть. На продаваемый земельный участок субъект должен иметь государственный акт на право частной собственности на землю или свидетельство о государственной регистрации.

Юридические лица могут отчуждать земельный участки, находящиеся у них в собственности, только тем юридическим лицам, которые имеют право на получение в собственность такого земельного участка, и при сохранении его целевого назначения.

Согласно ст. 523 ГКРБ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Купля-продажа земельных участков возможна при отсутствии земельных споров по участку и иных установленных законодательством причин, препятствующих заключению сделки. К таким причинам, в частности, относится наличие запрета на продажу земельного участка.

Сторонами договора купли-продажи являются продавец и покупатель. Продавцом выступает собственник земельного участка либо лицо, им уполномоченное. Покупателем земельного участка, находящегося в частной собственности гражданина Республики Беларусь, может быть:

1) гражданин Республики Беларусь, постоянно проживающий на ее территории либо приравненный к нему в соответствии с законодательством;

2) сельский, поселковый, городской и районный исполнительный и распорядительный орган.

Цену и условия оплаты стороны определяют по договоренности.

Дарение земельных участков, находящихся в частной собственности, происходит на основе общих правил о купле-продаже участка с учетом безвозмездности сделки.

25. Купля-продажа предприятия. Существенные условия договора купли-продажи предприятия.

Принимаемы нормы ГКРБ при купле-продаже предприятия « о купле-продаже недвижимости». Поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре купли-продажи предприятия.

По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность предприятие в целом как имущественный комплекс за исключением прав и обязанностей покупателя, которые не вправе передать другим лицам.

Предмет, цена – существенные условия.

Предприятие в целом – это имущественный комплекс, в состав которого включаются не только вещи, но права и обязанности.

Из состава предприятия в договоре купли-продажи можно исключить на средства индивидуализации предприятия, работ, услуг, продавца (фирменное наименование, товарный знак), а также принадлежащие ему на основе лицензии использование таких средств индивидуализации. Цена устанавливается на основе соглашения сторон.

Согласно ст.530 ГКРБ права продавца получаются им на основе специального соглашения на занятие соответствующей деятельности, не подлежащей передаче покупателю предприятия, если иное не установлено законодательством. Передача покупателю обязательств, исполнение которых не возможно покупателю  при отсутствии у него специального разрешения не освобождает продавца от обязательств перед кредиторами, т.е.эта норма покупателю запрещает покупать, в соответствии с предпринимательские обязанности,  приобретаются продавцом в связи с осуществлением лицензионной деятельности, если у самого покупателя нет лицензии этого вида деятельности. Основные гарантии интересов кредиторов зафиксированы в ст.533 ГКРБ «Кредиторы по обязанностям, включаются в составе продаваемого предприятия должны быть до его передачи покупателю письменно уведомлены о его продаже одной из сторон договора предприятия. Кредиторы, которые письменно не сообщили продавцу о своем соглашении на перевод долга в праве в течение 3 месяцев со дня получения уведомления потребовать прекращение или досрочное исполнение обязательств и возмещение продавцом причиненных убытков». Кредитор, который не был уведомлен о продаже, может предъявить иск об удовлетворении стороне со дня передачи обязательств.

После продажи предприятия покупатель и продавец несут солидарную ответственность по включенному в состав предприятия долга, которые были переведены на покупателя без соглашения кредитора.

Состав и стоимость продаваемого предприятия определяется в договоре продажи на основе полной инвентаризации предприятия в соответствии с установленными правилами.

Стоимость предприятия – совокупный баланс стоимостей всех видов объектов, гражданских прав, образующих имущественный комплекс предприятия по закону. При этом цена продажи комплекса должна отличаться от баланса