Поправки определяются исходя из цен приведенных к оцениваемому объекту по колличественным характеристикам;
Выбрать аналоги, имеющие один отличительный признак, по которому определяется поправка;
При определении величины поправки всегда делить цены аналогов с одинаковыми с оцениваемом объектом параметрами на цены с отличающимися;
Определить величину поправки по каждому району и сделать выводы о различиях в ценах за счет состояния здания.
Для определения стоимости здания сравнительным анализом продаж необходимо знать удельный вес цены каждого аналога в итоговой величине стоимости объекта оценки.
Удельные веса определяются по матрице смежности.
А1 А2 А3 А4 А5 А6 А7 А8 А9
А1 1.0 1.0 1.0 1.0 1.5 1.5 1.5 1.5 1.5
А2 1.0 1.0 1.0 1.0 1.5 1.5 1.5 1.5 1.5
А3 1.0 1.0 1.0 1.0 1.5 1.5 1.5 1.5 1.5
А4 1.0 1.0 1.0 1,0 1.5 1.5 1.5 1.5 1.5
А5 0.5 0.5 0.5 0.5 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0
А6 0.5 0.5 0.5 0.5 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0
А7 0.5 0.5 0.5 0.5 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0
А8 0.5 0.5 0.5 0.5 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0
А9 0.5 0.5 0.5 0.5 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0
Матрица смежности составляется по следующему принципу: сравниваются поправки в долях каждого из аналогов оцениваемого объекта. Каждый аналог поочередно сравнивают с остальными, и в случае если он ближе к объекту оценки, чем аналог сравнения, то в строке сравниваемого аналога напротив аналога сравнения пишем коэффициент 1,5; если меньше то 0,5; если поправки равны, коэффициент равен 1,0.
Таблица 3.5
|
Итерированная оценка нулевого порядка Р(0) определяется путем сложения по строке коэффициентов в матрице смежности.
Например, Р(0) для А1= 1,0+1,5+0,5+1,5+1,5+1,5+0,5+0,5+0,5=9 и т. д.
Нормированная итерированная оценка нулевого порядка Рн(0) находится делением соответствующей итерированной оценки нулевого порядка Р(0) на сумму итерированных оценок нулевого порядка для всех аналогов ∑ Р(0). Например, Рн(0) для А1=11,5/81=0,14.
Итерированная оценка первого порядка Р(1) определяется путем сложения произведений коэффициентов из матрицы смежности для каждого аналога на соответствующие нормированные итерированные оценки нулевого порядка Рн(0).
Нормированная итерированная оценка первого порядка Рн(1), аналогично нормированной итерированной оценке нулевого порядка Рн(0) находится делением соответствующей итерированной оценки первого порядка Р(1) на сумму итерированных оценок первого порядка для всех аналогов ∑Р(1).
Сср.=972*0,14+972*0,14+972*0,14+972*0,14+885*0,088+814*0,088+930*0,088+943*0,088+946*0,088=941,89 тыс.руб.= 941890 руб.
− Стоимость 1-комн.квартиры 54 кв.м.
Итоговая величина рыночной стоимости 1 кв.м равна 17500 руб.
Стоимость здания (квартир):
Скв.=17500*10889 = 190557500 руб.
Общая стоимость здания по сравнительному подходу:
Сср.=12803383,2+190557500=203360883 руб.
3.2.3 Оценка объекта недвижимости доходным подходом
Доходный подход − это определение текущей стоимости недвижимости в предположении будущих доходов, которые могут возникнуть в результате её использования и возможной дальнейшей продажи.
Вне зависимости от применяемого метода расчета доходный подход реализуется в следующей последовательности:
1) прогнозирование будущих доходов,
2) капитализация дохода.
На первом этапе доходного подхода осуществляется прогнозирование будущих расходов. В зависимости от принятого в дальнейшем метода расчета стоимости может корректироваться список прогнозируемых доходов, учитываться или нет продолжительность расчетного периода и т.д.
При использовании доходного подхода применяем метод капитализации доходов.
Основные этапы оценки недвижимости методом капитализации:
1-й этап. Определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании (расчет ожидаемого чистого
Уважаемый посетитель!
Чтобы распечатать файл, скачайте его (в формате Word).
Ссылка на скачивание - внизу страницы.
