элементам могут быть отнесены напольные покрытия, сантехника, кровельное покрытие, встроенная мебель, рамы и т.п., к долгосрочным – фундаменты, перекрытия, несущие конструкции и пр.
Функциональный износ – износ некоторых элементов оцениваемого объекта, связанный с несоответствием их качества современным требованиям.
Износ (физический и функциональный) может быть устранимым и неустранимым в зависимости от того, как сумма затрат на его исправление соотносится с ожидаемыми от этого выгодами.
Внешний износ вызывается факторами, внешними по отношению к объекту недвижимости. Внешний износ определяется величиной рентных потерь, измеряемых с помощью валового рентного мультипликатора (ВРМ). Величина ВРМ показывает отношение цены покупки к валовому рентному доходу (ВРД). Внешний износ также можно определить через анализ парных продаж. Пары должны включать проданные объекты недвижимости, на один из которых повлиял внешний (экономический) износ, а на другой – нет. Последовательность анализа следующая:
1) определяется пара сопоставимых продаж;
2) корректируются различия в объектах;
3) разница после корректировки относится на внешний износ.
При использовании метода срока жизни применяют понятия срока экономической жизни, срока физической жизни, эффективного возраста.
Срок экономической жизни – срок, в течение которого объект (здание или сооружение) приносит прибыль.
Срок физической жизни – срок, в течение которого объект реально существует, т.е. в нем возможны проживание и работа.
Эффективный возраст – оценка внешнего вида здания с учетом его состояния, дизайна и экономических факторов. Эффективный возраст можно определить из соотношения*
,
где И – износ; ПСВ – полная стоимость воспроизводства (восстановительная стоимость); ЭВ – эффективный возраст; СЭЖ – срок экономической жизни.
Рыночный метод основан на анализе текущих сопоставимых продаж аналогичных объектов.
Пример 10. Определить величину износа объекта с хронологическим возрастом 10 лет, имеющего восстановительную стоимость 100000 долларов. Предполагаемый срок, в течение которого объект будет приносить прибыль, 100 лет. В ходе освидетельствования объекта установлено, что в результате нарушения правил эксплуатации объекта, его фактический износ на 50 % выше нормативного.
Решение. Нормальный (нормативный) износ объекта 10:100×100 = 10 %, фактический износ объекта 10 + 5 (половина нормального износа) = 15 %, физический износ объекта 100000×15:100 = 15000 долларов, что на 5 тыс. долларов больше, чем его нормативный износ.
Пример 11. Склад, площадью 1800 м2 (30 ´ 60 м), имеет высоту стен 7,5 м. Офисная площадь 5 %. Согласно действующим расценкам, затраты на строительство элементов здания распределяются следующим образом, доллар/м2:
|
Фундамент |
1,5 |
|
Внешняя стена |
2,0 |
|
Кровля |
5,0 |
|
Офисные площади |
7,0 |
Затраты на оснащение здания следующие, тыс. долларов:
|
Водопровод |
20 |
|
Система электроснабжения |
15 |
|
Механическое оборудование |
10 |
|
Платформы для погрузки |
22 |
Накладные расходы и прибыль субподрядчика и строителя составляют 20 %.
Складское помещение имеет фактический возраст 12 лет, предполагаемый оставшийся срок его полезной жизни 48 лет. Затраты на немедленную замену коврового покрытия в офисном помещении составляют 1000 долларов. Погрузочные платформы из-за плохой эксплуатации имеют физический износ на 25 % выше нормативного, нормальный срок полезной их жизни 30 лет. На их ремонт необходимо затратить 2500 долларов. Предполагаемый срок полезной жизни кровли, системы электроснабжения и механического оборудования 18 лет. Часть проводки нужно заменить, что потребует 3000 долларов.
Определить стоимость воспроизводства склада и размер неустранимого физического износа.
Решение. 1. Полная стоимость воспроизводства (восстановительная стоимость) включает затраты на строительство и оснащение склада, накладные расходы, прибыль субподрядчика и строителя.
Вычислим затраты на строительство, доллары:
|
Фундамент |
1800×1,5 = 2700 |
|
|
Кровля |
1800×5,0 = 9000 |
|
|
Внешние стены |
(180×7,5)2,0 = 2700 |
|
|
Офисные помещения |
1800×0,05×7,0 = 630 |
|
|
Итого |
15030 |
|
Затраты на оснащение здания 20000 + 15000 + 10000 + + 22000 = 67000 долларов.
Всего затраты на строительство и оснащение 82030 долларов. Накладные расходы, прибыль строителя и субподрядчика составят 82030×0,2 = 16406 долларов.
Таким образом полная стоимость воспроизводства склада 82030 + 16406 = 98436 долларов.
2. Износ элементов с коротким сроком службы определим для систем оснащения (водопровода, системы электроснабжения, механического оборудования), погрузочных платформ и коврового покрытия.
Восстановительная стоимость систем оснащения 20000 + + 15000 + 10000 = 45000 долларов, фактический срок службы 12 лет; нормативный срок службы 18 лет. Величина износа 12×45000:18 = = 30000 долларов. Неустранимый физический износ систем оснащения 30000-3000 = 27000 долларов.
Восстановительная стоимость погрузочных платформ 22000 долларов, нормативный срок службы 30 лет, фактический срок службы 12 лет, эффективный возраст за счет плохой эксплуатации 12×0,25 + 12 = 15 лет. Величина износа платформы 22000×15:30 = 11000 долларов. Неустранимый физический износ платформ 11000 – 2500 = 8500 долларов.
Затраты на замену коврового покрытия 1000 долларов.
Итого физический износ объектов с коротким сроком службы 30000 + 11000 + 1000 = 42000 долларов, в том числе неустранимый износ 27000 + 8500 = 35500 долларов.
3. Полная стоимость воспроизводства элементов с длительным сроком службы 98436 – 45000 – 22000 = 31436 долларов.
Износ элементов с длительным сроком службы 31436×12:60* = = 6287,2 долларов. Поскольку (по условию) ремонт капитальных строений не предусмотрен, то устранимый физический износ элементов с длительным сроком службы равен нулю.
Полный износ склада 42000 + 6287,2 = 48287,2 долларов, в том числе неустранимый 35500 + 6287,2 = 41787,2 долларов.
Задача 18. Определить затратным методом стоимость дачи, если известно, что площадь дачи 100 м2 (стоимость 200 долларов/м2), площадь гаража 60 м2 (стоимость 100 долларов/м2). Стоимость других сооружений на даче 2000 долларов. Устранимый и неустранимый физический износ дачи 3000 и 2000 долларов соответственно, устранимое функциональное устаревание 1000 долларов, рыночная стоимость земельного участка 5000 долларов.
Задача 19. Чистый доход от объекта, расположенного в торговой зоне городского центра, составляет 25000 долларов. Аналогичный оцениваемый объект в неблагоприятном месте приносит доход 21000 долларов. Стоимость земельного участка под оцениваемым сооружением 50000 долларов, норма капитализации для земельных участков в этом районе 8 %, для зданий 10 %. Определить вид и сумму износа.
Задача 20. В оцениваемом офисном здании электроарматура не соответствует современным рыночным стандартам. Определить вид и сумму износа, если восстановительная стоимость существующей электроарматуры 3500 долларов, ее физический износ составляет 2000 долларов, стоимость демонтажа электроарматуры 1000 долларов, стоимость монтажа новой электроарматуры 1500 долларов.
Задача 21. В офисном здании имеется складское помещение площадью 500 м2. С точки зрения наилучшего использования сегодня данную площадь целесообразно использовать как офисную. Определить вид и сумму износа, если восстановительная стоимость склада 8000 долларов, физический износ склада 500 долларов
Уважаемый посетитель!
Чтобы распечатать файл, скачайте его (в формате Word).
Ссылка на скачивание - внизу страницы.
