Экономика недвижимости. Курс лекций для специальности Городской кадастр

направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (права собственности или права пользования имуществом).

      Сделки с недвижимостью – традиционные коммерческие сделки между продавцом и покупателем. Имеющие свои особенности. Они требуют существенной подготовки, продолжительности во времени и значительных затрат.

      В соответствии с Гражданским кодексом РФ все сделки с недвижимостью и изменения прав на нее должны сопровождаться регистрационными процедурами. В частности, фиксируется характер. Адресность и условия изменения правового статуса объекта.

      Операции на рынке недвижимости всегда имеют  инвестиционное содержание, т.к. совершаются с целью получения дохода и (или) приобретения капитальных ценностей.

Действительность сделки признается при выполнении следующих условий:

1.  законность содержания (способность иметь права и нести ответственность);

2.  дееспособность (способность приобретать права);

3.  правоспособность физических и юридических лиц, совершающих сделку;

4.  соблюдение формы сделки.

На рынке недвижимости распространены следующие виды сделок:

1.  По распоряжению земельными участками:

·  Купля-продажа участка, а также его прав аренды;

·  Сдача в аренду;

·  Залог земельного участка и права на землю;

·  Передача в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных обществ;

·  Передача в пользование;

·  Предоставление участка в собственность под индивидуальное жилищное строительство, садоводство и личное подсобное хозяйство;

·  Выкуп для государственных и муниципальных нужд;

·  Приватизация.

2.  По распоряжению жильем:

·  приватизация комнат и квартир;

·  купля-продажа жилья;

·  расселение коммунальных и крупногабаритных квартир;

·  обмен;

·  сдача жилья в аренду;

·  имущественный наем;

·  кредитование под залог (ипотека);

·  участие в долевом строительстве;

·  признание прав собственности по решению суда.

3.  По распоряжению нежилыми зданиями, помещениями, сооружениями:

·  купля-продажа;

·  сдача в аренду;

·  купля-продажа имущественных комплексов;

·  сдача в аренду имущественных комплексов;

·  передача нежилых помещений, зданий и сооружений в качестве вклада в уставно капитал;

·  кредитование под залог;

·  мена;

·  признание права собственности или других прав по решению суда.

Письменная форма сделки заключается в составлении документа (договора), отражающего содержание сделки и подписанного лицами, его совершающими.

ТЕМА 3. Законодательно-правовая основа рынка недвижимости и земли

2.1.Право собственности на объект недвижимости и его ограничения;

2.2.Законодательные требования к оценке объектов недвижимости.

2.3. Законодательство об оценочной деятельности.

2.4. Земельный Кодекс РФ.

2.1. Право собственности на объект недвижимости и его ограничения.

Правовое регулирование недвижимости связано с правом собственности, которое понимается согласно воспринятому в зарубежном законодательстве основополагающему положению римского частного права как «наиболее полное господство над вещью».

Однако эта первоначальная установка на безраздельное господство над вещью, в т.ч. и над недвижимым имуществом претерпела изменения в конце 19, начале 20 века.

Это связано с появлением различных ограничений прав собственности на объекты недвижимости, в первую очередь, на землю (рис. 4).

               Ограничения прав собственности на объекты недвижимости

                                                            Ограничения прав

1.Принудительные                                                                      1.добровольные (договорные)

2.государственное                                                                       2.сервитуты регулирование

3.угроза конфискации                                                 3.договорные ограничения

4.квазигосударственные                                                            4.переуступка прав.

обязательства

Рис. 4

Согласно исходной формулировке этого права собственник земельного участка рассматривается также в качестве собственника недр и воздушного пространства, что в конечном итоге ущемляло интересы собственников соседних участков