МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА РФ
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение
высшего профессионального образования
«ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ПО ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВУ»
ФАКУЛЬТЕТ ГОРОДСКОГО КАДАСТРА
КАФЕДРА ГОРОДСКОГО КАДАСТРА
КУРСОВАЯ РАБОТА
По дисциплине
«ОЦЕНКА ЗЕМЛИ И ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ»
Тема:
Оценка индивидуального жилого дома с земельным участком
в р.п. Умёт, Тамбовской области
Разработал: ст. 42ГК- 1
Факультета Городской кадастр
(подпись)
Проверила: ст. пр.
(подпись)
Москва 2015
Введение . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
1 Описание местоположения и характеристика объекта оценки
2 Оценка объекта затратным подходом . . . . . . . . . . .
3 Оценка объекта сравнительным подходом . . . . . . . .
4 Оценка объекта доходным подходом . . . . . . . . . . .
5 Согласование результатов оценки и получение итоговой величины стоимости объекта недвижимости . . . . . . . . .
Заключение . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Список использованной литературы . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Приложения . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Введение
Целью данной курсовой работы является выполнение анализа рынка для определения арендной ставки и оценка рыночной стоимости индивидуального жилого дома. Для выполнения курсовой работы необходимо:
· выполнить исследование рынка индивидуальных жилых домов с целью определения величины рыночной арендной ставки, для последующего использования при оценке объекта оценки доходным подходом;
· провести оценку объекта недвижимости методами трех подходов: затратного, сравнительного и доходного;
· на основе проделанной работы по оценке объекта недвижимости тремя подходами провести согласование полученных результатов и вывести итоговую величину рыночной стоимости объекта недвижимости.
1 Описание местоположения и характеристика объекта оценки
Объект оценки представляет собой жилой дом общей площадью 71,2м2 с земельным участком площадью 737 м2, расположенный по адресу: Тамбовская область, р.п. Умет, ул. Первомайская, д.23.
Характеристики здания приведена в таблице 1. Также в таблице 1 приведены характеристики сараев, расположенных на земельном участке.
Таблица 1 - Характеристики здания
|
Показатель |
Характеристика |
|
Здание |
|
|
Назначение |
жилое |
|
Кол-во этажей |
1 |
|
Высота |
2,9 м |
|
Год ввода в эксплуатацию |
1968 |
|
Группа капитальности |
V |
|
Нормативный срок службы |
50 лет |
|
Строительный объем |
185 куб. м. |
|
Площадь застройки |
71,2 м2 |
|
Отопление |
Газовый котел |
|
Материалы фундаментов |
Ленточный, бетонный |
|
Материалы стен |
Деревянные щиты, облицован пластиком |
|
Материалы перекрытий |
деревянные |
|
Материалы кровли |
Волнистые асбестоцементные листы |
|
Сарай 1 |
|
|
Материал стен |
деревянные |
|
Площадь |
15,58 м2 |
|
Год постройки |
1968 |
|
Высота |
1,8 м |
|
Сарай 2 |
|
|
Материал стен |
деревянные |
|
Площадь |
16,52 м2 |
|
Год постройки |
1994 |
|
Высота |
1,9 м |
Характеристика земельного участка приведена в таблице 2.
Таблица 2 - Характеристика земельного участка
|
Показатель |
Характеристика |
|
Кадастровый номер |
68:23:1101052:33 |
|
Местоположение |
Расположен по адресу: Тамбовская область, р.п. Умет, ул. Первомайская, д. 23. Объект расположен на расстоянии 118 км от областного центра. |
|
Категория |
земли населенного пункта |
|
Вид разрешенного использования |
Для ведения личного подсобного хозяйства |
|
Вид права |
Собственность |
|
Показатель |
Характеристика |
|
Площадь |
737 кв.м. |
|
Конфигурация участка |
трапециевидная |
|
Рельеф |
Ровный |
|
Коммуникации |
К участку подведены свет, газ, вода |
Удаленность объекта от областного центра составляет 130 км. Расположение объекта относительно областного центра показано на рисунке 1.
Рисунок 1 - Схема местоположения объекта относительно областного центра
Объект расположен в квартале, который ограничивается улицами Рабочая, Первомайская, Спортивная и Новая. Месторасположение объекта в квартале показано на рисунке 2.
При определении рыночной стоимости индивидуального жилого дома с участком в данном дипломном проекте применялись затратный, доходный и сравнительный подходы.
Рисунок 2 - Схема местоположения объекта в квартале
2 Оценка рыночной стоимости индивидуального жилого дома с участком затратным подходом
2.1 Определение стоимости земельного участка
Сперва была определена стоимость земельного участка. Стоимость земельного участка в рамках затратного подхода была определена методом прямого сравнения продаж. Земельный участок, входящий в объект оценки, общей площадью 7,37 соток, расположен по адресу: Тамбовская область, р.п. Умет, ул. Первомайская, д.23.
Оценщик, проведя анализ предложений о продаже домов в Тамбовской области, размещенных на сайтах roswebrealty.ru, sindom.ru, irr.ru подобрал объекты- аналоги.
Оценщик осуществил поиск объектов-аналогов по следующим критериям: категория; вид разрешенного использования; общая площадь; местоположение.
Описание объектов-аналогов представлено в таблице 3.
Расчет стоимости земельного участка приведен в таблице 4.
Таблица 3 - Описание объектов-аналогов
|
Показатели |
Объект оценки |
Объект-аналог 1 |
Объект-аналог 2 |
Объект-аналог 3 |
Объект-аналог 4 |
Объект-аналог 5 |
|
Источник информации |
От заказчика |
tambov.roswebrealty.ru/o180728#hdr |
http://rasskazovo.sindom.ru/prodam-uchastok-a2794034.html |
http://tambovskaya-obl.irr.ru/real-estate/out-of-town/lands/Uchastok-8-sotok-Tambovskiy-r-n-Bokino-s-advert345901513.html |
http://tambov.sindom.ru/prodaetsya-uchastok-s-fundamentom-10-sotok-a1708260.html |
http://michurinsk.sindom.ru/prodayu-dachnyy-uchastok-a2452928.html |
|
Цена предложения за 1 сотку |
65 000 |
31 250 |
37 500 |
50 000 |
42 857 |
|
|
Адрес |
Тамбовская область, р.п. Умет, ул. Первомайская, д.23 |
Тамбовская область, мкр. Майский |
Тамбовская область, г. Рассказово, ул. Уваровская |
Тамбовская область, с. Бокино |
Тамбовская область, с. Бокино, ул. Советская |
Тамбовская область, с. Старо-тарбеево |
|
категория |
Земли населенных пунктов |
Земли населенных пунктов |
Земли населенных пунктов |
Земли населенных пунктов |
Земли населенных пунктов |
Земли населенных пунктов |
|
Вид разрешенного использования |
ИЖС |
ИЖС |
ИЖС |
ИЖС |
ИЖС |
ИЖС |
|
Общая площадь |
7,37 |
10 |
8 |
8 |
10 |
7 |
|
Газ |
есть |
Возможен в будущем |
Не указано |
есть |
Не указано |
Не указано |
|
Вода |
есть |
Не указано |
Не указано |
есть |
Не указано |
есть |
|
Свет |
есть |
Возможен в будущем |
Не указано |
Не указано |
Не указано |
есть |
Таблица 4 - Расчет стоимости объекта оценки методом сравнения продаж
|
Показатели |
Объект оценки |
Объект-аналог 1 |
Объект-аналог 2 |
Объект-аналог 3 |
Объект-аналог 4 |
Объект-аналог 5 |
|
Источник информации |
От заказчика |
tambov.roswebrealty.ru/o180728#hdr |
http://rasskazovo.sindom.ru/prodam-uchastok-a2794034.html |
http://tambovskaya-obl.irr.ru/real-estate/out-of-town/lands/Uchastok-8-sotok-Tambovskiy-r-n-Bokino-s-advert345901513.html |
http://tambov.sindom.ru/prodaetsya-uchastok-s-fundamentom-10-sotok-a1708260.html |
http://michurinsk.sindom.ru/prodayu-dachnyy-uchastok-a2452928.html |
|
Цена предлож. Руб/ сотка |
65 000 |
31 250 |
37 500 |
50 000 |
42 857 |
|
|
Уторговывание,% |
-6% |
-6% |
-6% |
-6% |
-6% |
|
|
Корректировка |
3 900 |
1 875 |
2 250 |
3 000 |
2 571 |
|
|
Скорректированная стоимость |
61 100 |
29 375 |
35 250 |
47 000 |
40 286 |
|
|
Передаваемые права |
собственность |
собственность |
собственность |
собственность |
собственность |
собственность |
|
Корректировка |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
|
Скорректированная стоимость |
61 100 |
29 375 |
35 250 |
47 000 |
40 286 |
|
|
Условия финансирования |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
|
Корректировка |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
|
Скорректированная стоимость |
61 100 |
29 375 |
35 250 |
47 000 |
40 286 |
|
|
Условия продажи |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
|
Корректировка |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
|
Скорректированная стоимость |
61 100 |
29 375 |
35 250 |
47 000 |
40 286 |
|
|
По условиям рынка |
15.05.2015 |
14.01.2015 |
18.04.2015 |
23.01.2015 |
26.12.2014 |
9.05.2015 |
|
Корректировка |
-1000 |
0 |
-1000 |
-2000 |
0 |
|
|
Скорректированная стоимость |
60 100 |
29 375 |
34 250 |
45 000 |
40 286 |
|
|
По виду разрешенного использования |
ИЖС |
ИЖС |
ИЖС |
ИЖС |
ИЖС |
ИЖС |
|
Корректировка |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
|
Скорректированная стоимость |
60 100 |
29 375 |
34 250 |
45 000 |
40 286 |
|
|
По газу |
есть |
Возможен в будущем |
Не указано |
есть |
Не указано |
Не указано |
|
Корректировка |
+5000 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
|
Скорректированная стоимость |
65 100 |
29 375 |
34 250 |
45 000 |
40 286 |
|
|
Вода |
есть |
Не указано |
Не указано |
есть |
Не указано |
есть |
|
Корректировка |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
|
Скорректированная стоимость |
65 100 |
29 375 |
34 250 |
45 000 |
40 286 |
|
|
Свет |
есть |
Возможен в будущем |
Не указано |
Не указано |
Не указано |
есть |
|
Корректировка |
+1000 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
|
Скорректированная стоимость |
66 100 |
29 375 |
34 250 |
45 000 |
40 286 |
|
|
Обременения |
нет |
нет |
нет |
нет |
фундамент |
нет |
|
Корректировка |
0 |
0 |
0 |
- 5000 |
0 |
|
|
Скорректир. стоим. |
66 100 |
29 375 |
34 250 |
40 000 |
40 286 |
|
|
Вес |
10 |
15 |
30 |
15 |
30 |
Обоснование корректировок.
- Корректировка на уторговывание
В соответствии с данными сайта http://realty.dmir.ru, скидка на уторговывание в г.Тамбов в настоящий момент находится в диапазоне от 5 % до 7 %. В настоящем отчете к расчетам принято среднее значение интервала 6 %.
- Корректировка по передаваемым правам
У объекта оценки и у объектов-аналогов передается право собственности, в связи с чем корректировка не вносилась.
- Корректировка по условиям финансирования
У объекта оценки и у объектов-аналогов рыночные условия финансирования, поэтому корректировка не вносилась.
- Корректировка по условиям продаж
Аналогично предыдущей.
- Корректировка по условиям рынка
Оценка объекта оценки производится в мае2015 г., а объекты-аналоги 1,3 и 4 были выставлены на продажу соответственно в январе 2015 г., в январе 2015 г. и в декабре 2014 г., поэтому в эти объекты вносится корректировка.
Согласно сайту http://phily.ucoz.ru/news/ceny_na_zemelnye_uchastki_izmenilis_novaja_doro/2014-02-14-224, за период с января по май стоимость 1 сотки в среднем снизилась на 1000 руб., а с декабря по май – на 2000 руб.
- По виду разрешенного использования
Объект оценки и объекты-аналоги предназначены для индивидуального жилищного строительства, в связи с чем корректировка не вносится.
- По газу
У объекта оценки подключен газ, а у объекта-аналога 1 не подключен, в связи с чем вносим корректировку.
Согласно сайту http://energovopros.ru/novosti/gaz/27090/ стоимость подключения газа составляет 50 000 руб. Разделив эту сумму на площадь участка, получим корректировку, которая
Уважаемый посетитель!
Чтобы распечатать файл, скачайте его (в формате Word).
Ссылка на скачивание - внизу страницы.