Податок з доходів при продажу нерухомості, страница 2

Тепер перейдемо до розрахунку податку при отриманні особою доходу від продажу нерухомості.

Умовна перша група

І. Дохід, отриманий платником податку від продажу не частіше одного разу протягом звітного податкового року об'єктів умовної першої групи, не обкладається податком, якщо загальна площа такого житлового будинку, квартири або частини квартири, кімнати, садового будинку не перевищує 100 кв. м.

Якщо площа такого об'єкта нерухомості перевищує 100 кв. м, то частина доходу, пропорційна сумі такого перевищення, підлягає оподаткуванню за ставкою в розмірі 1 % від вартості такого об'єкта нерухомого майна (підпункти 11.1.1,11.2.1 статті 11 Закону N 889).

Наведемо приклади.

1. Зінченко В. А. у лютому 2007 року продав власну квартиру площею 54 кв. м (перший продаж протягом року) за 300000 грн. Оскільки площа квартири не перевищує 100 кв. м податок з доходів не справляється.

2. Веселова Н. І. в березні 2007 року продала житловий будинок площею 150 кв. м, що належав їй (перший продаж протягом року). Вартість, зазначена в договорі купівлі-продажу, — 600000 грн. (ця сума не нижче оціночної вартості).

Розрахуємо вартість 1 кв.м житла:

1 кв. м = 600000 : 150 = 4000 (грн.)

Не обкладається (100 кв. м) : 4000 х 100 кв. м = 400000 (грн.).

Сума податку за ставкою 1 % (50 кв. м) : 4000 х 50 кв. м х 1 % : : 100 = 2000 (грн.).

II. Дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного податкового року більше ніж одного об'єкта нерухомості, умовно віднесеного до першої групи, обкладається податком за ставкою 5% (підпункти 11.1.2, 11.2.2 статті 11 Закону N 889).

Наприклад, Кульков С. П. у серпні 2007 року продав власну квартиру площею 40 кв. м, це другий продаж протягом року об'єкта нерухомості умовної першої групи, який здійснює цей громадянин. Вартість, зазначена в договорі купівлі-продажу, — 200000 грн. (ця сума не нижче оціночної вартості).

Розрахуємо суму податку: 200000 х 5 % : 100 = 10000 (грн.).

Припустимо, за тих же умов Кульков С.П. продає квартиру за 100000 грн. (сума, зазначена в договорі), але оціночна вартість — 200000 грн. У цьому разі податок розраховуватиметься, виходячи з оціночної вартості, і також складе 10000 грн.

Умовна друга група

Що стосується інших об'єктів, а також об'єктів незавершеного будівництва, то дохід, отриманий від їх продажу незалежно від того, скільки разів здійснювався продаж таких об'єктів протягом року, обкладається податком за ставкою 5 %.

Наведемо приклад.

Кривенко М. Б. продає в березні 2007 року гараж, що належить йому. Вартість гаража за оцінкою органів БТІ — 5000 грн., за цією ж вартістю здійснюватиметься продаж.

Сума податку: 5000 х 5 % : : 100 = 250 (грн.).

Потім, протягом 2007 року, він продає квартиру площею 34 кв. м. Оскільки продаж об'єкта нерухомості умовної першої групи, метраж якого не перевищує 100 кв. м, здійснюється вперше протягом року, то з громадянина податок з доходів не справляється.

Обмін об'єктів нерухомості

При обміні одного об'єкта нерухомості на інший (інші) кожна сторона договору міни сплачує 50 % суми податку від вартості відповідного відчуженого такою стороною об'єкта нерухомості. Податок з доходів розраховується відповідно до норм, установлених для продажу об'єктів нерухомості (наведено вище) (підпункт 11.1.4 статті 11 Закону N 889).

Наведемо приклад.

Стариков О. М., який володіє квартирою загальною площею 83 кв. м, оціночна вартість якої складає 350000 грн., уклав з Мельниковим Д. Е. договір на обмін квартири на будинок, що належить Мельникову Д. Є., площею 250 кв. м і оціночною вартістю 400000 грн. Інших операцій з нерухомістю протягом 2007 року сторони договору не здійснювали, договірна вартість відповідає оціночній.

Податок при відчуженні квартири Старикова О. М. не нараховується (площа менше 100 кв.м), отже, те ж саме при обміні.

Розраховуємо податок, що підлягає сплаті Мельниковим Д. Е. (площа понад 100 кв. м):

вартість 1 кв.м = 400000 : 250 = = 1600 (грн.);

податок за ставкою 1 % = = 1600 х 150 кв.м х 1% : 100 = 2400 (грн.).

Загальна сума податку, що підлягає сплаті Мельниковим Д. Е., дорівнює 2400 х 50 % = = 1200 (грн.).

Отже, ми ознайомились із правилами справляння податку з доходів при продажу нерухомості, що діють з 2007 року, а тепер зробимо основні висновки.

Висновки

З 1 січня 2007 року справлятиметься податок з доходів при продажу громадянами об'єктів нерухомості. Відповідний порядок установлено статтею 11 Закону N 889 і не залежить від дати придбання об'єктів нерухомості.

Доходи нерезидентів від продажу нерухомості обкладаються в такому ж порядку і за тими ж ставками, що й доходи резидентів.

Розраховувати податок повинні нотаріуси, а сплачувати його — громадяни перед укладенням договору купівлі-продажу.

Ставки податку залежать від виду об'єкта нерухомості (умовно підрозділяються на дві групи), і кількості правочинів, учинених громадянином протягом року, із продажу квартири, житлового будинку, садового будинку та інших об'єктів першої умовної групи.

Якщо площа об'єкта першої умовної групи (квартири, житлового будинку, садового будинку тощо), що продається не частіше одного разу на рік, не перевищує 100 кв. м, отриманий від продажу дохід податком з доходів не обкладається.

Продаж «інших об'єктів» обкладається однаково, незалежно від того, який за порядком правочин вчиняє громадянин у поточному році.