Решение спорных вопросов, связанных с отчуждением недвижимости

Содержание:

Введение_______________________________________________________ 3

Глава 1.   Договор купли продажи недвижимости_________________ 6

1.1.  Понятие недвижимого имущества________________________ 6

1.2.  Понятие договора продажи недвижимости________________ 10

1.3.  Форма договора______________________________________ 11

1.4.  Существенные условия договора________________________ 12

1.5.  Государственная регистрация___________________________ 20

Глава 2. Субъекты договора____________________________________ 32

2.1.Стороны договора купли-продажи________________________ 32

2.2.   Ответственность сторон_________________________________ 36

Глава 3. Особенности продажи отдельных видов недвижимости__ 39

3.1.  Продажа жилых помещений_____________________________ 39

3.2.  Продажа земельных участков____________________________ 46

3.3.  Оборот других объектов недвижимости___________________  54

Заключение____________________________________________________ 63

Список использованных источников____________________________ 66

Введение.

Операции с недвижимым имуществом являются относительно новым институтом по сравнению с Гражданским кодексом 1964 года. В советский период недвижимость практически не являлась объектом гражданского оборота. С переходом к новым рыночным отношениям регулирование порядка приобретения частной собственности стало одной из первоочередных задач. Страна столкнулась с проблемой полнейшего отсутствия, какого либо законодательного закрепления в этой сфере. Сразу же появилась работа по созданию законов и иных нормативных актов, регулирующих данные отношения. Законы вводились в предельно короткие сроки на основе уже имеющейся практики. Они были недоработанными, временами противоречили друг другу и создавали обильную почву для различного толкования правовых норм. Для внесения ясности, как грибы плодились подзаконные акты, и постановления пленумов которые еще более усложняли и без  того запутанную систему данных отношений. Необходимо было разработать такой кодифицированный правовой акт, который вобрал бы в себя всю имеющуюся практику и разрешил бы многие проблемы несоответствия одного акта другому. И даже с принятием таких актов (Гражданский кодекс, Федеральный закон «о приватизации», ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним», Земельного кодекса и других) среди видных юридических деятелей возникают споры по поводу того, какой закон подлежит применению и как его толковать. Появился широкий разброс  концепции и точек зрения, общим для которых стала несводимость  права к одному закону. К праву, как таковому, все чаще стали относить и судебную практику.[1] Кроме обобщенных разъяснений пленумов в современной действительности на правовое регулирование может повлиять и решение суда по конкретному делу. Нередко принятые судебные решения служат образцом для будущих судебных решений, т.е. можно говорить о складывающемся, благодаря отдельным судебным решениям, механизме судебного прецедента. Тем самым, судебный прецедент выступает регулятором общественных отношении, в том числе и отношений, связанных с оборотом недвижимости.

На основании изложенного, освещение проблемных вопросов применения норм материального права был бы неполным без использования судебной практики. И тому не исключение – оборот недвижимости, а именно, регулирование договора купли-продажи недвижимости, являющееся предметом исследования  настоящей дипломной работы.

Данная тема выбрана в связи с тем, что сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте. Изучение, имеющегося в наличии, материала представляется мне наиболее интересным, так как знание данного вопроса окажется весьма полезным в практическом применении.

В расцвет рыночных отношений в России, который многие, и не без оснований, именуют «разгулом», когда сфера обращения недвижимости постоянно расширяется, а элементарные основы, цивилизованный рынок ещё не устоялись, не приобрели законченных форм, тема правового регулирования отношений, касающихся недвижимости, сделок с недвижимым имуществом очень актуальна в настоящее время. Поэтому в своей дипломной работе я хочу рассмотреть наиболее важные аспекты этого вопроса.

Актуальность и значимость предлагаемой работы заключена как в теоретическом, так и практическом плане, поскольку операции с недвижимым имуществом стали массовыми и повседневными в предпринимательской деятельности граждан, юридических лиц и муниципальных образований. Вместе с тем, рынок недвижимости остается значительно криминализированным. Многие сделки совершаются без достаточной юридической проработки, без четкого определения прав и обязанностей сторон, что влечет за собой нарушение прав одной или другой стороны и, соответственно, значительные финансовые потери. К тому же приходится нести немалые расходы на адвокатские услуги.

Целью моей работы является обобщение информации для правильного решения спорных вопросов, связанных с отчуждением недвижимости. 

В работе поставлены задачи исследовать элементы договора купли-продажи недвижимости, определить сферу действия договора, а также особенности применения к отдельным видам недвижимого имущества.

Как известно, в соответствии с Гражданским Кодексом РФ (статья 130 ГК РФ), к недвижимым вещам относятся все те объекты, которые прочно связаны с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно: здания, сооружения, жилье и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы, земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, многолетние насаждения и леса. Перечень этих объектов не закрытый, то есть не исчерпывающий. В Гражданском кодексе сделана дополнительная оговорка в отношении тех объектов, которые не связаны с землей, однако законом прямо отнесены к недвижимости. Это – "подлежащие государственной регистрации воздушные и морские