Анализ проблем формирования рынка жилья. Математические модели ипотечного жилищного кредитования. Погашение ипотечного кредита

этой целью на начальном этапе рыночного реформирования жилищного комплекса была разработана государственная целевая программа “Жилище”, для реализации которой утвержден комплекс бюджетно-налоговых механизмов, способствующих ее поэтапной реализации.

Следующим шагом в этом направлении стала федеральная целевая программа "Свой дом", которая является опорной программой нового этапа реализации государственной целевой программы "Жилище".

Анализ выполнения первого этапа программы "Жилище", наряду с некоторыми достижениями в ходе ее реализации, выявил и основные недостатки: высокая стоимость жилья и, соответственно, недоступность его для широкого круга людей; отсутствие соответствующих финансово-кредитных механизмов, стимулирующих привлечение и использование средств населения при одновременной государственной поддержке в различных формах (субсидии, льготные кредиты, льготы по налогообложению и др.)

Устранение этих недостатков, разработка соответствующих организационных, правовых и финансовых мер, призванных обеспечить широкий доступ и возможность улучшения жилищных условий семьям со скромным и средним достатком, является главной целью нового этапа жилищной реформы и, в первую очередь, программы "Свой дом".

При этом доступным в программе принято считать жилье, стоимость 1 кв. м общей площади которого не превышает среднего двухмесячного дохода на душу населения.

По обширности и разнообразию мероприятий, прогнозируемым срокам реализации программа "Свой дом" является среднесрочной и охватывает период с 1996 г. по 2000 г. включительно. Этот период включает три этапа:

1  этап (1996-1997 гг.) - создание нормативноправовой базы, финансово-кредитного механизма, организационных структур, внедрение прогрессивных архитектурно-строительных систем, организация демонстрационных зон пилотного строительства, ввод в эксплуатацию не менее 40 процентов доступного жилья от общего объема индивидуального строительства;

2  этап (1998-1999 гг.) - совершенствованиеправового и финансово-кредитного механизмов, разработка и освоение производства малоэтажных жилых зданий на основе открытой архитектурностроительной системы жилищного строительства;

3  этап (1999-2000 гг.) - массовое строительство индивидуальных малоэтажных доступных по цене домов во всех регионах Российской Федерации с вводом в эксплуатацию в 2000 г. не менее 80% общего объема индивидуального жилищного строительства.

Из данного перечня задач и проблем наиболее важная составляющая - проблема доступности жилья, а, именно, ее финансовая составляющая. В качестве основных параметров во всех моделях и расчетах при определении доступности для заемщика долгосрочных кредитов для строительства или приобретения жилья используются варьируемые значения стоимости 1 кв. м общей площади жилья, ежемесячного дохода претендентов, длительности кредитного периода, годовой процентной ставки по кредиту и др.. Конечной целью расчетов является определение доли населения, способной участвовать в программе "Свой дом" в зависимости от предлагаемых условий кредитования.

Для предоставления льготных жилищных кредитов Российской Федерации международными финансовыми организациями (Мировой Банк, МВФ), а также Правительством США и других стран возникла необходимость оценки объема этих целевых кредитов с точки зрения их доступности для улучшения жилищных условий широких слоев населения РФ.

Положение в жилищном секторе Российской Федерации определяется растущим спросом на доступное жилье и нехваткой его на рынке готовой строительной продукции. На современном этапе система показателей, характеризующая это соотношение, требует пересмотра, в нее должны быть включены такие параметры, как спрос на жилье, предложение, соответствие спроса и предложения.

Для оценки реального спроса на жилье необходимо использовать различные характеристики, в том числе: обеспеченность жильем, демографические характеристики (состав семей), очередность получения жилья, доходы семей.

Показатели обеспеченности жильем в Российской Федерации находятся на уровне, близком к показателям в странах со средними доходами населения.

В то же время, несмотря на низкие значения норм жилой площади на человека, необходимые для постановки на учет для получения муниципального жилья, в очереди стоит до 16 % семей.

Численность очередников на получение социального жилья в течение переходного периода претерпела неожиданную динамику: в целом по РФ в 1997 г. она составила 77% от уровня 1991 г.

Макроэкономический анализ показал, что: тенденция общего снижения численности очередников при общем сокращении объемов жилищного строительства объясняется влиянием ряда факторов. Приватизацией жилого фонда, предоставлением бесплатного жилья очередникам, муниципализацией ведомственного жилищного фонда объясняется 56% общего снижения численности очередников; сокращением промышленного строительства и снижением занятости в материальном производстве, ликвидацией и пересмотром состава очередников на предприятиях и организациях - около 10% снижения; влиянием демографических и миграционных процессов — 12,8% формируемого рынка жилья ) ; возможностью самостоятельного улучшения жилищных условий на первичном и вторичном сегментах рынка (ожидания в очереди, причем как с полной оплатой по себестоимости, так и с использованием субсидий), расселением коммунальных квартир — 7,8% ; пересмотром норм и правил, регламентирующих доступ к социальному жилью — 2,8%; влиянием прочих, слабо формализуемых или информационно недостаточно обеспеченных факторов (криминогенная ситуация на рынке жилья, договоры дарения, купли-продажи с пожизненным содержанием, иждивением или рентой и др.) объясняется 5,6% общего снижения.

Тенденция последовательного сокращения численности очередников в большинстве СРФ, бесспорно, в целом позитивна, но она достигнута в значительной степени за счет факторов, влияние большинства которых можно признать либо нейтральным, либо негативным. И лишь та часть сокращения, которая достигнута за счет предоставления (бесплатного) или покупки (с полной или льготной оплатой стоимости) жилья может быть признана полностью позитивной составляющей.

Имеются расхождения и в структуре жилищных потребностей населения. Обследования показывают, что на рынке жилья возникли несбалансированности нового рода. Учитывая достаточно устойчивый платежеспособный спрос на жилье для высокодоходных групп населения, местные органы забирают высокую долю жилья от вводимого частными инвесторами в муниципальную собственность. Из этих объемов около 25% затем продается по рыночным ценам, 51% - по льготным ценам и 24% предоставляются для решения социальных задач и распределяются на бесплатной основе. Однако высокая доля жилья, перешедшая в муниципальную собственность (50-60%) , приводит к необоснованному росту цен на жилье, так как по мере удовлетворения спроса высокодоходных групп населения происходит превышение рыночного предложения жилья над платежеспособным спросом. Это приводит в свою очередь к оттоку инвестиций из жилищного сектора