Основы государственного регулирования. Способы и средства регулирования. Планирование и управление землепользованием

0.6.1.    Основы государственного регулирования.

Регулирование сферы недвижимости и строительства осуществляется с помощью государственных нормативных документов и надзорных мероприятий, обеспечивающих исполнение законов всеми участвующими сторонами.

Способы и средства регулирования. Управление недвижимостью является широкой и многосторонней деятельностью. Ее государственное регулирование осуществляется теми же методами и средствами, что и регулирование любого другого вида экономической деятельности. Методы и средства государственного регулирования сферы недвижимости можно разделять на:

- технические (технические нормы и правила, методические и инструктивные материалы);

- административно-правовые (нормы гражданского законодательства, административные процедуры);

- экономические (налоговое законодательство, правила ведения бухгалтерии и аудита);

- информационные (ведение кадастровых документов, правила предоставления и использования информации о недвижимости).

Нормы законодательства. Деятельность в сфере недвижимости регулируется нормами гражданского, земельного, градостроительного, жилищного, лесного, природоохранного, налогового, административного законодательств. Свои особенности в регулирование сферы недвижимости вносит федеративное устройство Российского государства. Органы власти и управления РФ действуют на трех уровнях: органы федеральной власти, органы власти субъектов федерации и органы местного самоуправления. Конституция Российской Федерации, являющаяся основным законом определяющим ее государственное устройство, рассматривает регулирование сферы недвижимости как область совместной компетенции федеральной власти и органов власти субъектов федерации. В регулировании сферы недвижимости участвуют и органы местного самоуправления, официально не входящие в систему государственной власти.

0.6.1.1. Планирование и управление землепользованием

Значение охраны окружающей среды постоянно возрастает в планировании и управлении землепользованием. Определение экологических последствий принимаемых решений и участие граждан в их обсуждении являются одними из главных приоритетов планирования.

Нормативные документы. Использование земель (определенное по Конституции как сфера совместного ведения федеральной и региональной власти) регулируется федеральным законом - Земельным Кодексом РФ и еще рядом федеральных и региональных законов. Земля в России может находиться в государственной собственности - федеральной и региональной, а также в муниципальной и частной собственности. Земельное законодательство на настоящий момент является несовершенным. В отсутствие федерального закона о земле в регионах принимается много противоречивых законов, регулирующих земельные отношения.

Документами, регулирующими вопрос землепользования, являются схема зонирования земель и земельный кадастр (Закон «О земельном кадастре» № 28-ФЗ от 10.7.2000).

Официальные органы. Управление землепользованием осуществляется официальными государственными органами - земельными комитетами. Региональные земельные комитеты находятся в двойном подчинении - в своей деятельности они руководствуются указаниями Земельного комитета РФ и одновременно являются структурными подразделениями исполнительной власти субъектов Федерации. Таким образом реализуются положения Конституции РФ о совместном ведении земельных вопросов.

0.6.1.2. Управление градостроительством

Градостроительство. Градостроительством называют комплексное планирование развития территорий независимо от их размеров. Его задачей является разработка схем (планов), определяющих застройку территорий и другие виды их использования (например, защиту и отдых). Главной целью градостроительства, как и строительства, является создание комфортной и эффективной среды для работы и проживания населения.

Основным подходом к застройке территорий является ее планирование, а средством реализации - ступенчатая система градостроительной документации, в которой документация последующей ступени конкретизирует и развивает документацию предыдущей ступени. Градостроительное регулирование касается и строительной деятельности, создавая условия для эксплуатации и обслуживания жилого фонда на протяжении всего жизненного цикла.

Нормативные документы. Законодательной основой для нормативно-правового регулирования градостроительной деятельности служит Федеральный закон - Градостроительный кодекс РФ (№ 73-ФЗ, от 7.5.1998). Градостроительные законы, принимаемые в субъектах Федерации, конкретизируют Федеральный закон, но не могут ему противоречить.

Градостроительный кодекс РФ регулирует систему расселения в городах и сельских населенных пунктах, развитие территорий, градостроительное и строительное проектирование, строительство, развитие инфраструктуры, использование природных ресурсов, охрану исторических объектов и охрану природы. В этом законе определены права и обязанности органов власти всех уровней, органов местного самоуправления и граждан России, касающихся строительной и градостроительной деятельности. В нем также определена роль строительной и градостроительной