відповідності з ч. 1 ст. 227 Цивільного кодексу України (далі - ПО договір закупівлі-продажу житлового будинку повинний бути нотаріально засвідчений, якщо хоча б однієї зі сторін є громадянин. Недотримання цієї вимоги волоче недійсність договору (ч. 1 ст. 47 ГК) з наслідками, передбаченими ч. 2 ст. 48 ГК. З цього правила законодавцем зроблене виключення: якщо одна зі сторін цілком пли частково виконала угоду, що вимагає нотаріального посвідчення, а інша сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, що виконала угоду, визнати угоду дійсної. У цьому випадку наступне нотаріальне оформлення угоди не потрібно (ч. 2 ст. 47 ГК).
Якщо угода не засвідчена в нотаріуса, то суд повинний установити, чи була угода взагалі укладена. Виносити рішення, покладаючись на одні лише показань свідків, було б нерозумно, тому па практиці в увагу приймаються насамперед письмові докази. Ця обставина була врахована розроблювачами проекту .нового ГК України, що запропонували зберегти правило про заповнення нотаріальної форми судовим рішенням, уточнивши, що домовленість сторін про всі істотні умови договору повинна підтверджуватися письмовими доказами.
Угоди, чинені не за формою, відносять до категорії абсолютно недійсних (незначних) угод, що вважаються недійсними вже в момент їхнього здійснення. Очевидно, з цієї причини не всі юристи розділяють точку зору про правильність позиції законодавця, що дозволяє судові визнати незначну угоду дійсної. На думку Ф. Хейфеца, існування в ГК вищезгаданого виключення з загального правила не тільки не можна виправдати, але варто визнати його алогічним, непослідовним н являющимся легальною лазівкою для обходу закону [1]. Пропозиція Ф. Хейфеца змінити ГК Російської Федерації, усунувши можливість заміни нотаріального посвідчення договору судовим рішенням, представляється обґрунтованим з теоретичної точки зору. Тим часом для України така зміна ГК практично непридатна. Поки юристи сперечаються про те, законні пли незаконні нотаріально не засвідчені договори закупівлі-продажу житлових будинків (квартир), зареєстровані громадянами на біржах, у багатьох областях України нотаріуси відмовляються робити нотаріальні дії, якщо як правовстановлюючі документи їм пред'являються біржові договори [2]. Оказавшиеся заручниками недосконалого законодавства, люди змушені звертатися в суди, спираючи при состаглешш позовних заяв па ч. 2 ст. 47 ГК. Позбавляти громадян цієї можливості було б несправедливо.
При дослідженні питання про недійсність угод унаслідок пороці/ форми юристи неминуче зіштовхуються з проблемою розмежування понять «недійсність» і «незаключенность» договору. Відповідно до ч. 1 ст. 153 ГК України договір вважається ув'язненим, коли між сторонами в необхідній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Зневага обов'язковою нотаріальною формою може спричинити юридичні наслідки або у виді двосторонньої реституції за правилами гл. 3 ГК (якщо договір вважати недійсним), або у виді відшкодування безпідставного збагачення по нормах гл. 42 ГК (якщо договір вважати неукладеним). Ця правова колізія, що має місце й у ГК РФ, була проаналізована в роботах російських учених М. Брагинского, В. Вптряпского [3], Н. Шестаковой 14]. В Україні в даний час даній проблемі присвячені роботи В. Кучерів. Їм були висловлені аргументовані пропозиції по внесенню доповнень у проект Цивільного кодексу [5].
На підставі ч. 2 ст. 227 ГК договір закупівлі-продажу житлового будинку підлягає реєстрації у виконавчому комітеті місцевої Ради народних депутатів. Реєстрація здійснюється комунальними підприємствами бюро технічної інвентаризації
(далі - БТИ) по місцезнаходженню об'єктів нерухомого майна. БТИ мають інформацію про те, хто і па підставі якого правовстановлюючого документа є власником житла. Однак їхні зведення не завжди достовірні, оскільки нерідкі
Уважаемый посетитель!
Чтобы распечатать файл, скачайте его (в формате Word).
Ссылка на скачивание - внизу страницы.
