Инвестиционные затраты проекта строительства. План возможных издержек при функционировании организации. План доходов, страница 17

1.   

Увеличение сроков выполнения проекта и строительства офисно-торгового центра

1.  Увеличение сроков проектирования и строительства объекта приводит, соответственно, к задержке открытия создаваемого ОТЦ, что, в свою очередь, связано с задержкой начала этапа получения доходов.

2.  В Екатеринбурге идет быстрыми темпами ввод в действие новых торговых и офисных центров. В связи с этим задержки в открытии ОТЦ «Восточный» могут привести к ухудшению его конкурентных позиций.

До 15%

1.  В бизнес-плане предусмотрены реальные сроки на проектирование и строительство  с возможностью их перекрытия (получены консультации от ряда проектных и строительных компаний).

2.  Планируется генподрядчиков и подрядчиков строительства подбирать на тендерной основе и в контракте за срыв сроков строительства предусмотреть серьезные штрафные санкции.

3.  Отсрочка начала осуществления проекта до 6 месяцев от запланированной даты не приведет к существенным конкурентным потерям в будущем.

2.   

Увеличение стоимости  строительства офисно-торгового центра

Цена строительства определена заниженной и денег на строительство не хватает.

До 10%

1.  При назначении цены строительства ОТЦ были осуществлены консультации с риэлтерскими  и строительными компаниями г. Екатеринбурга.

2.  В проекте предусмотрено инфляционное повышение цен строительства ОТЦ, что позволяет повысить надежность прогнозов стоимости затрат на строительство.

3.   

План привлечения инвестиций в проект неосуществим

Данный риск связан с тем, что в проект не удается привлечь запланированный объем финансовых ресурсов.

До 8%

1.  Бизнес-план сделан на высоком уровне (проведено качественное маркетинговое исследование, анализ конкурентов, производственный и организационный планы соответствуют действительности, финансовые расчеты проведены на основе современных методик и дали положительные результаты, на каждой стадии подготовки бизнес-плана принимали участие высококвалифицированные специалисты и др.) и реален к осуществлению.

2.  Данный проект имеет, согласно расчетам, хорошие экономические характеристики и высокие показатели надежности, в связи с чем он оценивается инвесторами как весьма привлекательный.

3.  Проект рассчитан при кредитной ставке 15% годовых, которая на данный момент является среднерыночной и привлекательной для банков, а, учитывая проводимую Центробанком России политику постепенного снижения ставок рефинансирования, данная ставка является и перспективной. 

4.  Российские банки (в т.ч. екатеринбургские) имеют достаточный опыт кредитования данных проектов. На банковском рынке даже существует некоторая конкуренция за право осуществления кредитования подобных проектов.

4.   

План доходов, разработанный в бизнес-плане завышен и не выполняется.

При данном виде рисков поступающие доходы не позволяют выполнить в установленные сроки возврат взятых кредитов, и повышают сроки окупаемости проекта при снижении показателей его эффективности.

До 5%

1.  Запланированные цены аренды площадей ОТЦ в соответствии с результатами маркетингового анализа ниже установившихся среднерыночных по аналогичным объектам в г. Екатеринбурге. При этом ОТЦ «Восточный» по конкурентоспособным преимуществам будет опережать многие офисно-торговые центры из действующих и вновь возводимых. Все это позволяет надеяться на наличие запаса по ценам аренды.

2.  Предусмотренный бизнес-планом порядок фьючерсных продаж аренды ОТЦ и повышения цен аренды по мере «раскрутки» ОТЦ, запланированная система первоначальных скидок, доля «загрузки» арендаторами ОТЦ и схема ее увеличения более осторожные, чем сложившиеся на сегодня в деловой практике условия осуществления подобных проектов, что также дает возможность рассчитывать на более высокую доходность от арендной деятельности по данному объекту.

3.  Объемы активных площадей (подлежащих к сдаче в аренду) ОТЦ определены на уровне современных среднероссийских параметров, сложившихся в практике строительства аналогичных объектов, и соответствует установленным стандартам строительства.

5.   

Риски, связанные с нерешительной или неверной политикой по осуществлению проекта

Данные риски связаны с ошибками в осуществлении проекта (в том числе и со срывом сроков) и управлении ОТЦ, которые ведут к потере конкурентных преимуществ ОТЦ, ставят вопрос о реальности осуществления проекта.

До 20%

1.  Для управления проектом планируется привлечь (на конкурсной основе)  топ-менеджера или управляющую компанию.

2.  В бизнес-плане по каждому из запланированных этапов предусмотрены реальные сроки их выполнения, при этом в запас расчетов идет возможность частичного перекрытия сроков выполнения некоторых этапов.

3.  При заключении контрактов на проектирование и строительство объекта планируется заложить серьезные штрафные санкции за срыв сроков выполнения работ.

4.  Для повышения качества подготовки проекта и реальности его осуществления в разработке бизнес-плана участвовали признанные специалисты в разных областях знаний: проектировщики, строители-практики, маркетологи, финансисты и др.

6.   

Политические, макроэкономические риски и риски форс-мажорных обстоятельств

Связаны со снижением платежеспособного спроса населения, увеличением налогового бремени на предприятие, спадом производства,  экономическими кризисами в стране и мире и др.

до 5%

1.  Данный бизнес-план просчитан с учетом самой жесткой на сегодняшний день систем налогообложения. Вполне возможен его перевод на менее жесткие схемы, связанные с оптимизацией налогообложения.

2.  Существующая политика правительства РФ связана с постепенным снижением налогового бремени на предприятия и организации.

3.  Политические и макроэкономические показатели в России в течение последних лет достаточно стабильны.

4.  Общемировые экономические кризисы и глобальные катастрофы маловероятны.

5.  Бизнес-планом предусмотрено страхование рисков, связанных с проявлением форс-мажорных обстоятельств.

7.   

Риски повышения цен на текущие затраты

Из-за резкого роста текущих затрат снижается доходность бизнеса.

До 5%

1.  В данном проекте в большинстве случаев использованы фактически существующие на 01.01.2004 г цены на энергоносители, землю и прочие используемые в ходе эксплуатации объекта ресурсы.

2.  В проекте учтены инфляционные удорожания цен текущих затрат в соответствии с действующими на всем протяжении сроков расчета проекта индексами инфляции.