Анализ рынка недвижимости на примере одного из районов г.Санкт-Петербург. «Бюллетень недвижимости»

парной связи между средней ценой единицы площади и  указанными признаками, с использованием линейного коэффициента корреляции. Связь между ценой и общей площадью – сильная (коэффициент корреляции R² = 0,84) . Связь между ценой и удаленностью – слабая (коэффициент корреляции R² = 0,07). Таким  образом мы можем сказать и о зависимости средней цены за 1 м² от общей площади и удаленности от транспортного узла. Фактором наиболее влияющим на среднюю цену  за

1 м²  жилой площади в данном случае является  общая площадь.

Если раньше недвижимость приобреталась в основном для удовлетворения собственных потребностей и выгодной перепродажи, то сейчас недвижимость рассматривается как объект вложения финансов для получения постоянного дохода.

Основными критериями при покупке недвижимости для покупателей являются:

--Местоположение здания, престижность квартала, вид из окон (желательно на «воду» или «зелень»), концентрация людей (желательно тихое место). При ухудшении данных характеристик интерес к объекту резко падает.

--Техническая оснащенность здания. Техническая «начинка» здания – должна быть выполнена по последнему слову техники, максимально обеспечивать автономность здания и независимость от городских служб.

--Характеристика квартиры (количество комнат, метраж, планировка)

--Безопасность

--Также важным критерием является цена за кв.м недвижимости (для одних этот критерий является основным, для других последним).

Список использованной литературы.

1. «Бюллетень недвижимости»

2. «Экономика недвижимости» Программа, методические рекомендации, контрольная работа и рекомендации по выполнению курсовой работы для студентов заочной формы обучения специальности 311100  М.А.Невская, Т.В.Сидорова, 2002 г  Санкт-Петербург 

3. «Консультант +»

4. http://www.antax.ru/

5. http://www.rysev.spb.ru/

6. http://www.realtymarket.ru/

Приложение ( задача 26 и 27)

Задача № 26.

Исходные данные для расчетов.

№	Показатели	оц. Вар		Объекты- аналоги
			1	2	3
1	2	3	4	5	6
1	Цена	?	227500	146000	214200
	продажи уе
2	Арендная	340	350	315	340
	пл.,м
3	Обременен.	есть	нет	есть	нет
	дог. аренды
4	% опл. соб.	100	50	100	30
	средствами
5	Сделка,	0	8	3	2
	мес. назад
6	Состояние	удов.	хор.	удов.	удов
	Констр.
7	Вид из		Аналог.	Лучше	Аналог.
	окна
8	Наличие	нет	нет	нет	есть
	парковки
9	Расст. от	-	1,5	1,2	2,0
	обекта, км.		южнее	севернее	севернее
10	Разм. в зд.	есть	есть	нет	нет
	Изв. фирмы

Контактная арендная
плата	у.е. за м2	150
Рыночная арендная
плата	у.е. за м2	200

Условия кредитных договоров для финансирования сделок с объектами-аналогами.

Объект	Срок кред.	Плата за	кредит в %	Рыночная ставка за пользование аналогичным кред. в% год.
аналог	лет	годовых
1	8	8%		12%
2	-	-		-
3	10	10%		12%

Величина корректировки на различие прав определяется как разность между рыночной и контрактной арендной платой, множенная на текущую стоимость аннуитета.

 Объекты 1 и 3:

-k = (200-150)*К₅  (при  N =3 года и I = 12%); k =-120.09

Корректировка на условия финансирования  определяется как разность между величиной кредита, выданного для финансирования сделки, и величиной ежегодного денежного потока дисконтированного по рыночной норме процента к дате оценки.

Объект 1

Величина кредита:

А= 529.91*0.5=264.95

Величина ежегодного платежа, дисконтированного  по рыночной норме: 

В=А*К₅ (при N = 8  лет и I = 12%) *К₆ (при N = 8  лет и I = 8%)=229.04

Величина корректировки:

k=А-В;  k=35.92

Объект 3

Величина кредита:

А= 509.91*0.3=152.97

Величина ежегодного платежа, дисконтированного  по рыночной норме: 

В=А*К₅ (при N = 10 лет и I = 12%) *К₆ (при N = 10  лет и I = 10%)=140.66

Величина корректировки:

k=А-В;  k = 12.31

Корректировка на время совершения сделки:

Объект 1

k =565,82-565,82*(1 - 0.02)⁸,  (Сделка совершена 8 мес. назад) k = 97.13

Объект 2

k = 463,49-463,49*(1 - 0.02)³,  (Сделка совершена 3 мес. назад) k = 28.37

Объект 3

k =522,22- 522,22*(1 - 0.02)²,  (Сделка совершена 2 мес. назад) k = 21.1

4)Независимые корректировки:

Местоположение объекта (Каждый километр удаления к югу изменяет цену на -5%, к северу на      +5%):

Объект 1

k= 662.95-662.95*1.5*0.05 (на 1.5 км южнее) k = -49.72

Объект 2

-k=491,86-491,86*1.2*0.05 (на 1.2 км севернее) k = 29.51

Объект 3

-k=543.31-543.31*2*0.05 (на 2 км севернее) k = 54.33

Корректировка на физические характеристики:

Объект 1

k = 613.23-613.23*0.9 (Качество конструкций изменяет цену на 10%) k = -61,32

Объект 2

k= 521,37-521,37*0.8 (Вид из окна изменяет стоимость на 20%) k = -104,27

Объект 3

k = 597,54-597,64*0.8 (Наличие парковки изменяет цену на 20%) k = -119,53

Корректировка на компоненты цены продажи (размещение в здании известной фирмы изменяет цену на 10%):

Объект 2

k= 417,1*1,1-417,1;  k = 41,71

Объект 3

k=478,12*1,1-478,12; k = 47,81

	Функции сложного процента
			%	Срок, лет	К5	К6
Коррект. на различие прав
1 и 3 Объекты			12%	3	2,40
Коррект. на условия финансиров.
1-ый объект			12%	8	4,97
			8%	8		0,17
3-ий объект			12%	10	5,65
			10%	10		0,16

Таблица расчетов корректировок.

Показатели		Объект			Объекты	сравнения
		оценки	1		2		3
			П.	К.	П.	К.	П.	К.
Цена продажи 1кв. м.		?	650.00		463.49		630.00
Корректировка на права		Есть	Нет	-120.09	Есть	-	Нет	-120.09
Скорректированная цена			529.91				509.91
Корректировка на условия финансирования		100%	50%	35.92	100%	-	30%	12.31
Скорректированная цена			565.82		463.49		522.22
Корректировка на время
совершения сделки				97.13		28.37		21.10
Скорректированная цена			662.95		491.86		543.31
Независимые корректировки:
1)местоположение объекта				-49.72		29.51		54.33
Скорректированная цена			613.23		521.37		597.64
2)Корр. на физич характ недвииж				-61.32		-104.27		-119.53
Скорректированная цена			551.91		417.10		478.12
3)Корректировка на компоненты цены продажи						41.71		47.81
Скорректированная цена			551.91		458.81		525.93
Абсолютная величина корректировки				364.18		203.87		375.17
В % от первоначальной цены				56		44		60
Полученная стоимость 1м кв. объекта оценки, у.е.					512.21

Задача 27.

Исходные данные:

№	Показатели	Значения		№	Показатели	Значения
1	2	3		1	2	3
1.	Общая площадь	1110		14.	Объект обремен
	объекта, м.кв.				кредитом. выдан-
2.	Коэф. Арендной	0,85			ным по депозиту
	площади			14.1	Сумма, у.е.	35000
3.	Площадь здания:			14.2	Срок лет	15
3.1	заним. собствен.	200		14.3	Плата за польз	14%
3.2	Своб на дату оц.	500			% годовых
4.	Контакт арендая	115		14.4	Период платежй,	1
	плата				раз в год
5.	Рыночная  арен-	140		14.5	С момента выд	4
	дная плата				кред прошло лет
6.	Потери  от	20%		15.	Характеристика
	недогрузки %				прогнозного  пер.
7.	Потери от	15%		15.1	Ч.О.Д. планир.	10
	неплатежей %				постоянным в
8.	Дополнительные	3			течении лет
	расходы %			15.2.	Измен стоим.	-15%
9.	Затраты на страх.	14200			объекта при его
	объекта, у.е./год				продаже с тек.
10.	Расходы на упр.	4%			стоимостью, %
	собств %			15.3	Норма дохода на	8
11.	Операционные	30%			собст капитал, %
	расходы,%
12.	Налог на недвиж.	8%
	% в год
13.	Расчет резерва
	на замещение:
13.1	Буд. ремонт и за-	42000
	мены нап. покр.
13.2	Расчетн период,	7
	лет
13.3	Ставка банка по	8%
	депозиту % год.

1. Расчет чистого операционного дохода (ЧОД).

ЧОД рассчитывается как разность действительного валового дохода  (ДВД), затрат на страхование объекта, затрат на управление собственностью, операционных расходов, налогов на недвижимость, резервов на замещение. В свою очередь, ДВД рассчитывается как разность потенциального валового дохода и потерь от недогрузки  и неплатежей.

Величина плановой аренды – часть ПВД, которая образуется за счет условий уже заключенных на дату оценки кредитных договоров:

( 1110*0,85-(200+500))*115=28002,5 у.е.

Величина рыночной аренды – часть ПВД, которую может принести объект при сдаче его в аренду по рыночным ставкам.

(200+500)*140=98000 у.е.

Прочие доходы – доходы, получаемые собственником за счет функционирования недвижимости и не включаемые в арендную плату.

(280002,5+98000)*0,02=2520,05 у.е.

ПВД =             28002,5+98000+2520,05 =128522,55 у.е.

Потери от недогрузки и неплатежей:

(280002,5+98000)(0,2+0,15)= 44100,88 у.е.

ДВД=              128522,55-44100,88=84421,68 у.е.

Затраты на управление собственностью:

84421,68*0,04=3376,87 у.е.

Операционные расходы:

84421,68*0,3=25326,5 у.е.

Налог на недвижимость:

84421,68*0,08=6753,73 у.е.

Резерв на замещение:

42000*0,11(К₃ I=8% N = 7 лет)= 4707,04 у.е.

ЧОД = 84421,68-3376,87-25326,5-6753,73-4707,04 =44257,53 у.е.

Величина плановой аренды			28002,50
Величина рыночной аренды			98000,00
Прочий доход			2520,05
ПВД			128522,55
Потери от недогрузок и неплатежей			44100,88
ДВД			84421,68
Затраты на управление собственностью			3376,87
Операционные расходы			25326,50
Налог на недвижимость			6753,73
К3			0,11
Резерв на замещение			4707,04
ЧОД			44257,53

2.Расчет ежегодных платежей по погашению кредита:

Ежегодные платежи по обслуживанию долга определяются