Рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга

Страницы работы

9 страниц (Word-файл)

Содержание работы

Рынок офисной недвижимости. Предложение

Сектор офисной недвижимости Санкт-Петербурга является одним из самых динамично развивающихся на рынке коммерческой недвижимости. Рост предложения офисных площадей в бизнес-центрах класс «А», «В» и «С» можно проследить на рисунке 1.

Рис. 1. Динамика объемов предложения площадей в бизнес-центрах, тыс. кв.м.

В первом квартале 2008 года продолжилась тенденция перераспределения структуры предложения. Это можно увидеть по данным рисунка 2.

Рис. 2. Распределение площадей в бизнес-центрах

ДР49.00.00.000ПЗ

Лист

1

Изм.

Кол.

Лист

№док

Подп.

Дата

Рынок офисной недвижимости. Предложение

Подробная структура предложения по районам города представлена на рисунке 3.

Рис. 3. Распределение площадей действующих и заявленных бизнес-центров по районам, %.

Заполняемость бизнес-центров:

§  Класс «А» (действующие) – 98,5%;

§  Класс «А» (введенные во II кв. 2008 г.) – 45-100%;

§  Класс «В» – 99%;

§  Класс «С» – 94%.

Средние арендные ставки для офисных площадей:

§  Класс «А» – $540-$1100;

§  Класс «В+» – $400-$800;

§  Класс «В» – $365-$720;

§  Класс «С» – $200-$390.

ДР49.00.00.000ПЗ

Лист

2

Изм.

Кол.

Лист

№док

Подп.

Дата

ДР49.00.00.000ПЗ

Лист

3

Изм.

Кол.

Лист

№док

Подп.

Дата

Технико-экономические показатели здания бизнес-центра

№ п/п

Наименование

Ед. изм.

Всего

1

Условная площадь участка

м2

1490

2

Площадь застройки

м2

530,64

3

Общая площадь здания

м2

5843,3

4

Полезная площадь здания всего:

м2

5535,3

5

в т.ч.    административные помещения

м2

68,68

6

в т.ч.    офисные помещения

м2

4034,86

7

в т.ч.    кафе

м2

151,8

8

в т.ч.    общественная зона

м2

782,6

9

в т.ч.    терраса

м2

126,7

10

Расчетная площадь здания всего:

м2

4741,67

16

Строительный объем всего:

м3

214227,6

17

в т.ч.    надземный

м3

20187,2

18

в т.ч.    подземный

м3

1240,4

21

Требуемое количество машино-мест

м-м

28

22

в т.ч. для кафе

м-м

1

23

Наполняемость кафе

чел.

35

24

Количество работников кафе

чел.

10

25

Время работы офисных помещений

час

9-18

26

Время работы кафе

час

11-23

27

Этажность застройки

этаж

11, 12

28

Площадь газонов

м2

25

29

Асфальтовое покрытие  всего:

м2

479,36

30

в т.ч.   автостоянка

м2

102,12

31

в т.ч.   отмостка

м2

57,27

32

в т.ч.   проезды

м2

319,97

ДР49.00.00.000ПЗ

Лист

4

Изм.

Кол.

Лист

№док

Подп.

Дата

Затраты на строительство бизнес-центра класса «В+»

№ п/п

Наименование

Стоимость, руб.

1

Отвод земельного участка

15 360 855,67

2

Инженерные изыскания

3 072 171,13

3

Разработка проекта

2 364 128,35

4

Согласование проекта

1 536 085,57

5

Экспертиза проекта и получение разрешения на строительство

1 536 085,57

6

Подготовка территории строительства

5 437 742,91

7

Основные объекты строительства

153 608 556,70

8

Объекты энергетического хозяйства

4 531 452,42

9

Объекты транспортного хозяйства и связи

9 062 904,85

10

Наружные сети

10 875 485,81

11

Благоустройство и озеленение

7 250 323,88

12

Временные здания и сооружения

2 318 175,96

13

Прочие рабочие и затраты

4 346 453,49

14

Усиленная охрана объектов строительства

4 051 451,45

15

Затраты на сдачу объекта в эксплуатацию

4 501 612,72

16

Страхование объекта

6 752 419,09

17

Резерв на непредвиденные работы и затраты, 2%

4 971 184,95

18

Реклама

5 437 742,91

ИТОГО

274 664 373,63

ДР49.00.00.000ПЗ

Лист

5

Изм.

Кол.

Лист

№док

Подп.

Дата

Затраты на строительство бизнес-центра класса «А»

№ п/п

Наименование

Стоимость, руб.

1

Отвод земельного участка

15 360 855,67

2

Инженерные изыскания

3 072 171,13

3

Разработка проекта

3 057 617,90

4

Согласование проекта

1 995 078,60

5

Экспертиза проекта и получение разрешения на строительство

1 995 078,60

6

Подготовка территории строительства

6 416 536,63

7

Основные объекты строительства

199 507 860,14

8

Объекты энергетического хозяйства

5 347 113,86

9

Объекты транспортного хозяйства и связи

10 694 227,72

10

Наружные сети

12 833 073,26

11

Благоустройство и озеленение

8 555 382,17

12

Временные здания и сооружения

2 735 447,64

13

Прочие рабочие и затраты

5 128 815,11

14

Усиленная охрана объектов строительства

4 780 712,71

15

Затраты на сдачу объекта в эксплуатацию

5 311 903,01

16

Страхование объекта

8 770 088,80

17

Резерв на непредвиденные работы и затраты, 2%

6 456 609,54

18

Реклама

7 062 578,25

ИТОГО

344 992 565,57

ДР49.00.00.000ПЗ

Лист

6

Изм.

Кол.

Лист

№док

Подп.

Дата

Показатели эффективности бизнес-центра

№ п/п

Наименование показателя

Значение показателя

Класс «В+»

Класс «А»

1

Чистый доход (руб.)

1 141 433 166,58

1 140 426 126,38

2

Чистый дисконтированный доход (руб.)

170 244 057,91

124 509 174,46

3

Внутренняя норма доходности

0,71

0,57

4

Потребность в дополнительном финансировании (руб.)

247 014 833,42

309 081 150,75

5

Потребность в дополнительном финансировании с учетом дисконтирования (руб.)

179 670 856,45

223 499 713,85

6

Индекс доходности затрат

2,95

2,13

7

Индекс доходности затрат с учетом дисконтирования

1,64

1,32

8

Индекс доходности инвестиций

5,58

4,69

9

Индекс доходности инвестиций с учетом дисконтирования

10,37

6,48

10

Срок окупаемости

3 года 6 мес

4 года 1 мес

11

Срок окупаемости с учетом дисконтирования

4  года 7 мес

5  лет 8 мес

ДР49.00.00.000ПЗ

Лист

7

Изм.

Кол.

Лист

№док

Подп.

Дата

Как было сказано выше, расчет денежных потоков и показателей эффективности по бизнес-центрам класса «В+» и «А» приведен в Приложении 5. Полученные данные для наглядности сведем в таблицу 10.

Таблица 10

Показатели эффективности бизнес-центра

№ п/п

Наименование показателя

Значение показателя

Класс «В+»

Класс «А»

1

Чистый доход (руб.)

1 141 433 166,58

1 140 426 126,38

2

Чистый дисконтированный доход (руб.)

170 244 057,91

124 509 174,46

3

Внутренняя норма доходности

0,71

0,57

4

Потребность в дополнительном финансировании (руб.)

247 014 833,42

309 081 150,75

5

Потребность в дополнительном финансировании с учетом дисконтирования (руб.)

179 670 856,45

223 499 713,85

6

Индекс доходности затрат

2,95

2,13

7

Индекс доходности затрат с учетом дисконтирования

1,64

1,32

8

Индекс доходности инвестиций

5,58

4,69

9

Индекс доходности инвестиций с учетом дисконтирования

10,37

6,48

10

Срок окупаемости

3 года 6 мес

4 года 1 мес

11

Срок окупаемости с учетом дисконтирования

4  года 7 мес

5  лет 8 мес

По данным таблицы можно говорить о том, что оба варианта реализации проекта являются эффективными, а при сравнении соответствующих показателей по бизнес-центрам класса «В+» и класса «А» видно, что первый вариант проекта более привлекателен с точки зрения сторонних инвесторов.

Как было сказано в п. 2.4, при оценке эффективности инвестиционного проекта необходимо учитывать риск. Одним из вариантов его учета является расчет уровня безубыточности, который предусматривает характеристику степени устойчивости проекта по отношению к возможным изменениям условий его осуществления.

Для бизнес-центра класса «В+»:

Ур.б. = 19 134 147,02 / 50 400 000 = 0,38 (38%)

ДР49.00.00.000ПЗ

Лист

84

Изм.

Кол.

Лист

№док

Подп.

Дата

Похожие материалы

Информация о работе