Определение величины кредита выдаваемого под залог недвижимости (здания торгового центра с земельным участком)

залогодержателем) для создания объекту залога необходимых условий (если договором или законом предусматривается обязанность банка (залогодержателя) принимать меры, необходимые для сохранности объекта залога и т.п.);

•  страховые платежи (I) - средства, используемые банком (залогодержателем) для страхования объекта залога (если договором или законом предусматривается обязанность банка (залогодержателя) страховать заложенное имущество);

•  расходы при обращении взыскания (V) - расходы банка (залогодержателя) по осуществлению обеспеченных залогом требований (например, судебные расходы, в случае, если обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, расходы на проведение маркетинга объекта залога и т.п.);

•  неустойка (F) - неустойка, взимаемая банком (залогодержателем) с заемщика (залогодателя), в случае ненадлежащего выполнения последним условий кредитного договора (если это предусматривается договором).

Перечислив основные элементы, составляющие потенциаль­ные требования банка (залогодержателя), рассмотрим, каким образом они должны учитываться при расчете величины кредита, предоставляемого под залог.

При предоставлении кредита под залог необходима реализация принципа: величина стоимости обеспечения (ликвидационной стоимости объекта залога) не должна быть меньше величины требований банка (залогодержателя), возникающих в случае нарушения заемщиком (залогодателем) условий кредитного договора (второй принцип минимизации кредитного риска).

Стоит подчеркнуть, что при определении величины кредита, предоставляемого под залог, банк (залогодержателя) должна интересовать именно ликвидационная, а не рыночная стоимость объекта залога.

Исходя из сформулированного выше второго принципа минимизации кредитного риска, а также принципа разумной осторожности оценок, можно модифицировать формулу (3) и представить ее в следующем виде:

С_Л ≥ К + ∆2.     (4)

Осуществив несложное преобразование формулы (4), получим формулу, которая может использоваться для расчета максимально возможной величины кредита, предоставляемого под залог, при конкретной величине ликвидационной стоимости объекта залога:

К ≤ С_Л - ∆2.(5)

Следует отметить, что величина ∆2 отражает потенциальные требования банка (без учета самой величины кредита) в случае нарушения заемщиком (залогодателем) условий кредитного договора. Величину ∆2 можно рассчитать следующим образом:

∆2 = P + E + I + V + F,     (6)

где,

Р - проценты по кредиту за весь период кредитования (руб.);

Е - расходы банка, связанные с содержанием объекта залога (руб.);

I - расходы банка, связанные со страхованием объекта залога (руб.);

V - расходы банка, связанные с осуществлением обеспеченных залогом требований (руб.);

F - неустойка, которую заемщик должен будет выплатить банку в случае нарушения условий кредитного договора (руб.).

С учетом выражения (6), формула (5), которая может использоваться для расчета максимально возможной величины кредита, предоставляемого под залог, примет