Этапы процесса оценки недвижимости

Страницы работы

Фрагмент текста работы

"ЭТАПЫ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ"

Процесс оценки недвижимости -  это последовательность этапов, выполняемых специалистом для определения стоимости недвижимости.

Процесс оценки

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПРОБЛЕМЫ

Идентификация объекта недвижимости

Установление прав собственности

Дата оценки стоимости

Цель оценки

Определение стоимости

Другие ограничительные условия

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ОСМОТР И ПЛАН ОЦЕНКИ

Необходимые данные

Источники данных

Необходимый персонал

График выполнения работ

Календарное планирование

Оплата работ и составление контракта

СБОР И АНАЛИЗ ДАННЫХ

Общие данные

Специальные данные

Экономические

Местоположение

Оцениваемая недвижимость

Сопоставимая недвижимость

Анализ рынка

Регион

Документы, удостоверяющие право собственности

Продажи

Финансирование

Город

Использование земельного участка и его взаимосвязь с существующими стандартами

Листинги на продажу

Экономическая база

Микрорайон

Физические характеристики участка и улучшений

Затраты

Тенденции

Годовая рента

АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

ПРИМЕНЕНИЕ ТРЕХ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ

Затратный подход

Метод прямого сравнения продаж

Метод капитализации дохода

СВЕДЕНИЕ СТОИМОСТИ ПОКАЗАТЕЛЕЙ В ИТОГОВУЮ ОЦЕНКУ СТОИМОСТИ

СОСТАВЛЕНИЕ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ

1.1. Определение проблемы

Идентификация объекта. Включает тщательное описание объекта недвижимости по почтовому адресу, кадастровому номеру, юридическому описанию объекта оценки, а также результаты непосредственного осмотра объекта оценки.

            Установление оцениваемых имущественных прав. Т.к. недвижимость состоит не только из физических, но и из правовых компонентов, которые оказывают существенное влияние на стоимость, производится установление имущественных прав. Имущественные права могут быть следующие: права аренды; права владения на индивидуальной, партнерской и др. основе; владение в форме кооператива, временного долевого участия и др.

Установление даты оценки. Оценка проводится на определенную дату, которая должна быть указана в составляемой оценщиком документации. Необходимость точного указания даты объясняется тем, что стоимость недвижимости может уменьшиться или увеличиться со временем.

Описание целей оценки.  Существует несколько видов операций с недвижимостью: купля-продажа, страхование, имущественные споры, налогообложение, кредитование под залог и т. д. Цели оценки в перечисленных случаях различны. Для предоставления в отчете об оценке всей необходимой информации оценщику желательно получить от заказчика информацию о целях оценки.

Определение вида стоимости. Вид стоимости зависит от целей оценки. Наиболее часто встречается оценка рыночной стоимости, необходимая при совершении сделок купли-продажи. Конкретный вид стоимости должен быть указан в отчете об оценке.

Определение других условий, связанных с объектом оценки. В отчете могут быть указаны другие условия, связанные с объектом оценки. Например:

q  Данные о размерах земельного участка и площади здания были получены из юридических документов, а не в результате их непосредственного обмера.

1.2. Предварительный осмотр и план оценки.

            Данный этап является организационным и заключается в определении типа требуемых данных и источников их получения, составлении плана работ, подбора необходимого персонала для проведения оценки, достижении договоренности об оплате с клиентом, подписании договора.

            Определение типа требуемых данных. Типы данных включают сведения о рынке (об экономических, социальных, политических, экологических факторах), местоположении, специальные данные об объекте оценки и сравнимых объектах.

            Определение источников получения информации. Основными источниками получения информации являются: риэлтерские фирмы (в результате обмена информацией); бюро технической инвентаризации; комитеты по земельным ресурсам и землеустройству, комитеты жилищно-коммунального хозяйства и т.п., собственная база данных оценщика.

Подбор необходимого персонала.

Составление плана выполнения работ. После предварительной оценки трудоемкости составляется план выполнения работ по оценке объекта. Как правило, план составляется в виде календарного графика, который должен содержать сроки выполнения отдельных частей работ по оценке.

Достижение договоренности об оплате и подписание договора с заказчиком Величина оплаты работ зависит от степени сложности объекта оценки, репутации оценщика и не должна зависеть от результатов проведения оценочных работ. Оценщик должен качественно выполнять свою работу даже несмотря на небольшое вознаграждение.

1.3. Сбор и анализ данных.

Это наиболее важный этап. Для получения реальной стоимости недвижимости необходимо учесть не только характеристики физических составляющих объекта оценки, но также его местоположение, окружение, социальные, государственно-правовые, экологические, экономические и др. факторы, влияющие на стоимость оцениваемой недвижимости.

Общие данные

*  экономические, социальные, государственно-правовые, экологические факторы. Их можно получить из периодических изданий.

*  Местоположение. При сборе и анализе данных необходимо учитывать особенности региона, города и микрорайона нахождение объекта оценки. Эта информация включает уровень цен, занятости и т.д.

*  Специальные данные.

*  Данные об объекте оценки.

Специальные данные об оцениваемом объекте включают: сведения о праве собственности на объект, определение соответствия использования объекта существующему законодательству, характеристику земельного участка и улучшений

Похожие материалы

Информация о работе