Определение инвентаризационной и рыночной стоимости квартиры. Определение страховой стоимости объекта недвижимости (школы) для дальнейшего использования

Страницы работы

Фрагмент текста работы

дальнейшего использования, если известны следующие данные:

·  объект оценки – жилой дом(трёхэтажный), общей площадью 1600 ;

·  год ввода в эксплуатацию – 1969г.;

·  арендная плата – 600 руб/в месяц;

·  убытки от вакансий и неплатежей – 10% от потенциального валового дохода;

Таблица 1

Характеристика зданий и сооружений

Наименование

Технические харакиеристики

Количество этажей

3

Площадь застройки, м.кв.

1600

Год постройки

1969

Средняя высота потолков

3

Фундамент

бетонный

Кровля

шиферная

Полы

бетонные

Перегородки

кирпичные

Перекрытия

железобетонные плиты

Проемы

а) оконные

двойные глухие

б) дверные

простые

Отделочные работы

штукатурка, побелка, покраска

Благоустройство

центральное отопление, электроосвещение, канализация, холодная и горячая вода, канализация

Оценка затратным подходом

Определяем полную восстановительную стоимость с использованием расчета стоимости основных строительных материалов для возведения данного объекта в современных условиях, если известно, что заработная плата рабочих составляет 45% от стоимости строительных материалов, затраты на эксплуатацию машин и оборудования 25% от той же базы. Накладные расходы взяты в размере 12% от суммы прямых затрат.

Прибыль составляет 23%. Расходы на отопление и вентиляцию – 2,5%, водопровод и канализация – 3% , электросети - 2%, телефонизация - 3%, считаются по базе стоимости общестроительных работ. Процент прочих работ и затрат составляет 33% и считается от стоимости объекта. Износ, на момент оценки, по данным БТИ составляет 35%.

Расчет стоимости основных строительных материалов представлен в таблице 2.

Таблица 2

Расчет стоимости основных строительных материалов по зданию

Наименование материалов

Единица измерения

Количество единиц измерения

Стоимость единицы измерения в руб.

Общая стоимость, тыс.руб.

Цемент

т

900

1240

1116

Бетон

м3

2720

1600

4352

Сталь класса  А

т

240

2800

672

Линолеум

м2

0

500

0

Стекло оконное

м2

1440

150

216

Лесоматериалы

м3

560

1200

312

Плитка

м2

2400

200

480

Оконные блоки

м2

1440

1020

1468,8

Дверные блоки

м2

960

1500

1440

Раковины

шт

0

1500

0

Унитазы

шт

0

2300

0

Итого затрат на основные строительные материалы

-

-

-

10056,8

Прочие материалы

-

-

30%

3017

Итого затрат по материалам

-

-

-

13073,84

Окончательный расчет восстановительной стоимости оцениваемого объекта недвижимости рассчитываем укрупнено. Все расчеты представлены в таблице 3.

Таблица 3

Расчет восстановительной стоимости здания

Наименование статей затрат

Стоимость, тыс.руб.

Стоимость строительных материалов

13073,84 

Заработная плата рабочих

5883,23 

Эксплуатация машин и оборудования

3268,46 

Итого прямые затраты

22225,53 

Накладные расходы

2667,06 

Себестоимость

24892,59

Сметная прибыль

4480,67

Итого стоимость общестроительных работ

29373,26

Отопление и вентиляция

734,33

Водопровод и канализация

881,2

Электросеть

587,47

Телефонизация

881,2

Итого стоимость объекта

32457,46

Прочие работы и затраты

10710,96

Итого восстановительная стоимость объекта как нового

43168,42

Следующим важным этапом при оценке объекта является оценка износа здания.

В данном случае, согласно данным БТИ, установлена величина износа, равная 35%.

Остаточная стоимость здания с учетом износа определяется следующим образом:

 тыс. руб.

Оценка доходным подходом

Подход к оценке с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость.

Этот метод позволяет дать достаточно точную оценку текущей стоимости будущих доходов в случае, когда ожидаемый поток доходов стабилен. В качестве показателя, описывающего будущие доходы, был выбран валовый доход.

Стоимость недвижимости рассчитывается по формуле:

,

где ЧОД – чистый операционный доход;

       R – ставка капитализации.

Расчет произведен из предположения, что количество квадратных метров полезной площади здания, которые реально можно сдать в аренду, составляют  1600 кв.м.

Расчет прибыли за год методом капитализации представлен в таблице 4

Таблица 4

Расчет текущей стоимости методом капитализации дохода

Показатель

Единица измерения

Значение

Потенциальный валовый доход (ПВД)

руб.

Действительный валовый доход (ДВД)

руб.

10368000

Убытки от вакансий и неплатежей

%

1152000

Операционные расходы

руб.

7257600

Чистый операционный доход

руб.

9110400

Потенциальный валовой доход в год можно рассчитать следующим образом:

где величина арендной ставки, тыс. руб.;

       S – площадь сдаваемых в аренду помещений, м2;

       12 – количество месяцев в году.

 руб.

Стоимость объекта, полученная доходным подходом по методу прямой капитализации, составила:

руб.

Поскольку при оценке страховой стоимости здания использовалось два подхода определения стоимости, то необходимо согласование результатов. Значение оценочной стоимости при различных подходах неодинаковы. Поэтому определяем средневзвешанную цену с учетом степени доверия к каждому подходу.

Таблица 5

Согласование стоимости оцениваемого объекта

Название подхода

Стоимость, тыс.руб

Весовой коэффициент

Стоимость с учетом коэффициента, тыс.руб

Затратный

0,5

14029,74

Доходный

0,5

17520

Итоговая сумма

-

1

31549,5

Стоимость жилого дома общей площадью 1600 , с использованием

Похожие материалы

Информация о работе