Понятие, сущность и основные характеристики объектов недвижимости. Виды сделок с недвижимостью. Этапы оценки недвижимости. Метод дисконтированных денежных потоков. Субъекты рынка недвижимости и их основные функции

В 2,3.«Понятие, сущность и основные характеристики объектов недвижимости».

К недвижимому имуществу относятся: земля, участки недр, обособленные водные объекты, все что прочно связанно с землей, т.е. объекты перемещение которых без соразмерного ущерба не возможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания и сооружения и т.д.

К недвижимости так же относятся подлежащие гос-ой регистрации, воздушные и морские суда. так же космические объекты.

Существует делимое и неделимое имущ-во: Делимым явл. имущество, которое может быть без нарушения его сущности разделимого на доли и каждая доля после его раздела представляет собой целую недвижимую вещь.

Недвижимость разделяют на 3 вида: жилая, нежилая, земля

Классификация объектов недвижимости: по характеру использования (жилая, нежилая, производст. недвижимость, с/х нед-мость, специальная (церкви, школы)); по цели владения (жилая, для получения дохода); по степени специализации (специальная, не специальная); по степени готовности(введение в эксплуатацию, не введение в эксплуатацию, капремонт); по воспроиз. в натуральной форме (воспроизв. (здания и сооружения, невоспроиз. (полезные ископ.))

В.10 Виды сделок с недвижимостью.

1.  Купле-продажа (подлежит обязательной гос. Регистрации)

2.  обмен ( каждая из сторон обяз. передать другой стороне один объект взамен другого, при этом право собственности на недвижимость передаются одновременно.)

3.  дарение

4.  рента (в этой сделки собственник объекта передает недвижимость в собственному плательщику ренты, который в свою очередь обязан в обмен на получение объекта недвижимости выплатить определенную денежную сумму).

Рента бывает: пожизненная – выплачивается в течении всего срока жизни получателя ренты, постоянная,                                      пожизненная с содержанием иждивенца                                                                                                                                                   

5.  аренда

В.15.Недвижимость объектов гос-х и экон-х  интересов:

1.  недвижимость

2.  гос-ая регистрация

3.  недвижим. как вещная форма капитал

4.  общественный интерес (возраст бесхозных объектов, принуд. Выкуп, принуд .изменение целив. назначений объекта недвижимости)

5.  эконом. Интерес (налогообложение, приватизация, национализация, страхование, инвестирование)

6.  правовое регулирование

7.  защита прав

В.17 Особенности рынка недвижимости.

Признак	Характеристика.
Локализация	· абсолютная неподвижность объекта · зависимость от места положения объекта
Степени открытости	· сделки носят частный характер · публичная информация относит. сделок с недвиж. часто не полная и не точная
Стоимость	· вкл. стоимость объекта недвижимости и связанных с ним прав
Оформление сделок	· юридические сложности, ограничения и условия
Конкурентно способность товара	· во многом опред. окружающ. внешней средой и влияния соседства · специфик. индивидуал. предпочтений
Эластичность предложения	· спрос может очень быстро измениться

В.19. Виды стоимости объектов недвижимости

·  Залоговая – стоим. рачит. на основе рыночной  с целью кредитования

·  Ликвидационная стоимость – стоимость при вынужденной продаже, индентич. рыночной стоимости организ. сроками продажи. сроками маркетинговых исследований, сроками продвижения на рынок

·  Утилизационная стоимость – Стоимость объекта оценки равная стоимости материалов (кот-ой вкл. в себя стоимость затрат на утилизацию)

·  Для налогообложения стоимости объектов оценки опред. для исчисления налоговой базы (расчит. в соответствии с положением нормативно- правовых актов)

·  Стоимость действ. пред-тия стоимость единого имущественного комплекса опред. с результатами сформиров. бизноса.

В.18.Этапы оценки недвижимости

№п/п	Этапы	Содержание этапа
1	Определения объекта оценки	1.1 индификация объекта: опред. места положения, хар-к 1.2 выявление предмета оценки:  установление имущественных прав связанных с оценкой 1.3 устанавливается дата проведения оценки 1.4 опред. цели оценки объекта: от выбора цели зависит методика оценки и соответс. результат 1.5 опред. вида стоимости кот-ый необходим в связи с поставленной целью 1.6 формул. орг-ые условия заявления в отчете хар-е препятствия обстоят-ва кот-ые влияют на оценку стоимости недвижимости
2	Предварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку	2.1 предварительный осмотр 2.2 опред. информации, ее источников, составление перечня документов, кот. должны предоставляться заказчиком. Необходимые документы: (договор аренды земельного участка, правовостан. докумен. .на объект недвижимости, технический паспорт на объет недвижимости, экспликация, поэтажный план, инфорация о балан. стоимости недвижимости, справка о среднегодовой операции расходах прихорд. на объект оценки, справка о ежегодной плате за пользование земельного участка, справка о налоге на имущество 2.3 выделяется персонал специал. по данному виду оценки 2.4 подготовка и подписание договора на оценку: требования к договору на проведения оценки (фед закон №157 о внесении изменений об оценоч. деят-ти РФ), объект оценки, вид стоимости, размер денежного вознаграждения, сведения об обязат. страховании граждан ответств. Оценщика, наименование саморегул. орг-ии оценщиков, членом кот-ой он явл., а так же место нахождения этой орг-ии, указание н основ. стандар. оценив. деят-ти. кот. будет применятся при проведении оценки, указание на размер, порядок и основ. выступ. допол. ответственности
3	Сборы и анализ данных	3.1 анализ рынка к кот. относит. объект оценки 3.2 выбор аналога оценки
4	Анализ земельного участка	4.1 анализ наилуч. использов. как уже застроенного так и предположительно свободного участка 4.2 опред. стоимости земельного участка.
5	Опред. 3-х подходов к оценки сотим. объектов недвижимости
6	Согласование результатов получен. с помощью различных подходов
7	Подготовка отчета об оценки в соответствии с ФЗ об оценочной деятельности	7.1 дата составления и порядки номера отчета ·основании для првеления оценки (договор) ·место нахождения оценки и сведения об выданной еу лицензии о веденной деят-ти (в членстве оценщика в саморегул. орг-ии оценщика) ·точное описание объекта оценки. В отношении объекта оценки принадлеж. юрид. лицу, а так же сведения о баланс. стоимости ·стандарты оценки для опред. соответст. вида стоим. объекта оценки. Обоснование их использ., перечень использ. данных с указанием источников их получения а так же принятие их допущения ·послед. опред. стоимости объекта оценки и ее итогов. Величина, а так же ограничение и пределы применения результатов ·дата опред. стоим. ·объект оценки перечень документов использ. при оценке

Оценка должен быть пронумерован, прошит, подписан оценщикам, печать.

В.27. Формы гос-ого регулирования недвижимости.

Система гос-ого регулирования состоит из 2-х элементов:

·  Гос-х и муниципальных органов и организаций

·  Гос-х и иных нормативных актов

     Управление рынком недвижимости может проис. с учетом:

1.  экономических методов: система налогообложения и льгот, реализ. гос-х программ, внешнее эконом. деятельность

2.  административного влияния: все что связанно с регулированием нормативных базой, влияние на участников рынка недвижимости, лицензирование

В.47. Классификация объектов недвижимости по основным признакам

- по характеру использования (жилая, нежилая, производст. недвижимость, с/х нед-мость, специальная (церкви, школы));

- по цели владения (жилая, для получения дохода);

- по степени специализации (специальная, не специальная);

- по степени готовности(введение в эксплуатацию, не введение в эксплуатацию, капремонт);

- по воспроиз. в натуральной форме (воспроизв. (здания и сооружения, невоспроиз. (полезные ископ.))

В.11. Основные принципы оценки недвижимости

Группа	Принципы	Характеристика
Принципы пользователя объекта недвижимости	Полезность	Любой объект недвижимости обладает стоимостью, если он полезен потенциальному покупателю
	Замещение	Любой рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены за кот-ую можно приобрести аналогичный объект недвижимости с той же полезностью
	Ожидание	Стоимость объекта приносящего доход опред. текущей стоимостью доходов, кот-е могут быть получены в будущем от владения данного объекта недвижимости
Принципы связанные с объектами недвижимости	Придельная продуктивность	После инвестиций в объект недвижимости должен быть получен доход остающимся после покрытия издержек
	Вклад	Любые добавочные элементы оправдываются тогда. когда получ. прирост стоимости превышает затраты на приобретение этих элементов
	Возрастание  и убывание доходной стоимости	Национ. капиталовложение ведет к пропорц. росту прибыли, но до опред. придела, после чего прирост прибыли становится меньше чем капиталовложение
	Оптимальная величина	Оптим. кол-во земли необод. для использов. различ. объектов недвижимости
	Раздел имущественных прав	Имущественные права можно раздел. или соединить для уелич. стоимости объекта недвижимости
Принцип внешней рыночной среды	Соответствие	Максим. стоимость образца тогда, когда уровень удобств и хар-р их использования недвижимости соответствует отреб. и ожиданиям на рынке
	Зависимость	Стоимость объекта недвижимости напрямую зависит от его места положения, близости к инфраструктуре
	Спрос и предложение	Цена недвижимого имущества опед. взаимод. споса и предложен. и спроса на соответст. сегмент рынка
	Конкуренция	Рыночные цены устанав. на оред. уровне
	Изменения	Стоимость недижим. непрерывно изменяется во времен. изменению подтвержден как сам объект, так и внешние условия
Принцип наилучшего и наиболее лучшего использования		Разумное и возможное использ. обекта недвижимости даже если текущие использ. объекта другое. Анализ данного принципу позволяет обеспечить самую высокую стоимость недвижимости на дату оценки

В.35 Применение метода парных продаж при оценке недвижимости. Сущность, порядок расчетов.

Сравнительный подход -Это совокупн. метод оценки стоимости основанный на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении кот-х имеется информ-я оценок сделок с ними .

Метод парных продаж: Заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар продаж, при этом парами продажи наз-ют продажи 2-х объектов недвижимости причем идентичных за исключением одной хар-ки, кот-ую оценщик должен определить чтобы использовать ее в качестве поправки в фактич. цене сопоставленного объекта.

В.45.Затратный подход при оценке недвижимости. Этапы затратного подхода. Преимущества и недостатки.

Это совокупный метод оценки основан. на определении затрат необходимых на восстановление либо замещение объекта оценки с учетом износа

Информация для применения затратного подхода: уровень зароб. платы, норма прибыли строителей в данном регионе, рыночные цены на строит. материалы

«+» затратного подхода: при оценки новых объектов данный подход явл. наиболее надежным, при оценки зданий специального назначения, для решения задач страхования объекта, для задач налогообложения

«-» затратного подхода: затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости, проблема расчета старых строений, сложность опред. величины накопления износа старых объектов недвижимости, отдельная оценка земельного участка

Этапы затратного подхода:

·  расчет полной востоновительной стоимости

·  расчет стоимости земельного участка

·  расчет накопленного износа

v физ. износ – связан со старением объекта недвижимости под влиянием внешних неблагоприятных факторов

v функциональный износ – износ связанс несоответствием требований предъявл. объектам недвижимости подобным объектам недвижимости

v внешний износ – износ в результате внешнеэкономических факторов

·  расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа

·  определение итоговой стоимости недвижимости как суммы стоимости объекта с учетом накопленного износа + рыночная стоимость земельного участка

В.47 Затратный подход. Метод количественного обследования. Сущность, порядок расчета.

Это совокупный метод оценки основан. на определении затрат необходимых на восстановление либо замещение объекта оценки с учетом износа

Информация для применения затратного подхода: уровень зароб. платы, норма прибыли строителей в данном регионе, рыночные цены на строит. материалы

Методика сравнительной единицы – этот метод предполаает расчет стоимости сравнительной единицы аналогичных зданий. Стоим. сравнит. единица аналога должна быть скорректирована на имеющийся различ. сравниваемых- объектов.

Общая формула расчета:

C₀ =C_M * S ₀* K _П* K _Н * K _М * K _В * K _ПЗ * K _НДС

C_{0 -} стоим. оценив. объекта

C_M - стоим. кв. метра типичного сооружения на базовую дату

S _{0 -} площадь оценив. объекта

K _П  - коэф. учит. возможное несоответ. данных по площади объекта оценки и площади кв. метра типичного сооружения

K _Н  - коэф. учит. возможнонесоответ. между оценив. объектом и выбранном типичным сооружением

K _{М  -} коэф. учит. место положение объекта

K _В  - коэф учит. изменения стоимости строит. монтаж работ между базовой датой и датой на момент оценки

K _{ПЗ -}  коэф. учит. прибыль застройщика

K _НДС - коэф. учит. НДС

В.41. Метод капитализации доходов при оценке недвижимости. Сущность, порядок расчетов.

Метод капитал. доходов использ. если:

·  потоки доходов стабильны

·  потоки доходов убывают или возрастают умеренным темпом

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

·  Определение ожидаемого дохода от объекта недвижимости в его наиболее эффективного использования

·  расчет ставки капитализации

·  опред. стоимости объекта путем деления чисто операц. дохода на коэффиц. капитализации

Расчет коэффициента капитализации:

·  с учетом возмещения капит. затрат

·  метод связанных инвестиций

·  метод прямой капитализации

В.43. Метод дисконтированных денежных потоков. Сущность, условия применения

Этот метод применяется в след. условиях:

·  когда будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих

·  имеются данные позволяющие обосновать размер будущих потоков. денежных средств от объекта недвижимости

·  когда объект недвижимости еще строится, или только введен в эксплуатацию

Для расчета дисконтирования денежных потоков необходимы след. данные: длительность прогнозного периода (для России 3-5 лет) в международной практике до 10 лет, прогноз. величину денежных потоков, вкл. продажи (реверсия)

Определение ставки дисконтирования при оценки недвижимости методом дисконтирования денежных потоков можно рассчитывать след. виды доходов от объектов : потенциальный валовой доход, действительный валовой доход, чистый операционный доход, денежный поток до уплаты налогов, денежный поток после уплаты налогов.

Определение ставки дисконтирования – это коэф. использ. для расчета текущей стоимости денежной суммы получаемой или выплач. в будущем. Для расчета ставки дисконтирования используют след. методы:

·  метод комулитив. построения ( ставка = без рисковая ставка = премия за риск)

·  метод мариторинга – основан на анализе рынка, отслеж. по данным сделок основных эконом. показателей, касающихся инвестиций в недвижимость

Расчет стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков осущ. по формуле:

PV=ⁿ _t=1Σ Ci/(1+ i )^t

PV – ТЕКУЩАЯ СТОИМОСТЬ

Ci – ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК В ПЕРИОД i

I – СТАВКА ДИСКОНТИРОВАНИЯ В ПЕРИОД ВРЕМЕНИ t

В.39 Доходный подход. Основные этапы

Основан на том что стоимость недвижимости в кот. вложен капитл должна соответствовать текущей оценки качества и кол-ва дохода в кот-ой эта недвижимость способна примести. С=ЧД/К или v=I/R

С (V) – стоимость недвижимости

ЧД (I) – ожидаемый подход от недвижимости

Под доходом часто понимают – чистый операционный доход (ЧОД)

К ® - ставка. коэф. капитализацией

ПВД = Сар.*S

ДВД = ПВД – К

ЧОД = ДВД – расходы аренды

Этапы доходного подхода:

1.  расчет потенц. валового дохода                на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравниваемых объектов

2.  оценка потерь от не полной загрузки и не взыскании аренды платежей

3.  расчет расходов связ. с объектом оценки:

·  операционные (расходы по эксплуатации объекта),

·  фиксиров. – постоян. (налог. платежи, амортизц. отчасления),

·  резервы (издержки на покупку принад. для объектов недвижимости)

4.  определение чистого операционного дохода

5.  расчет коэффициента капитализации

Метод капитал. доходов использ. Если: потоки доходов стабильны, потоки доходов убывают или возрастают умеренным темпом

С учетом возмещения капит. затрат. Данный метод основан тна опред. ставки доходности капитала и инвестиций кап. должна быть выплачена инвистиц. за использ. денежных средств с учетом риска и других фактов связ. с конкретными инвестициями.

Метод дисконтирования денежных потоков.

Этот метод применяется в след. условиях:

·  когда будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих

·  имеются данные позволяющие обосновать размер будущих потоков. денежных средств от объекта недвижимости

·  когда объект недвижимости еще строится, или только введен в эксплуатацию

В.37 Применение метода валового рентного мультипликатора при оценке недвижимости

Метод валового ритмичного мультипликатора ПВД = Сc ор*S

ВПМ – это отношение прод. цены к потенциальному валовому доходу. Для применения необходимо:

·  Оценить потенциальный валовый доход (ПВД = Ставка аренды * S площадь)

·  Определить отношение валового дохода от оцениваемого объекта к цене продаж по сопоставленным продажам аналогов

·  Валовый доход от оцениваемого объекта * на усредненное значение валового рентного мультипликатора по аналогам.

Цоб = ПВД * ВРМ/1ф = ПВД * (Σ^m₁(Цia : ПВДia)) : m

Цоб вероятная цена продажи объекта

ВРМ – усредненный валовый мультипликатор

m – кол-во отображен. объектов аналога

Цia – цена продажи i-того объекта

В. 38 Расчет коэффициента капитализации при оценке недвижимости доходным подходом.

Основан на том что стоимость недвижимости в кот. вложен капитл должна соответствовать текущей оценки качества и кол-ва дохода в кот-ой эта недвижимость способна примести. С=ЧД/К или v=I/R

С (V) – стоимость недвижимости

ЧД (I) – ожидаемый подход от недвижимости

Под доходом часто понимают – чистый операционный доход (ЧОД)

К ® - ставка. коэф. капитализацией

ПВД = Сар.*S

ДВД = ПВД – К

ЧОД = ДВД – расходы аренды

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

·  Определение ожидаемого дохода от объекта недвижимости в его наиболее эффективного использования

·  расчет ставки капитализации

·  опред. стоимости объекта путем деления чисто операц. дохода на коэффиц. капитализации

Расчет коэффициента капитализации:

·  с учетом возмещения капит. затрат

·  метод связанных инвестиций

·  метод прямой капитализации

В.33 Преимущества и недостатки сравнительного подхода

 Сравнительный (рыночный) подход - Это совокупн. метод оценки стоимости основанный на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении кот-х имеется информ-я оценок сделок с ними .

Преимущества  сравнительного подхода:

·  итог. стоимости отражены менее типич. продавцов и покупателей

·  в ценах продаж отраж. финан. условия и инфляция

·  вносят корректировку на отличие сравниваемых объектов, достаточно прост и дает  надежный результат

Минусы:

·  сложность сбора информации о ценах продаж

·  зависимость от активности и стабильности рынка

·  сложность согласования данных о сущ-ых различ. продажи

В.14 Сравнительный подход. Основные этапы. Критерии выбора объектов-аналогов.

Сравнительный (рыночный) подход- Это совокупн. метод оценки стоимости основанный на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении кот-х имеется информ-я оценок сделок с ними

Условия применения сравнительного подхода:

·  объект не должен быть уникальным

·  информация должна быть исчерп.ю факты влияющ. на стоимость сравнит. аналогов, должны быть сопоставлены

Этапы сравнительного подхода:

·  изучение рынка

·  сбор, проверка достоверности информации, сравнение объекта аналога  с оценивающ. объектом

·  корректировка цен продаж выбранных аналогов

·  установление стоимости объекта оценки, путем согласования скорректированных цен.

Основные критерии выбора объекта аналога: физ. хар-ки, место положение, условия продажи, время продажи, условия финансир. Сделки, право собственности на недвижимость.

В.32 Современное состояние рынка жилья в РФ и Москве. Сегодня в неблагоустроенных квартирах проживает более 50 млн. человек, т.е. треть населения страны. Более 11 млн. семей и одиночек живут в коммунальных квартирах, общежитиях, арендуют жилье у частных лиц. Свыше 2 млн. человек проживает в ветхих и аварийных домах, более 17 млн. человек располагают жилой площадью менее 5 кв.м на человека.
Проблему усугубляет не уменьшающийся приток в Россию 2 млн. беженцев и вынужденных переселенцев из стран ближнего зарубежья, массовый отъезд жителей с Севера, возврат десятков тысяч семей из "горячих" регионов в европейскую часть России