Девелопмент как способ организации управления инвестиционно-строительной деятельности

082

16.1.  Девелопмент как способ организации управления инвестиционно-строительной деятельности.

Под девелоперской деятельностью будем понимать способ организации инвестиционно-строительного процесса, в основе которого: разработка инвестиционно-строительного проекта; организация партнерского взаимодействия; обеспечение финансирования; реализация инвестиционно-строительного проекта  на всех стадиях его жизненного цикла.

В настоящее время девелоперскими компаниями выполняется, по экспертным оценкам, до 10% общего объема подрядных работ. В то же время динамика их прироста в сочетании с лидирующим положением девелоперских компаний среди традиционных участников инвестиционно-строительной сферы позволяют судить о положительных перспективах их развития. Это особенно важно в условиях масштабности задач, стоящих перед инвестиционно-строительной сферой в контексте основных положений «Программы социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2006-2008 годы)».

Сложившиеся условия предопределили необходимость формирования строительными организациями в своем составе всей технологической цепочки: от инвестиционного замысла, разработки проектно-сметной документации и получения необходимых разрешений до осуществления строительства, запуска проекта в действие и его ликвидации. Практика показала, что объединение в рамках одного предприятия столь многообразных видов деятельности эффективно в условиях соответствующего масштаба деятельности и наличия диверсифицированного портфеля инвестиционно-строительных проектов.

Хозяйственная практика характеризуется двумя принципиально различными путями возникновения девелоперских компаний: эволюционным;  революционным.

Эволюционный путь был присущ строительным компаниям; инвестиционно-строительным компаниям; предприятиям стройиндустрии.

Так последовательно развивалась, к примеру, финансово-строительная компания «Конти», которая начиная с 90-х годов прошлого века, реализовывая один строительный проект за другим, расширяла круг своих обязанностей от функций генподрядчика и инвестора до функций застройщика и управляющей компании.

Революционный путь был характерен, прежде всего, для далеких от строительной деятельности компаний, таких как научно-производственное предприятие, концерн, холдинг, а также для риэлторских компаний.

Революционный путь имел несколько модификаций:

1) девелоперские компании в ряде случаев образовывались посредством выделения из крупных финансовых холдингов (например «Базэл») и ведомственных застройщиков («Теско»);

2) путем приобретения непрофильными компаниями крупных строительных предприятий с последующим расширением их функций (так, концерн «Нефтяной» приобрел «Мосинжстрой» и др.);

3) за счет диверсификации деятельности на основе вложения временно свободных средств, заработанных в посреднических операциях, в строительные проекты (например «Декра» - в 1994, 1995гг. являлась одним из ведущих риэлторских агентств. Начиная с 1996г., она стала соинвестором строительных проектов, а с 2001г. – сначала расширив деятельность до реализации функций «заказчика - застройщика», с 2002г. замкнула девелоперскую цепочку);

4) учреждаясь в качестве девелоперских (например, «Баркли» (1993г