Методичні вказівки до контрольної роботи з дисципліни "Економічна діагностика", страница 11

Таким чином, потенційний валовий доход орендодавця на місяць після сплати ПДВ при цьому складе (за курсом НБУ на дату оцінки - 2,056 грн./US$):

87,9 *3,5 *2,056 / 1,2 = 527,1 гривень.

 4.6.2. Визначення ставки дисконту

Для визначення ставки дисконту в рамках дійсної роботи експертною групою був використаний метод підсумовування факторів ризику, що моделює поводження потенційного інвестора, який порівнює інвестиції в даний об'єкт з іншими альтернативами інвестицій.

За базову ставку для порівняння прийнята прибутковість по одному з найменш ризикованих з існуючих активів - банківським депозитам. Середня ставка по валютним депозитам, за даними ведучих комерційних банків України (Аваль, Ва-банк, Банкірський будинок та інші) складає на момент оцінки 12 - 14 % річних з помісячним нарахуванням відсотків.

До даної ставки додані премії, що, на думку експертної групи, виражають уявлення ймовірних інвесторів про справедливу компенсацію за ризик вкладений в об'єкт оцінки.

 Базова ставка -                                                                                                                         13
  Необхідність в керуванні активами -                                                            2
 Порівняно низька ліквідність об'єкта -                                                         3
 Компенсація розходження умов вкладення (термін вкладення,  сума інвестицій)-                                                                                                        3
 Ризики, пов'язані з нерухомістю -                                                                 1
 Специфічні ризики (ризик не знайти орендаря, недоїмки по орендній   

платі та ін.) -                                                                                                                           3

Усього -                                                                                                  25

Таким чином, у подальших розрахунках використовується ставка дисконту 25 % у рік або 2,08 % на місяць.

Для розрахунку використовувалося значення доходу без обліку ПДВ, але не виключався податок на прибуток, оскільки базова ставка також відбиває рівень прибутковості фінансових інструментів (валютних депозитів) до виключення податку на прибуток.

Для визначення вартості реверсії об'єкта по витіканню терміну оренди був використаний метод прямої капіталізації середньорічного доходу в припущенні, що об'єкт буде реалізований у розумно короткий термін після виплати останнього орендного платежу.

Норма капіталізації для визначення передбачуваної вартості реверсії приймається рівній ставці дисконту.

4.6.3. Визначення вартості об'єкта

Потреба в первісних капіталовкладеннях в об'єкт оцінки обумовлена поточним станом об'єкта, описаним раніше. На підставі проведеного дослідження експертна група визначила розмір капіталовкладень, необхідних для проведення робіт з ремонту внутрішньої обробки (5500 грн.), ремонту внутрішніх санітарно-технічних і електротехнічних пристроїв (2000 грн.), відновленню прорізів (1500 грн.) у суму 9000 гривень. На період проведення ремонтних робіт функціонування об'єкта буде припинено.

Необхідний термін проведення ремонтно-відбудовчих робіт складає 3 місяці. При цьому моделювався наступний найбільш ймовірний режим передоплати: розмір авансу складає 50%, решта суми перечислюється в кінці 3 місяця.

Виходячи з обговореного очікуваного місячного доходу (без обліку ПДВ) і витрат на ремонтно-відбудовчі роботи, поточна вартість щомісячних грошових потоків за п'ятирічний період оренди, визначена стандартним методом дисконтування грошових потоків (Discounted Cash Flow Method), складе 12 122,1 гривень.

Поточна вартість реверсії об'єкта оцінки, визначена методом прямої капіталізації з наступним дисконтуванням, складе 7 342,6 гривень.

Таким чином, вартість об'єкта, визначена по методу потенційної прибутковості, складе: