Эмфитевзис  и  суперфиций

Эмфитевзис  и  суперфиций

Emphyteusis  (букв.  «насаждать,  обрабатывать») – вещное  отчуждаемое  и  наследуемое  право  владеть  и  пользоваться  чужой  землей,  ее  плодами  за  арендную  плату,  соединенное  с  обязанностью  обрабатывать  участок  земли  и  не  ухудшать  его

Эмфитевзис – вещная  аренда  чужой  с/х  земли.  Цель  эмфитевзиса – не  столько  получение  дохода,  сколько  включение  в  оборот  ранее  необрабатываемых  земель  (чаще  всего – заброшенных  императорских),  «целины».

Черты  эмфитевзиса:

-  вещное  право,  защищается  ergo  omnis,  против  всех,  в  т.ч.  и  против  собственника  земли  (именно  этим  эмфитевзис  отличается  от  обязательственной  аренды  по  договору  найма)

-  отчуждаемое  право  (эмфитевт  мог  его  продать,  подарить,  завещать,  отдать  в  залог,  обременить  сервитутом,  т.е.  по  содержанию  эмфитевзис  шире  сервитута)

-  пользование чужой вещью за плату – canon, pensium, reditum (размер оплаты устанавливался  соглашением собственника и эмфитевта и потом не мог изменяться даже в чрезвычайных обстоятельствах, потому что изначально был ниже размера арендной платы по договору найма)

-  эмфитевт – alter  ego  собственника  земли,  и  поэтому  именно  он  приобретает  право  на  все  плоды  с  момента  их  сепарации  (отделения)

-  эмфитевзис  соединен  с  обязанностью  не  ухудшать  вещь  (это  обязательство - единственное  ограничение  эмфитевта  по  сравнению  с  собственником)

Основания  возникновения  эмфитевзиса:

-  inter  vivos:  для  возникновения  эмфитевзиса  существовал  специальный  договор - contractus  emphyteuseos;  специальной  формы  договор  не  имел

-  mortis  causa - через  легат

-  usucapio  (через  30  лет,  если  собственник  и  владелец  находятся в  одной провинции,  и  40  лет,  если  в  разных).  Срок  больше,  чем  для  возникновения  права  собственности,  т.к.  эмфитевзис  возникает  преимущественно  на  публичные,  т.е.  изъятые  из  оборота  земли

-  судебное  решение:  при  споре  о  собственности  на  вещь  судья  давал  одному  лицу  право  собственности,  другой - эмфитевзис;  при  этом  четвертая  часть  преторской  формулы  превращалась,  как  при разделе  общей  собственности,  в  adjudicatio