Экспертиза местоположения и экспресс-оценка коммерческого потенциала территории (Экономическая часть дипломной работы)

6. ЭКСПЕРТИЗА МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ И ЭКСПРЕСС-ОЦЕНКА КОММЕРЧЕСКОГО ПОТЕНЦИАЛА ТЕРРИТОРИИ

6.1 Экспертиза местоположения как основной механизм реализации территориально-пространственного развития недвижимости

В настоящее время города все больше страдают от недостаточно грамотного применения основных концепций управления развитием территорий в условиях перехода к многоукладной экономике, отсутствия системных представлений о современных методах управления социаль­но-экономическим развитием муниципальных образований, которые дав­но стали обязательным элементом любого западного муниципалитета. Быстрый переход к многоукладной экономике поставил сложные пробле­мы перед администрациями городов, т.к. старые директивные методы уп­равления развитием территорий в новых условиях оказались мало эффек­тивными.

Не вполне готовыми к новой ситуации оказались и градостроители, которые в условиях административно-командного управления и затрат­ной экономики не заботились о финансовой стороне развития городов. Вместо того, чтобы быть инструментом реализации стратегических пла­нов социально-экономического развития городов с учетом ландшафтных особенностей, градостроительство стало основой генпланов, обязатель­ных к исполнению. В связи с этим, в настоящее время проблема анализа местоположения объектов недвижимости при реализации программ территориально-пространственного развития города становится все более актуальной, а отсутствие единых законов при застройке новых частей города и реконструкции старой его части, существенным образом влияет на стоимость недвижимости в различных частях города.

Город представляет собой сложную систему, связанную с непредсказуемостью поведения людей, т.е. это социально-экономическая система, основными признаками которой являются: структурированность, взаимо­связанность состав-

ляющих систему частей, подчиненность организации системы определенной це-

ли.

Одним из подходов, используемых при экспертизе местоположения, является системно-иерархический подход (СИП), который позволяет упорядочить изучение связей внутри системы [47].

Сущность этого подхода заключается в том, что городская система с позиций градостроительства имеет три иерархически взаимосвязанных уровня (подсистема, собственно система, надсистема), которые соответствуют трем областям деятельности человека в организации своей жизнен­ной среды: архитектуре, градостроительству и районной планировке.

Первый уровень: архитектурно-планировочная система (АПС). Городская среда формируется относительно обособленным пространственно-целостным и функционально-взаимосвязанным комплексом сооружений и городских пространств – АПС.

В качестве элементов этой системы выступают отдельные сооружения, участки открытых пространств для различных форм социальной актив­ности (рынки, площади, пешеходные и транспортные зоны).

Второй уровень: городская система (ГС). В качестве элементов выступают отдельные АПС, а внутренняя целостность системы этого уровня определяется устойчивыми регулярными трудовыми и культурно-быто­выми связями населения (как в компактном традиционном городе). Город является городской системой, если в нем замыкаются все системообра­зующие связи. Размеры и реальные границы городской системы опреде­ляются величиной предельно допустимых затрат времени на регулярные внутренние поездки. В рамках суточного цикла это не более 1-1,5 часа в одном направлении.

Третий уровень: региональная система (PC). Городские скопления, крупные города, агломерации - ее элементы. Они взаимодействуют, осуществляя развитие экономики на основе замкнутых производственных циклов и решая задачи поддержания общего экологического баланса и имеют необходимые ресурсы для известной автономии PC в рамках гло­бальной экономической системы.

Системный подход к экспертизе местоположения в отличие от классического научного подхода позволяет сделать следующие утверждения о городе:

-  город, урбанизированная территория – открытая сложная система со свойствами, значительная часть которых не свойственна ни одному из его элементов, взятому в отдельности. Например, население – это еще не город, но без населения вся городская инфраструктура уже точно не явля­ется городом. Это омертвленный капитал. Или, например, безопасность жителя в городе – свойство, зависящее от силовой, экономической, соци­альной и природоохранной подсистем.

-  отдельные функции города, имеющие высокую востребованность, могут выполняться разными элементами. В случае уничтожения, гибели элементов определенного типа, выполняющих конкретные функции, эти функции могут быть взяты на себя элементами других типов, то есть дру­гие элементы могут выработать у себя способность выполнять функцию, замещающую утраченную или недоступную в стоимостном отношении. Так, при отставании строительства в новом районе объектов торговли, соцкультбыта происходит создание дополнительных объектов на основных путях следования жителей нового района с работы домой. Эти дополнительные объекты, замещающие планируемые, могут быть совершенно непохожими на требуемые, но в то же время они могут оттянуть на себя потенциал и мощности, необходимые для оказания торговых и комму­нальных услуг в самом районе.